（2015）苏中民终字第01586号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2016-04-27

案件名称

苏州火狐狸营造工程有限公司与苏州园林发展股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

苏州园林发展股份有限公司,苏州火狐狸营造工程有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2015）苏中民终字第01586号上诉人（原审被告）苏州园林发展股份有限公司，住所地苏州工业园区娄葑镇金浦路15号，组织机构代码74558112-9。法定代表人嵇存海，该公司董事长。委托代理人陆伟，江苏德瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州火狐狸营造工程有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇孙武路602号，组织机构代码56295018-X。法定代表人刘水龙，该公司总经理。委托代理人陈涛，江苏苏明律师事务所律师。委托代理人董志峰，江苏苏明律师事务所律师。上诉人苏州园林发展股份有限公司（以下简称“园林公司”）因与被上诉人苏州火狐狸营造工程有限公司（以下简称“火狐狸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1、坐落于苏州市东北街168号（园外苑）C组、D组、E组部分房屋原属原审被告园林公司所有，分别登记于八份房屋所有权证，规划用途为非居住，总建筑面积为6434.40平方米，土地使用权面积为5515平方米。上述房屋中，D组南侧有一间一层房屋用作该地区的公用厕所，由物业公司管理，E组一层中间部位（编号为E117室）为变电所，内置设备由供电公司管理使用；D组D102、103房屋（各26平方米左右）为刘国民、顾韶琨占用。2011年，原审被告园林公司拟公开出售上述资产，即委托江苏仁合资产评估有限公司对这些资产的市场价值进行评估，该公司于2011年6月23日作出苏仁评报字（2011）第73号评估报告，对八份所有权证范围内的房屋分别评估作价，房屋价值合计8009.85万元。评估公司在评估过程中将D组的公用厕所和E组的变电所问题作为房屋基准价格确认的考虑因素，但并未就此单独作价。评估报告分项明细显示，D组一层房屋总面积1135.69平方米，评估值为19079600元；E组一层房屋总面积893.12平方米，评估值为14718600元。2011年7月，苏州产权交易所受原审被告园林公司的委托，发布了上述房产整体转让的公告，确定标的房产为整体转让，不进行拆分单独出让，转让参考价格为不低于8009.85万元。在信息公布表的说明中，提示投资人在所处申请受让决定前应在挂牌期间进行实地查看和风险评估，审慎决策。2、2011年8月，原审原告火狐狸公司现场看房后，经股东会决议决定参加园外苑房产的竞买，居间方为苏州策源投资咨询有限公司。2011年9月1日，原审被告园林公司（甲方）与原审原告火狐狸公司（乙方）就园外苑以上房屋的整体转让签订房屋转让合同1份，合同第一条“房屋基本情况”中确定房屋结构为混合，用途为商业用房，具体的坐落号为C组1-4室、C组1-6室、C组2-3室、C组2-5室、C组（3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6室，总面积379.64平方米）、C组3-8室、D组1层1-1室、D组2层1-1室、E组1层1-1室、E组2层1-1室、E组3层1-1室；第二条“房屋转让价格”中约定房屋的转让价格为每平方米12448.48元，总金额8009.85万元；第四条“交房方式”约定购房款全部付清且双方向房地产登记机关申请办理产权转移登记之日起十个工作日内，甲方将房屋全部交付给乙方；第六条“甲方逾期交房的违约责任”中确定除不可抗力及非甲方原因外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款项向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按1%计算；逾期交付超过30天的，甲方向乙方支付违约金1000万元，合同继续履行；第十一条“其他约定事项”中约定乙方保证继续履行甲方与承租户签订的房屋租赁合同。双方在合同中并未对成交房屋中包含的公用厕所、变电所作出特别说明和约定，也未对该部分房屋如何交付进行约定。合同签订后，原审原告火狐狸公司按约向原审被告园林公司付清了全部转让款。2011年10月，原审被告园林公司向原审原告火狐狸公司移交了已出租房屋的清单，明确了这些房屋的承租人、租赁期限和租金情况，并于10月18日向原审原告火狐狸公司支付了已经收取的与租赁户剩余合同期内的租金。2011年10月25日，双方向房地产交易管理机关申请办理产权转移登记。2011年10月27日，原审原告火狐狸公司取得所购全部房屋的所有权登记，所有房屋分别登记于八份房屋所有权证，与原审被告园林公司原持有的所有权证一一对应。2011年11月8日，原审被告园林公司向原审原告火狐狸公司移交了E组三楼未出租部分房屋，但C3-1、C3-2、C3-3、C3-4、C3-5、C3-6、C3-8房屋因尚未腾空暂未移交，原审原告火狐狸公司出具了“钥匙收条”1份，载明了移交和未移交部分的房屋，同时确定E117房屋的钥匙在供电所无法移交。2011年11月15日，原审被告园林公司向原审原告火狐狸公司发出“交付房屋催告函”，提出部分物业暂用房屋已经按约及时腾空，此前通过短信方式通知对方办理移交手续，现因对方未按约办理，特通知于2011年11月18日前办理交付手续。2011年11月18日，原审原、被告签订“房屋交接纪要”1份，确定：C3-1、C3-2、C3-3、C3-4、C3-5、C3-6房屋已经腾空，原审原告火狐狸公司于当日收到房屋钥匙；C3-8房屋由物业公司在用暂不移交，双方另行处理移交事宜，但原审原告火狐狸公司不得就此追究原审被告园林公司的违约责任。2012年12月5日，原审原告火狐狸公司向原审被告园林公司发出“关于E117房屋交付使用的催告函”，要求原审被告园林公司接函后立即启动E117房的配电设备迁移工作，腾空并移交房屋。2012年12月13日，原审被告园林公司向原审原告火狐狸公司回复“告知函”，认为E117号房屋权属已转移，房屋中设备归供电公司所有，并以规划图纸作为附件。2013年10月，原审原告火狐狸公司重新办证，将公用厕所和变电所部位从原产权证中分出后单独登记，其中公用厕所所在房屋登记为东北街168号D组1-1-16室，建筑面积90.62平方米；变电所所在房屋登记为东北街168号E组1层1-1室-5，建筑面积85.11平方米。该两部分房屋目前仍按原用途正常使用中。3、原审原告火狐狸公司接收受让房屋后，刘国民、顾韶琨继续占用D102、103房屋。苏州园外苑物业经营管理有限公司经协商后，以原审原告火狐狸公司的名义向法院提起了迁让房屋的诉讼。经法院调解，原审原告火狐狸公司与刘国民、顾韶琨于2013年4月22日签订协议书，确立了双方自2013年5月1日起建立租赁关系，租金为每月100元／平方米。以上事实，由原审原、被告的当庭陈述及原审原告火狐狸公司提供的房屋转让合同、钥匙收条、交付房屋催告函、房屋交接纪要、关于E117房屋交付使用的催告函、告知函、苏州策源投资咨询有限公司情况说明、房屋所有权证、国有土地使用证、苏州园外苑物业经营管理有限公司函、撤诉说明、移交清单、现场照片、协议书、原审被告园林公司提供的江苏省企业国有产权转让信息发布标准格式表、江苏省苏州市东北街168号商用房地产公开转让公告、股东会决议、竞买人基本情况登记表、承诺书、关于资格文件的声明函、成交确认书、园外苑资产转移房租结算说明、2011年合同明细、财务凭证、苏仁评报字（2011）第73号评估报告、国有资产评估项目备案表、苏国资产（2011）53号批复以及原审法院向江苏仁合资产评估有限公司所作调查笔录等证据证实；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。原审原告火狐狸公司的诉讼请求为：请求法院判令原审被告园林公司赔偿损失6171763.34元、支付延期交房违约金300万元并承担本案诉讼费用。原审法院认为：原审原告火狐狸公司与原审被告园林公司所签订的关于园外苑部分房屋整体转让的房屋转让合同，系双方真实意思表示，且系按照国有资产出让的相关流程签订；虽转让标的包含了公用厕所和配电房，但该两部分房屋原均登记为原审被告园林公司单独所有，与其他出让房屋系一个整体，对该类房屋的转让，法律、法规也并无禁止性规定，故原审法院认定双方之间的房屋转让合同合法有效，双方均应当遵照执行。原审原告火狐狸公司按照合同的约定支付了全部转让款，原审被告园林公司亦应当按期交付合同约定范围内的所有房屋，现双方对房屋是否已经全部交付以及交付过程中是否有逾期情形存在争议，原审法院综合双方的诉辩意见，将争议的主要问题分别确认如下：一、原审被告园林公司将公用厕所与变电所作为商业用房的一部分整体转让是否违约，应否向原审原告火狐狸公司赔偿损失。原审原告火狐狸公司认为房屋转让合同的标的房屋应为商业用房，而该两处房屋明显与商业用途不符，且无法实际占有和使用，原审被告园林公司在出让房屋时隐瞒了这一重要事实，应当赔偿相应损失，损失的计算应以购买当时该地区一层商业用房的价格2.3万元／平方米并结合银行同期贷款利息计算，两处房屋总面积175.73平方米，合计主张赔偿6171763.34元。原审被告园林公司则认为，苏州产权交易所公开发布的转让信息中明确提示竞买意向人应进行实地查看和风险评估，原审原告火狐狸公司经股东会决议作出受让决定，在转让合同中也表示对房屋的基本情况均作了充分了解，公用厕所和变电所系整体转让房屋的一部分，均按照转让前的使用状态交付给原审原告火狐狸公司，交易价格的确认已经充分考虑了房屋的实际用途，原审被告园林公司并未改变该房屋的原有用途，也无欺瞒和误导，不应赔偿任何损失。原审法院审查后认为，原审被告园林公司整体出让的房屋中所包含的D组公用厕所和E组变电所，原与其他房屋共同登记于原审被告园林公司名下，苏州市产权交易所公布的转让信息及房屋转让合同中所列明了原所有权证编号，明确了全部出让房屋的位置信息，原审被告园林公司在这一过程中并无故意隐瞒和误导的行为。但鉴于该两处房屋虽然处于园外苑商业项目范围内，但系公共服务设施，有别于一般商业用房的用途，其服务对象并非仅限于交易标的房屋的买受人，原审被告园林公司在以“商业用房”的名义出让房屋时，应当尽到特别提示的义务。江苏仁合资产评估有限公司所作出的评估报告在确定房屋价值时虽已考虑了厕所和变电所的因素，但其结论仅为房屋价值的体现，而非确定房屋成交价格的唯一要素，虽该处房屋出让参考价格与评估报告所确定的房屋市值一致，但并不影响买受人根据房屋的实际情况及自己的使用目的及其他因素对成交价格作出衡量和判断，而标的房屋中所包含的公用厕所和变电所的位置、面积、使用人等因素均应列入考量范围，原审被告园林公司作为房屋的出卖方，并不因产权交易所在转让信息发布中的格式化提醒即免除向买受人进行说明的义务，况且双方在转让合同房屋交付环节中也并未对交易的房屋中包含有这两部分及该两部分房屋如何交付作出明确的约定。现原审原告火狐狸公司支付全部购房款后，虽获得了该两处房屋的产权登记，但无法实际占有使用这些房屋，原审被告园林公司交付的房屋与合同约定的整体“商业用房”存在差异，应当承担相应的责任。现双方房屋转让合同已经履行完毕，原审原告火狐狸公司获得了全部交易房屋的产权登记并接收了这些房屋，原审被告园林公司不再是园外苑项目房屋的业主，不宜继续作为该社区公共设施所在房屋的所有权人，故合同双方单独就公用厕所和变电所部分房屋相互返还不具有合理性，原审法院认为原审原告火狐狸公司所主张的损失赔偿的责任承担方式应得到支持。至于损失的计算，可以原审原告火狐狸公司为购买该两处房屋所支出的购房款作为基础。同一地段相同用途的房屋因位置、层次均存在差价，交易标的房屋虽为整体出售，但可分割使用，故虽然房屋转让合同中笼统的约定了整体房屋的单价，却不能反映出每处房屋的实际成交价格。鉴于双方的成交价格与资产评估报告一致，原审法院在确定原审原告火狐狸公司的损失时亦以该评估报告作为参考。评估报告显示D组一层房屋的单价为16800元／平方米（19079600元／1135.69平方米），公用厕所所在的D组1-1-16室（建筑面积90.62平方米）的购买价格为1522416元；E组一层房屋的单价为16480元／平方米（14718600元／893.12平方米），配电房所在的E组1层1-1室-5（建筑面积85.11平方米）的购买价格为1402613元；两处房屋的购买总价为2925029元。原审原告火狐狸公司虽无法实际占有使用该两处房屋，但获得了房屋的产权登记，基于该情形，且考虑到其在交易过程中也未详细考察，自行尽到注意义务的因素，原审法院酌情确定由原审被告园林公司赔偿其购房款损失的70%，即2047520元。原审原告火狐狸公司认为该两处房屋的存在影响了其对房屋的整体利用，要求按照23000元／平方米获得赔偿，原审法院审查后认为，该两处房屋原本客观存在，原审原告火狐狸公司在进行现场查勘时就应当查明，无论是否纳入交易范围，对原审原告火狐狸公司整体利用房屋并无影响，其以此为由要求获得高于购房款的损失赔偿的观点，原审法院不予采纳。二、原审被告园林公司交付房屋是否逾期，应否承担逾期交付的违约责任。双方签订房屋转让合同后，于2011年10月25日申请办理产权转移登记，根据合同约定，原审被告园林公司应当在10个工作日内，即2011年11月8日前向原审原告火狐狸公司交付全部房屋。原审被告园林公司在收到购房款后即向原审被告火狐狸公司移交了已出租商户的清单和剩余租金，并于2011年11月8日移交了部分尚未出租的房屋钥匙，原审被告火狐狸公司对这些房屋系按期交付不持异议，故原审被告园林公司是否存在逾期交房问题的审查重点在于以下几处房屋：1、配电房和公用厕所的交付问题。该两处房屋自建成后即用于特殊用途，服务于一定范围内的居民，所有权人不得任意改变其用途，房屋的交付也有别于其他房屋。该部分房屋的产权已经转移登记至原审原告火狐狸公司名下，原审原告园林公司也未再控制该部分房屋，应当认定配电房和公用厕所所在房屋已经按期交付给了原审原告火狐狸公司。2、C组部分房屋的交付问题。双方于房屋交付的截止日期2011年11月8日曾办理过一次房屋交接手续，当时尚有部分房屋未能完成交接，且无合同约定的免责事由，应当属于逾期交付的情形。虽原审被告园林公司在数日后即发出通知要求交付，但其时已经超过了合同约定的履行期限，原审原告火狐狸公司按照通知确定的时间到场接收了这部分房屋，对延期交付并无过错，原审被告园林公司称该部分房屋迟延交付系对方拖延所致并无证据证明，原审法院不予采信。C3-1、C3-2、C3-3、C3-4、C3-5、C3-6房屋（总面积379.64平方米）于2011年11月18日正式交付给原审原告火狐狸公司，据此，原审法院确认该部分房屋逾期交付10天。3、D组102、103房屋的交付问题。D组102、103房屋不属于原审被告园林公司原对外出租部分，故属于其应当向原审原告火狐狸公司直接交付的房屋范围。在房屋交付的截止日期，该部分房屋仍为案外人占有使用，原审原告火狐狸公司即无法直接占有使用房屋，也未获得任何出租收益。故该部分房屋的所有权虽然随其他房屋共同转移至原审原告火狐狸公司名下，但不能以此作为房屋实体交付的依据。双方从未以任何形式约定过该部分房屋由物业公司负责交付，鉴于房屋所有权发生变更，原审原告火狐狸公司同意物业公司以自己的名义向房屋占有人提出迁让诉求，并不意味着认可已经接收该部分房屋。通过诉讼，原审原告火狐狸公司直至2013年5月1日才对该房屋取得使用收益的权利，应当以该日期作为原审被告园林公司交付该部分房屋的时间，自2011年11月9日起，共逾期近18个月。据此，原审被告园林公司虽然按照合同约定按期交付了大部分房屋，但在C、D组部分房屋的交付问题上仍然存在逾期情形，应当承担逾期交付的违约责任。合同在“甲方逾期交房的违约责任”中约定了逾期超过30日违约金的金额为1000万元，原审原告火狐狸公司现主张对方支付违约金300万元，原审被告园林公司认为该金额明显偏高。原审法院审查后认为，该项违约金的约定应认定为对整体房屋逾期交付作出的约定，而标的房屋在交易时处于分割出租使用状态，且租赁合同基本尚未到期，所以少数房屋的迟延交付并不影响原审原告火狐狸公司对其他房屋的使用收益，适用合同约定的整体逾期交付违约金确实过高，该项违约金的确定仍应以原审原告火狐狸公司因此遭受的实际损失为基础。从原审原告火狐狸公司与刘国民、顾韶琨签订的租赁协议书来看，该地区的租金标准约为每月100元／平方米，原审法院结合逾期交付的两处房屋的面积（C组约380平方米，D组约52平方米）及逾期交付的期间，以不超过房屋租金损失的1.3倍为原则，确定原审被告园林公司应当支付逾期交付房屋的违约金为13万元。综上，原审被告园林公司应向原审原告火狐狸公司赔偿损失2047520元，支付逾期交房违约金13万元，合计2177520元。原审原告火狐狸公司超出此范围的请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：苏州园林发展股份有限公司于本判决生效后十日内一次性向苏州火狐狸营造工程有限公司赔偿损失2047520元、支付违约金13万元，合计2177520元。案件受理费85802元，由苏州火狐狸营造工程有限公司负担65432元，苏州园林发展股份有限公司负担20370元。上诉人苏州园林发展股份有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、公开出售涉案房屋前，被上诉人委托的评估机构作出的评估报告已充分考虑了资产现状中存在厕所和变电所的因素。从房屋挂牌至签订整体转让房屋的协议，历时43天，被上诉人有充分的时间对涉案房屋进行了解，同时被上诉人专门聘请苏州策源投资咨询有限公司提供房屋转让的专业服务，可见，被上诉人对厕所、变电所的因素在决策前是明知的，上诉人并无隐瞒和误导行为，相应的后果应由被上诉人承担。2、评估价值不等同于成交价格，赔偿时应按照合同约定的成交价格每平方米12448.48元计算。原审判决上诉人赔偿被上诉人购房款损失的70%没有依据。即便上诉人存在过错，被上诉人应将厕所、变电所所在的房屋返还上诉人，上诉人按照成交价返还购房款。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。被上诉人火狐狸公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，园林公司整体出让的房屋中所包含的D组公用厕所和E组变电所，原与其他房屋共同登记于园林公司名下，苏州市产权交易所公布的转让信息及房屋转让合同中所列明了原所有权证编号，明确了全部出让房屋的位置信息，并提示投资人在申请受让决定前应在挂牌期间进行实地查看和风险评估，审慎决策。但并未明示出售的房屋中含有公用厕所和变电所，双方签订的合同中上诉人也未提醒被上诉人对公用厕所和变电所的交接使用作出明确约定，公用厕所和变电所的存在，对涉案房屋的整体价格有一定的影响，上诉人存在一定的过错。其次，火狐狸公司作为受让方，在作出重大决策前应对涉案房屋进行实地查看和风险评估，审慎决策。上诉人称对涉案房屋实地查看时未对所有房屋进行查看，不知道涉案房屋存在公用厕所和变电所，不合常理。根据规划图纸，明确标注了涉案房屋D组中存在厕所，同时，火狐狸公司也委托苏州策源投资咨询有限公司作为居间方进行专业咨询，应当对涉案房屋的现状有充分的了解。如果被上诉人确实不知道涉案房屋存在公用厕所和变电所，则被上诉人自身也存在重大过失，不能因此将决策失误完全归咎于上诉人。再次，评估公司在评估涉案房屋时已充分考虑了涉案房屋存在公用厕所和变电所的客观情况，并将涉案房屋的整体均价作了适当的调低，对火狐狸公司的利益并不构成重大损害。综上，涉案房屋存在公用厕所和变电所对涉案房屋的整体价格有一定的影响，虽然上诉人在披露相关房产信息中存在一定的过错，但火狐狸公司购买前对涉案房屋的现状未作充分了解，自身存在重大过失，本院综合考虑双方的过错程度，本案的具体情况，酌定上诉人赔偿被上诉人30%的损失，原审法院确定园林公司承担损失的比例过高，本院予以调整。鉴于双方以评估价格成交，原审法院以涉案房屋公用厕所和变电所所在的D组、E组一层的评估价格确定损失并无不当。因此，园林公司应当赔偿火狐狸公司损失2925029X30%=877508.7元。综上所述，上诉人园林公司关于原审判决上诉人赔偿被上诉人购房款损失的70%没有依据的上诉理由部分成立，本院对上诉人应承担的赔偿比例予以调整，对上诉人的其他上诉理由，均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0567号民事判决。二、苏州园林发展股份有限公司于本判决生效后十日内一次性向苏州火狐狸营造工程有限公司赔偿损失877508.7元、支付逾期交房违约金130000元，合计1007508.7元。三、驳回苏州火狐狸营造工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费85802元，由苏州火狐狸营造工程有限公司负担76377元，苏州园林发展股份有限公司负担9425元。二审案件受理费85802元，由苏州火狐狸营造工程有限公司负担25740.6元，苏州园林发展股份有限公司负担60061.4元。本判决为终审判决。审判长　　黄文杰审判员　　周　红审判员　　任小明二〇一五年六月一日书记员　　杨颖颖来源：百度“”