（2015）鄂孝感中民二终字第00086号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-12-31
案件名称
屈志林与张先元房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省孝感市中级人民法院
所属地区
湖北省孝感市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张先元,屈志林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂孝感中民二终字第00086号上诉人（原审被告）张先元。被上诉人（原审原告）屈志林。委托代理人刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，签收法律文书等事宜。上诉人张先元因与被上诉人屈志林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2015）鄂汉川民初字第00295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人张先元、被上诉人屈志林及其委托代理人刘志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年2月18日，张先元租赁屈志林所有的位于汉川市小商品市场101号房屋经营宾馆，并签订了房屋租赁合同，约定：租期为10年，租金随行就市，于每年2月18日前一次性支付当年租金。并约定张先元必须依约交付租金，拖欠租金超过三个月以上，屈志林有权单方终止合同并收回房屋。还约定了其他权利义务。合同签订后，张先元每年按约支付租金，但2014年的租金仅支付了30000元，对下余租金拒不支付。另外，屈志林从2014年9月开始为张先元代缴租赁房屋水电费共计2162.37元。为此，屈志林要求解除房屋租赁合同，并由张先元支付下欠租金16270元和代缴的水电费2162.37元。还查明，屈志林和张先元协商的2013年房屋租金为50000元，而2014年的租金双方并未达成一致意见。原审法院认为，屈志林与张先元签订的房屋租赁合同合法有效，依法应予以保护。张先元未按约支付房屋租金是引起纠纷的主要原因，屈志林按合同约定要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。张先元辩称其是周正德的代理人，应由周正德承担责任的理由无事实和法律依据，且根据张先元提供的相关证据可以确定实际经营者为张先元，与其辩称相悖，故对其辩解法院不予采信。屈志林称2014年租金按60000元计算没有依据，应按2013年双方均认可的租金50000元计算至起诉之日。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、解除屈志林与张先元于2011年2月18日签订的房屋租赁合同。二、张先元于判决生效之日起10日内支付所欠屈志林房屋租金9661元和代缴的水电费2162.37元。三、驳回屈志林其他诉讼请求。张先元不服原判上诉称，一、原判认定事实错误。在2011年2月18日上诉人与被上诉人签订合同未实际履行的情况下，被上诉人又于2011年2月22日与周正德签订房屋租赁合同，该合同已变更主体为周正德。此后合同履行均为周正德履行该合同，有一审提供的证据为证。上诉人与周正德在履行变更之后的合同过程中，无论是上诉人受托经营，还是周正德经营，合同主体只能是周正德。二、上诉人一审提供了被上诉人与周正德2011年2月22日签订的租赁合同，如被上诉人认为不属实，应提供反驳证据。合同变更后，前一合同自然不发生效力。上诉人提供的发票户名均为周正德，印证合同变更之事实。三、原审判决程序违法。周正德在人民法院执行和解协议上签字接管宾馆经营并发出转让公告，其与被上诉人的合同履行直接涉及本案主体问题，与本案有法律上的直接利害关系，应追加其参加诉讼并查清三方真实法律关系。一审时提出申请追加，但原审未加理会。上诉人还提出鉴定申请，要求对签名进行笔迹鉴定，但原审虽接受申请，未依法按程序委托鉴定，匆匆下判，属程序不当。综上，请求二审予以纠正。屈志林答辩称，一、张先元提出“2011年2月22日被上诉人又与周正德签订房屋租赁合同，该合同已变更主体为周正德”不能成立。因为答辩人并不认可与周正德签订房屋租赁合同，同时周正德一审时也未出庭证实该合同的真实性，该合同是否真实、生效、履行均没有合同双方的认可。二、张先元与周正德签订的“和解协议”因违反答辩人与张先元之间的租赁合同约定而无效，同时也表明至少在2014年9月16日前租赁房屋是由张先元经营。张先元在一审提交的2014年6月4日收条上注明“收到张先元房租叁万元整”，证实答辩人将被答辩人张先元作为租赁主体，双方一直按签订的租赁合同在履行。三、被答辩人张先元在一审中提交的授权委托书、和解协议、转让公告等证据因和解协议的无效而应不予认定。张先元与周正德之间签订的和解协议没有经房屋所有人即答辩人的同意，故该协议应属无效协议，张先元不能以此作为拒付租赁费的借口。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人张先元向本院提交一份证据：房屋租赁合同一份。拟证明屈志林于2011年2月22日与周正德签订了一份房屋租赁合同。经庭审质证，被上诉人屈志林对上诉人张先元提交的证据不认可，认为该证据系一份草拟合同，合同最后的签名不是被上诉人亲自签名，该合同没有生效和履行。本院认为，上诉人张先元提交的上述合同，系一份草拟合同，合同相对人之一屈志林不认可合同最后的签名，且另一方周正德未出庭证实该合同的真实性与有效性，故本院不予采信。对原审判决认定的事实，双方当事人均无异议。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2011年2月18日，上诉人张先元租赁被上诉人屈志林所有的房屋经营宾馆，并签订了房屋租赁合同。合同对双方的权利义务约定明确，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。合同双方应按照合同约定履行各自的义务。2011年至2013年，上诉人张先元按约支付房屋租金，对2014年的下欠租金以宾馆转让给案外人周正德经营为由拒付。本院认为，上诉人张先元因债务问题将宾馆经营权转让给案外人周正德并签订转让协议，但该协议未经房屋所有人屈志林签字同意，即使2014年后宾馆由周正德实际经营，而租赁合同的相对人仍为张先元与屈志林，张先元应按租赁合同约定按期支付房屋租金及相关水电费用。张先元没有按照租赁合同的约定按期支付房屋租金，逾期三个月出租人屈志林有权按照租赁合同的约定单方终止合同并收回房屋.故张先元上诉提出租赁合同的承租人为案外人周正德，应由周正德支付房屋租金及水电费用的理由，无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元由上诉人张先元负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘玉安审 判 员 孙 伟代理审判员 冯 莉二〇一五年六月一日书 记 员 陈平川附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”