（2015）深中法房终字第1098号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-07-28

案件名称

梁文杰与深圳市联顺房地产开发有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁文杰,深圳市联顺房地产开发有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十八条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第1098号上诉人（原审原告）：梁文杰。被上诉人（原审被告）：深圳市联顺房地产开发有限公司。法定代表人：凌国庆，董事长。委托代理人：王金龙，广东吉光律师事务所律师。上诉人梁文杰因委托合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称联顺公司）是位于深圳市某超市广场房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与深圳市某超市公司签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年（2001年8月15日到2013年8月14日）。合同签订后，深圳市某超市公司在承租物业开办了新一佳超市。联顺公司为了便于开发销售，将某超市广场二至四楼层部分分割成产权式商铺对外销售，梁文杰是向联顺公司购买了分割后的商铺业主。2001年12月25日，梁文杰、联顺公司在该日签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》，两份合同约定的主要内容是：梁文杰购买某超市广场第二层a212号房，建筑面积22.34平方米，用途为商铺，售价为346717元，款项一次性付清；装修标准为“配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”；梁文杰在购买联顺公司所出售的某超市广场商铺时已经清楚知道，联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市某超市公司（新一佳），租期为十二年，因此梁文杰同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保梁文杰收益，采取全权委托联顺公司出租，梁文杰收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁风险和直接收益，均由联顺公司承担，梁文杰不介入具体的租赁行为；委托出租期限为140.5个月，从2002年1月1日起至2013年8月14日止；梁文杰委托联顺公司出租月租金为2311元；梁文杰同意联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给梁文杰使用；如联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给梁文杰。《委托出租协议书》签订后，梁文杰、联顺公司均依约履行到2013年8月14日，联顺公司支付了期间140.5个月的租金给梁文杰。2012年11月15日，联顺公司与某超市超市［为深圳市某超市公司（后更名为深圳市某超市商业发展有限公司）的股东］签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在某超市广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给某超市超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；合同还约定，联顺公司只是表达其持有7137.01平方米物业的业主意见，某超市超市如需承租二至四层非联顺公司所有部分，需向其他业主争取。其后，某超市超市陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年（2013年8月15日到2023年8月14日），首年租金标准为原租赁实收金额上上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。梁文杰拒绝与某超市超市签订租赁合同，并在2014年3月12日起诉某超市超市，要求某超市超市返还商铺并赔偿从2013年8月15日起按230元／平方米／月标准支付到实际排��妨碍之日止的损失赔偿。2014年5月28日，原审法院作出（2014）深龙法民三初字第331-348号民事判决书（梁文杰与其他17位业主共同起诉），判决某超市超市按其自愿给付的原实收标准上浮20%标准支付梁文杰使用费损失，判决驳回了梁文杰的其他诉讼请求。此判决梁文杰不服，已上诉至本院，现正在审理过程中。梁文杰后随即又在原审法院提起本案诉讼。原审又查，就梁文杰所有的某超市第二层a212号商铺所在位置，梁文杰提交此商铺的深房地字第××号房地产证上并未标明地界点座标，在房产证附图标明的地界点坐标为整个某超市广场g06213-8宗地座标。在梁文杰、联顺公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》附表，有整个二层平面的1：150图纸上标明了a212商铺所在位置。梁文杰向原审法院提起本案诉讼，请求：1、联顺公司按配备独立电源插座、地面高级抛光砖��石膏板吊顶天花的装修标准，向梁文杰返还某超市广场第二层a212号房产；2、联顺公司向梁文杰支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的双倍租金，暂计至2014年12月14日为60086元；3、联顺公司承担诉讼费。原审法院认为，本案梁文杰为香港居民，其住所地不属于中华人民共和国大陆法域，双方当事人未约定发生争议时所适用的法律，依据最密切联系原则，原审法院应适用中华人民共和国法律。梁文杰、联顺公司在2001年12月25日签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。依照合同约定，联顺公司需在2013年8月14日后的三个月内返还梁文杰商铺，如延期交付，要支付双倍租金。但在本案中，梁文杰商铺所在某超市广场二至四层实际并未进行任何分隔，而是在购买前已由某超市公��承租并开设了大型购物商场，并开办至今。梁文杰商铺面积在某超市广场二至四层中所占比例极小，可以确定梁文杰商铺仅为产权式商铺，已与某超市广场其他商铺一起形成一个完整、独立的整体，具有不可分性。在此情况下，如梁文杰坚持要将其所在部分进行独立分割，势必影响商场作为整体功能及效益的发挥，会损害其他大部分产权式商铺业主的相关权益，不利于社会经济发展。根据本案实际情况，不宜对梁文杰商铺进行物理分隔并进行独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花的装修。对梁文杰要求返还商铺及主张支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的双倍租金的相关诉请，有关司法解释规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显��公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。此规定为“情势变更原则”。在本案中，梁文杰及其他业主的产权式商铺如有稳定租金收益，足以保障其合法权益。经测算，梁文杰租金收益与购买商铺售价的比例（俗称租售比）在2013年8月14日前已达7.998%（近8%／年）（2311元×12个月÷346717元），其后梁文杰虽未与某超市公司签订新的租赁合同，但该公司承诺承租价格有一定程度的上涨，梁文杰商铺的租售比肯定比之前更高，相比其他投资方式已有较好的投资回报。在此情况下，在不支持梁文杰要求对商铺进行物理分割的情况下，应依照“情势变更原则”相关规定及公平原则，原审法院确定暂时中止相关约定条款的履行，联顺公司暂不需根据合同约定在2013年11月15日��返还商铺及支付约定未能返还的双倍租金损失。至于何时返还商铺问题，原审法院认为在情势再次发生重大变更，如某超市公司或其他承租人未能继续承租商铺，造成商场空置从而造成梁文杰实际损失等情况下，联顺公司应当按照与梁文杰签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》的相关约定，及时尽快将梁文杰商铺恢复合同约定状态并返还给梁文杰，如不能返还应当赔偿损失。综上所述，原审法院对梁文杰的全部诉讼请求，均予以驳回。虽然梁文杰诉请原审法院驳回，但由于本案涉及争议属联顺公司未能充分与业主沟通而导致，原审法院认为梁文杰为此维权所产生的诉讼费用应由联顺公司承担。原审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二��》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回梁文杰的诉讼请求。本案受理费1302元，保全费621元，由联顺公司负担。梁文杰不服原审判决，向本院提起上诉，称：一审判决对赔偿驳回的主要法律依据是“情势变更原则”，存在适用法律错误。情势变更是有适用条件的，情势之变更，须未为当事人所预料，而且具有不能预料之性质；情势之变更须因不可归责于当事人之事由而发生。本案的《委托出租协议书》是《买卖合同》的从合同，和《买卖合同》共同约定了联顺公司的权利和义务，联顺公司在和梁文杰签署《委托出租协议书》时已经预知了相关的法律风险，联顺公司在销售涉诉房产之前已经将某超市广场整体出租给某超市，这一情况是作为梁文杰购买涉诉商铺的前提以及签署《委托出租协议书》的合同约定��在这个交易背景下，联顺公司作为强势地位的合同方，在其开发的商铺，在其起草的格式合同里仍然约定其具有复铺和双倍租金的违约责任，共同证明了，梁文杰在本案的诉讼请求属于联顺公司从事商业活动中固有的法律风险。不属于情势变更的范畴。联顺公司在十多年前跟某超市签的租赁合同跟其他所有小业主的《租赁委托协议书》中的合同到期日都是2013年8月14日，也就是联顺公司在清晰知道梁文杰和众多小业主有合同协议在2013年8月14日到期后需按合同约定的装修标准复铺后返还给小业主的大前提下，早早于2012年11月15日与某超市超市签订了租赁合同，他签订合同的这一行为就已经造成了无法整体复铺的定局，所以联顺公司签核租赁合同的时间点，也就是2012年11月15日即已经造成了无法整体复铺的事实。根据一审查明事实部分某超市广场二、三、四层物业合计15236平方米，联顺公司二层占有935.15平方米，三层占有1143.31平方米、四层占有5054.55平方米，而且其物业是分散在各个位置和各楼层，二层、三层当初是公开出售的，现在联顺公司占有二、三层部分是当初销售时没有卖出的部分，也就是当初销售时没有人挑中的、位置不佳的部分铺位，联顺公司总共持有7137.01平方米，占总面积的46.8%，是某超市广场的大业主。也就是联顺公司单独一家跟某超市签订租赁合同，就足以造成整体无法复铺的定局。根据一审判决内容，联顺公司本来可以通知广大小业主，并征求大家的意见，在取得统一意见后再决定是统一复铺还是统一出租给某超市，联顺公司并没有这样做。联顺公司为了保障其分散且位置不佳的二、三层物业和很难出租的四层整层整体打包出租，不惜牺牲梁文杰和广大小业主的利益，制造无法整体复铺的事实，进而逃避履约合同的义务，可确认其行为具有故意的性质。联顺公司与某超市2012年11月15日签订的租赁合同第1页中有“甲方只是表达持有7137.01平方米物业的业主意见，而其他业主的意见，则需要乙方去另行合同获取”，第8页有“截止2013年7月13日止，如乙方仍由于没有与本物业二至三层的所有其他小业主签定合同，无法确保完整履行本合同”，第9页有“若乙方尚没有完成最后所有小业主的签约，造成无法整体经营，甲、乙双方必须再次协商”。证明联顺公司蓄意制造无法整体复铺并和某超市串通，由某超市游说其他小业主。某超市超市利用联顺公司设置的重重困难如无法整体复铺的事实，不通知、不沟通、不解释。迫使小业主一个一个的去找某超市超市签由某超市单方制定的合同，使小业主在谈判中无法形成一个整体，明显处于不利的地位，事后我们小业主多次要求联顺公司出来协商解决问题，但是联顺公司只回了一句话“你要维权就法庭见”。在事件的发展过程中，联顺公司明显存在过错，其行为具有恶意的性质。并不适用于情势变更因不可归责于当事人之事由而发生。联顺公司蓄意制造无法整体统一复铺的局面，恶意串通某超市，利用小业主单独面积小，利益也不大，怕麻烦，刻意给小业主设置重重困难，迫使小业主在没有选择的情况下低价租给某超市，损害小业主的利益。此一行为严重违反了合同法第六条的诚实信用原则。根据合同法第107条，本案中联顺公司不但没有采取补救措施和赔偿损失，恰恰相反采取表面不作为暗地里恶意串通某超市损害其他小业主的利益，并藉由“情势变更”为由逃避履行合同义务。根据合同法第121条的规定，联顺公司仍然应当承担法律责任。而且违约金是带有惩罚性质的，应该高于梁文杰的实际损失��所以不能因为某超市可能支付占用费就认定联顺公司无需支付惩罚金。根据合同法第113条规定，合同法采用的是完全赔偿原则，损害赔偿不仅要包括受害人遭受的全部实际损失，还要包括可得利益的损失。联顺公司如果整体复铺，业主们可以收铺自用，也可以租给更好的租户，可以选择租给谁，由于联顺公司的蓄意不履行合同，致使我们损失前述可得利益。根据《物权法》规定，梁文杰对商铺在法律上具有占有、使用、收益和处分的权利，但判决书的表述是罔顾法律事实，仅以收益权代替了物权法中完整的“占有、使用、收益、处分的权利”，歪曲物权法本意。梁文杰和联顺公司签订的《委托出租协议》十多年来租金没有涨过一分钱。本来合同到期后，如联顺公司履行了整体复铺，小业主可通过选择租户，通过市场行为得到合理的租金。一个本可通过市场行为去��决的问题，联顺公司硬是以其强制手段代替市场行为迫使小业主就范。2001年至2013年间中国房产物业价格和租金都高速增长，一审仅以十多年前房产价格计算租售比作出推断，作出了错误判决。梁文杰起诉某超市二审的判决势必造成某超市长期在没有任何租赁合同的情况下占用梁文杰的物业，但判决的占用费没有考虑租金的每年递增。这种现实的损失是在梁文杰没有任何过错情况下发生的，本案中应考虑梁文杰现实中的损失。虽然在《委托出租协议书》第四条约定联顺公司享有三个月免租期去履行复铺，但联顺公司却没有去履行免租期内复铺的义务。而是早早把分散的物业出租给某超市继而造成无法整体复铺的定局，梁文杰认为联顺公司需对此一过错行为负责，对2013年8月15日至2013年11月14日的违约赔偿予以追讨。联顺公司故意混淆侵权支付和违约支付，虽然现在侵��人是某超市，法院为了维护大多数业主的利益牺牲了梁文杰个人利益，作出了暂不复铺的判决，但是不代表法院认可了某超市的侵权合法，某超市对已签租赁合同部分商铺拥有使用权，对没有签合同部分的商铺是如何取得使用权的？没有任何法律依据。本案一审不但不以客观事实为依据，对联顺公司予以重判，反而把白纸黑字合同约定的双倍租金赔偿等应由联顺公司履行的义务，藉由“情势变更”、收益权等同于物权等错误依据做出了错误的判决。综上，为维护梁文杰的合法权益，请求：1、撤销原审判决；2、判令联顺公司依合同赔偿2013年8月15日至实际返还涉诉房产之日期问的双倍租金（暂计至2014年1o月14日，计算方法：2311元／月×14个月×2双倍租金=64708元）和利息；3、判令联顺公司承担全部诉讼费。被上诉人联顺公司答辩称：一、本案中梁文杰的商铺虽然具��产权，但实际上是将一个大型商场分割销售而来，每个单位之间紧密相连，并未有实际分割的墙体，只有理论上面积和图纸上的位置分布，若不将整个商场全部商铺收回后重新按销售图纸划分确认，根本无法确认梁文杰主张商铺所处的具体位置。现商铺所在的整个商场，由案外人某超市实际占有并使用，且经过了339家商铺业主当中近320家签约确认，商场的现状决定了不可能对单独一个商铺进行返还或装修，故在本案当中梁文杰要求联顺公司按合同约定的标准对商铺进行装修是无实际操作的可能性。梁文杰要求联顺公司返还涉案商铺更是没有法律依据。商铺被案外人实际占用，联顺公司不是业主，没有权利主张返还，虽然此前双方有相关约定，但在委托合同到期后，绝大多数的业主选择了直接与案外人续租，这时所有权人基于所有权所进行的处分，联顺公司无权干涉。基于此，联顺公司也就没有返还和装修的义务。据联顺公司了解，梁文杰请求返还是涉案商铺，以案外人某超市为被告的案件，正在审理过程中，一审法院判决并未支持梁文杰请求，按这样审理思路，梁文杰在本案的请求也同样不应于支持。二、关于梁文杰第二项诉求，联顺公司认为没有事实和法律依据。案外人与联顺公司的租赁期限到期后，由于绝大部分业主选择直接续租，联顺公司无法继续按照委托协议履行返还和装修义务，梁文杰要求收回商铺而未能如愿，不能将现状归责于联顺公司，也无权要求双倍租金。案外人实际占用梁文杰的商铺期间，也同意按高于市场价的标准向梁文杰支付占用费且经法院确认，梁文杰并未有任何租金上的损失，所以不应该向联顺公司重复主张。三、联顺公司的行为符合“情势变更原则”，而不是违约。在梁文杰诉案外人某超市的案件中，二审法院生效判决明确了一个观点，那就是在此案当中个别小业主行使物权时，应当服从绝大多数的整体意志，个别业主要求返还商铺的请求，不应得到支持，应当和其他业主一样选择续租。本案中所有对联顺公司的主张，都是由是否应当返还商铺这一焦点问题引发，联顺公司认为，当初签订的《委托出租协议书》是面向所有业主的，约定到期后将商铺装修后返还也是针对全体业主而言，但到期后，绝大多数的业主都选择了续租，而不是收回商铺。也就是说续租是绝大多数业主的整体意志。按照二审法院的判决思路，续租是所有业主唯一的合法方式。正是由于续租，也就是从事实上终止了联顺公司对商铺进行装修后返还给业主的合同义务，因为失去了履行的基础。是由于业主的整体意志，使联顺公司不需要继续履行合同当中的义务，而不是联顺公司主��上不愿意履行合同义务。所以，一审法院认定本案属于“情势变更”恰当，认定事实清楚，适用法律正确。既然已经认定整体续租，如果再认定联顺公司违约，明显自相矛盾，是在同一个事件当中采用了双重标准。如果法院认为联顺公司有返还和装修的义务，就需要判令第三人返还义务，则联顺公司自然履约装修后返还的合同义务。决不能既认定占用商铺合法，不返还也违约。梁文杰的商铺被案外人占用的期间，均需要按法院判决的标准支付占用费。法院只确定了开始时间，并没有确定截止期间。也就是说从2013年8月15日之后某超市的占用期间都应该按标准向梁文杰支付占用费。事实上，梁文杰也实际拿到了占用费，其租金并未受到任何损失。综上，联顺公司认为一审判决公正，请二审法院予以维持。本院经二审审理查明，原审法院（2014）深龙法民三初字第333��民事判决，判决某超市于判决生效之日起十日内向梁文杰赔偿从2013年8月15日起至判决生效之日止占用涉案商铺的使用费损失。本院于2014年9月9日对上述案件作出（2014）深中法房终字1630号终审判决，裁判结果是驳回上诉、维持原判，该判决生效时间是2014年10月13日。梁文杰在二审庭审时确认某超市已支付占有使用费至2015年5月。原审查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的意见，本案二审争议焦点是：1、联顺公司是否应将涉案商铺返还给梁文杰；2、联顺公司是否应当承担违约责任。针对第一个争议焦点，本院认为，梁文杰是涉案商铺的所有权人，对该商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案商铺所在的某超市广场二至四层共15236平方米的物业，系于联顺公司出租给法兰西施公司、法兰西施公司在此开办了某超市后，再由联顺公司分割成单元商铺进行销售的，梁文杰在购买某超市广场商铺时已清楚知道联顺公司已将某超市广场二至四层商铺整体出租给法兰西施公司，租赁期限自2001年8月15日至2013年8月14日止，并同意将所购买的商铺在上述期限内出租给第三方，每月收取固定租金的方式获得回报。梁文杰的商铺虽然办理了独立的房地产证，但其在购买涉案商铺时已知晓统一经营的状况，知道其商铺与某超市广场其他商铺具有不可分割性。在联顺公司将某超市广场二至四层共7137.01平方米的物业继续租赁给某超市公司、某超市公司又陆续与某超市广场内大部分业主签订了续租的期限为10年的《房屋租赁合同》、且目前商场处于正常经营的情形下，拥有商铺面积仅占某超市广场二至四层的一小部分业主要求联顺公司返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能和效益的发挥，使某超市公司无法��常经营，进而损害某超市广场二至四层大部分面积的其他业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，梁文杰在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。故梁文杰要求联顺公司返还涉案商铺的上诉请求，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，梁文杰与联顺公司签订的《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。联顺公司在合同到期后的三个月内，没有返还商铺给梁文杰，不符合合同约定，应承担相应的违约责任。合同法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约��解决。联顺公司主张因某超市公司的原因无法返还商铺，联顺公司可另循法律途径解决。依照合同约定，联顺公司应从2013年11月15日起按双倍租金标准（2311元×2=4622元）向梁文杰承担违约责任，该违约金具有补偿性质，当违约金不足以补偿损失时，当事人可以请求赔偿损失，但梁文杰没有证据证明损失超过合同约定的违约金，故本院认为，梁文杰因不能收回商铺而获得的最多补偿为两倍租金即4622元。考虑到本院（2014）深中法房终字1630号生效判决已确定某超市公司向梁文杰赔偿从2013年8月15日起至2014年10月13日止的房屋使用费损失，即从2013年11月15日至2014年10月13日期间梁文杰因不能收回商铺已得到每月2545.25元的赔偿，且某超市已就其继续占有使用涉案商铺赔偿房屋使用费至2015年5月，故联顺公司应按每月2076.75元标准承担违约责任至本判决生效之日止。至于2013年8月15日至11月14日期间的双倍租金问题，并未包括在梁文杰一审的诉讼请求中，对该部分增加的诉讼请求，当事人应另循法律途径解决。综上所述，梁文杰的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用情势变更原则不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1130号民事判决；二、深圳市联顺房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月2076.75元的标准向梁文杰支付从2013年11月15日至本判决生效之日止的违约金；三、驳回梁文杰的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1302元、保全费621元，由梁文杰负担1059元，由深圳市联顺房地产开发有限公司负担864元。二审案件受理费1302元，由梁文杰负担717元，由深圳市联顺房地产开发有限公司负担585元。本判决为终审判决。审　判　长　陈　明　亮代理审判员　路　德　虎代理审判员　朱　　　　宽二〇一五年六月一日书　记　员　林晓翔（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。关注公众号“”