（2015）深中法房终字第1002号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-07-28

案件名称

兰述萍、黎友志与深圳中海地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

兰述萍,黎友志,深圳中海地产有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第二十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第1002号上诉人（原审原告）：兰述萍。上诉人（原审原告）：黎友志。被上诉人（原审被告）：深圳中海地产有限公司。法定代表人：王琦，该公司董事长。委托代理人：文景志，广东广和律师事务所律师。上诉人兰述萍、黎友志因与被上诉人深圳中海地产有限公司（以下简称中海地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：（一）2012年12月8日，兰述萍、黎友志与中海地产公司签订《深圳市某某花园安居型商品房买卖合同（预售）》，约定：兰述萍、黎友志购买中海地产公司兴建的位于深圳市龙岗区南湾街道布澜路某某花园1号楼某单元某号房，建筑面积64.74平方米，每平方米为7297.14元，总价款为472417元。该合同第五条约定：本房地产转让时，中海地产公司对建筑物区划内共有部分权利所拥有的共有和共同管理的权利同时转让，但法律法规明确规定的除外；本合同所称建筑物区划内共有部分，是指建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分以外的共有部分，主要包括：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；2、通道、电梯、楼梯、大堂等公共通行部分；3、消防、公共照明等附属设施、设备；4、避难层、设备层或者设备间等结构部分；5、建筑区划内的道路（属于城镇公共道路除外）；6、建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；7、建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房；8、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等；9、其他既不属于建筑物专有部分，也不属于市政公共部分或者其他权利人所有的场所及设施。合同第六条约定：在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归中海地产公司所有，但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有；在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（二）原审另查，2011年5月26日，中海地产公司作为乙方，与作为甲方的深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，约定：甲方将宗地编号为G06304-0026的土地使用权出让给乙方，使用年期为2011年5月26日起至2081年5月25日止，计入容积率的土地总建筑面积为204350平方米，包括住宅、商业、12班幼儿园、居住小区文化室、社区健康服务中心、社区服务站、社区居委会、物业管理用房、垃圾收集站、社区警务室、公厕，地下车库、设备用房、民防设施、公众通道不计入容积率。2011年12月1日，中海地产公司取得某某花园项目的《建设工程规划许可证》，其中规定建设地上停车位556个、地下停车位670个。2013年6月18日，中海地产公司取得某某花园项目的《建设工程规划验收合格证》。（三）原审庭审中，双方当事人确认涉案小区的停车位均提供给全体业主使用。兰述萍、黎友志主张涉案合同第六条条款无效的依据是违反了法律、行政法规的强制性规定，即违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府228号令）第二十六条、《深圳市城市规划标准与准则》第十二条第四款。兰述萍、黎友志在原审的诉讼请求为：1、确认兰述萍、黎友志与中海地产公司签订的《深圳市某某花园安居型商品房买卖合同（预售）》第六条中所约定的“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有”内容为无效合同条款；2、由中海地产公司承担本案全部诉讼费。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。兰述萍、黎友志主张涉案合同的第六条约定的“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有”为无效合同条款，认为违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府228号令）第二十六条、《深圳市城市规划标准与准则》第十二条第四款的规定，对此，原审法院认为，上述规定并不是确认涉案合同第六条约定是否无效的依据，而根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。双方在涉案合同第六条关于车位、车库归属的约定符合物权法第七十四条的规定。综上，兰述萍、黎友志的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回兰述萍、黎友志的诉讼请求。案件受理费100元，由兰述萍、黎友志承担。兰述萍、黎友志不服一审判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院引用物权法第七十四条第二款的规定认定兰述萍、黎友志与中海地产公司对诉争车位的约定符合法律规定，但缺乏对诉争车位基本事实的认定，这是选择性适用法律。虽然物权法第七十四条第二款规定可以通过约定的方式取得小区车位所有权，但结合联系物权法第七十二条、第七十四条第三款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条，小区车位并不是在任何状态下都可以进行约定。车位“约定归属”的一个前提是该停车位及车库必须属于专有权的标的，且其原始归属确定并属于中海地产公司所有，中海地产公司不能将某某花园小区共有部分或属于他人所有的车位与业主通过合同约定所有权。兰述萍、黎友志在一审时已充分证明本案诉争车位不分摊涉案小区土地使用权面积，按《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款之规定，诉争车位不是“能够登记成为特定业主所有权的客体”，中海地产公司无法取得所有权证书。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案诉争车位不属于某某花园的专有部分。按《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，不属于某某花园专有部分的诉争车位，应属于某某花园共有部分。（二）一审判决简单认定“《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条及二十四条、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府228号令）第二十六条、《深圳市城市规划标准与准则》第十二条第四款的规定不是确认涉案合同第六条约定是否无效的法律依据”，而不对该认定作出解释并给出适用法律的理由，一审判决缺乏事实及法律依据。本案焦点在于地下停车位的所有权约定，兰述萍、黎友志提交的证据及庭审意见充分证明，某某花园小区地下停车位没有获得相应的土地使用权面积份额，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物与半地下室的商铺（即房屋单元）分摊，地下停车场未分摊土地使用权面积。如果中海地产公司还拥有地下停车位所有权，直接违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条及二十四条关于“房地一致”的规定。从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，不拥有相应的土地使用权是无法取得产权证的。因此，实践中开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。兰述萍、黎友志与中海地产公司关于车位、车库所有权的合同约定，是一种典型的民事约定，该法律行为不仅适用合同法的规定，而且还适用民法通则的规定。民法通则第五十七条第（五）项明确规定违反法律的民事行为无效，兰述萍、黎友志已充分证明当事人双方关于车位、车库所有权的约定违反法律规定，按民法通则第五十七条第（五）项的规定可以确认当事人双方关于车位、车库所有权的约定是无效民事行为。兰述萍、黎友志提出涉案合同条款无效的理由是违反了合同法第五十二条第（五）项的规定，即兰述萍、黎友志与中海地产公司合同第六条约定违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条及二十四条、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府228号令）第二十六、《深圳市城市规划标准与准则》第十二条第四款的规定，结合《民法通则》第五十七条的规定，可确定当事人双方关于车位、车库所有权的约定是无效的。（三）购房合同中第六条“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有”的内容违反民法通则第四条关于“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定。兰述萍、黎友志在一审时提交的证据充分证明，某某花园小区所有车位、车库土地使用权一并全部转移给全体业主了，其建设成本也是由全体业主承担。现在中海地产公司利用格式合同优势，将自己没有付出任何成本的车位、车库据为己有，显然与民法通则第四条相悖。（四）2014年12月1日，深圳市规划和国土资源委员会经过10年酝酿，公布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。该办法拟规定，深圳将分类确权停车位，规划配建车位归全体业主所有且禁止买卖，这是对小区车位土地使用权、建设成本正本清源，是深圳地方法规对目前存在的小区车位所有权归属事实的明晰法律确认。兰述萍、黎友志的诉讼主张完全符合征求意见稿对车位所有权的确定。原审判决简单采用《物权法》第七十四条第二款的规定，认为双方约定的“某某花园诉争车位属于中海地产公司”有效。如果按原审判决结果，只依据合同约定即可确定车位所有权，深圳市规划和国土资源委员会经过10年酝酿出台的征求意见稿即使生效，其确认的事实也不是法院裁判的依据，将是一纸空文。显然一审判决结果没有任何事实基础。（五）原审判决没有充分考虑涉案房屋是安居型商品房的特殊性，简单地按一般商品房进行审理。如果原审判决生效，将导致安居型商品房蜕变为开发商谋利的工具。安居型商品房与经济适用房、公租房等同属于深圳市政府保障性住房，是深圳市政府关注民生的工程。深圳市政府对申请人资格、房子产权方面作了严格限制，且对项目开发的利润率也作了限制即约3%-5%，同时根据利润率核算出规定的房屋最高售价。兰述萍、黎友志提交的证据及庭审意见充分证明，涉案小区所有车位、车库均没有获得相应的土地使用权面积份额，车位、车库在房子销售时，土地使用权一并全部转移给全体业主了。另外兰述萍、黎友志主张某某花园小区车位、车库建设成本记入小区整体建造成本，已由全体业主分摊。由于所有建设资料是由中海地产公司掌握，中海地产公司在举证期间没有提供证据证明车位、车库建设成本是其单独承担且其单独享有小区车位、车库土地使用权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，法院应推定兰述萍、黎友志的主张成立，即涉案小区车位、车库的成本均已由全体业主承担。中海地产公司核算利润率时，将小区车位、车库的成本分摊给全体业主，满足深圳市政府要求的利润率，获得深圳市政府认可的较高房子售价，但同时利用格式合同优势，将没有付出任何成本的车位、车库据为已有，将大量利润隐藏起来。显然，中海地产公司这种行为与深圳市政府将安居型商品房定位为民生项目是完全不符的。深圳市住房和建设局明确规定，合同签署地为住建局行政服务中心，每个申请人的购房合同签字时间不准超过5分钟，每个申请人选房时间不准超过5分钟，所有申请人只能集体一起看有限的样板房，在交房之前不安排申请人察看自己所购买房子，这些都决定了兰述萍、黎友志与中海地产公司签订购房合同的交易地位并不平等。故深圳市专门出台《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府228号令）对安居型商品房进行规范，其中第二十六条规定：“申请人与建设单位签订的买卖合同中，应当明确……等内容，并符合相关法律、法规和政策规定。”明确规范安居型商品房申请人与开发商约定的合同内容必须是合法的，以防止开发商利用其优势地位，而申请人因为刚性需求无法拒绝。据此，兰述萍、黎友志请求本院判令：1、撤销一审判决；2、改判兰述萍、黎友志与中海地产公司《深圳市某某花园安居型商品房买卖合同（预售）》第六条中所约定的“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有”为无效合同条款；3、由中海地产公司承担本案全部诉讼费。中海地产公司答辩称：兰述萍、黎友志的上诉请求没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。经审理查明，一审判决已查明的事实无误，本院予以确认。另查，涉案小区业主陈德军、余红方曾另案起诉中海地产公司，请求确认双方买卖合同中“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有，但占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求”的合同条款内容无效。该案经两审后由本院终审作出（2014）深中法房终字第2306号民事判决书，确认前述合同内容有效。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于涉案买卖合同中“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归中海地产公司所有”的内容是否属无效合同条款。本案中，兰述萍、黎友志援引《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三、第二十四条的规定而主张前述合同条款无效，本院对此认为，首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款已明确规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过约定而确定归属，且该法就此并未设置例外规定，涉案合同前述约定内容符合物权法的规定。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条系有关办理、更换、更改房屋所有权及土地使用权证书的规定，并非规范本案争议事项的法律规定，且该条第四款亦已明确规定“法律另有规定的，依照有关法律规定办理”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三、第二十四条系有关土地使用权与地上建筑物、附着物一并转让的规定，既不是规范车位、车库权利取得及归属的特别规定，也不是区分建筑区划内专有部分与共有部分的特别规定。因此，在施行在后的物权法已就车位、车库归属作出具体特别规定的情况下，兰述萍、黎友志主张涉案争议合同条款因违反前述法律、行政法规规定而无效，属其对法律、法规内容及法律适用方法的错误理解。第三，涉案买卖合同系经双方当事人自愿签署，在兰述萍、黎友志不能举证证明其在签约时存在意思表示不自由或不真实情形的情况下，其本案主张涉案争议合同条款违反《中华人民共和国民法通则》第四条规定的公平、等价有偿等原则，于法无据，本院亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由兰述萍、黎友志承担。本判决为终审判决。审　判　长　邱　裕　华代理审判员　唐　　　　毅代理审判员　蔡　妍　婷二〇一五年六月一日书　记　员　邹俊辉（兼）微信公众号“”