（2015）石高民一初字第00230号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-10-13
案件名称
石家庄天山物业服务有限公司与刘惠斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石家庄天山物业服务有限公司,刘惠斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
石家庄高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）石高民一初字第00230号原告石家庄天山物业服务有限公司，住所地石家庄高新区珠峰大街218号。法定代表人吴振山,该公司董事长。委托代理人李阳，该公司法律顾问。被告刘惠斌。原告石家庄天山物业服务有限公司与被告刘惠斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理，依法由审判员郭江涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石家庄天山物业服务有限公司的委托代理人李阳到庭参加诉讼，被告刘惠斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告石家庄天山物业服务有限公司诉称，原告于2007年5月26日与被告签订《天山水榭花都前期物业管理服务协议》及《天山水榭花都物业服务费收交协议》，协议约定，物业费收费标准为：每平米1.3元/月，每月应缴纳物业费281.85元；物业服务费自入住之日起开始计算，逾期每日加收万分之五滞纳金（见服务费收交协议）。被告于2008年5月1日至2015年2月28日拖欠原告物业费累计为23111.70元，逾期缴费2494天。按照协议约定，被告应当向原告支付逾期缴费滞纳金14213.70元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及双方签订的协议，请求法院判令被告向原告支付物业服务费23111.70元及滞纳金14213.70元，合计37325.40元，诉讼费由被告负担。被告刘惠斌辩称，2007年4月17日我与河北天山房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发建设的天山水榭花都第58栋3单元502号房。依合同约定，2007年4月17日被告支付全款680000元，2007年5月26日办理了入住手续，原告收取了燃气集资款3360元，暖气集资款11024元、物业费1719.7元等，被告领取了房屋钥匙，并进行住户验收交接，但原告方没有提供有关部门房屋质量验收合格证明。在房屋入住后，发现房屋外立面多处漏雨严重，被告多次反映一直未作彻底修复，房屋至今仍有多处漏雨现象，在原告多次不履行应尽职责的情况下，被告停止向原告缴纳物业费，以期引起原告重视并进行房屋修缮，但原告至今未履行应尽义务。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条第一款第一项规定，原告负责对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、护卫交通等进行维护、修缮、服务与管理。被告要求物业进行维护外立面承重墙漏雨渗水，完全是正当合理的要求，原告不履行自己的义务，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失，原告应承担相应的经济或法律责任。另办理入住手续时，原告收取的暖气集资款11024元，属于国家取消的收费项目。故物业费是业主向物业购买的服务，原告如果主张自己收取物业费的权利，首先应该提交自己履职的证据，证明自己确实履行了应尽的职责，而不是仅凭协议作出只收钱不服务的事情。经审理查明，2007年4月17日，被告刘惠斌与石家庄天山房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买天山水榭花都第58栋3单元502号房。2007年5月26日，被告刘惠斌与石家庄天山物业管理有限公司签订一份《天山·水榭花都前期物业管理服务协议》，该协议第一条规定，被告所购物业为天山水榭花都第58栋3单元502室，建筑面积220.48平方米；协议第二条约定了双方的权利义务，其中甲方（石家庄天山物业管理有限公司）有对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、护卫交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；协议第五条约定，乙方（被告）缴纳费用的时间，从发展商通知的业主入伙之日起，开始向甲方缴纳物业管理服务费；协议第十条违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给被告造成损失，甲方应承担相应的经济或法律责任。同日双方还签订一《天山·水榭花都物业服务费收缴协议》，该协议约定，甲方根据《天山·水榭花都前期物业管理服务协议》和《天山·水榭花都业主临时公约》的有关规定，向乙方收取规定标准的物业服务费及特约有偿服务费；收取标准：多层住宅1.3元/㎡·月，自《入伙通知书》规定的入住之日起开始计算；乙方须在《入伙通知书》规定的入住之日向甲方预交六个月的物业服务费，其后每月1日至15日乙方应将物业服务费及特约服务费一次性向甲方交纳；乙方应在本协议约定的期限内交清当月物业服务费，如延期交付，甲方可按日加收万分之五的滞纳金，对逾期仍未缴纳的，甲方有权提供法律途径追缴；自《入伙通知书》规定的入住之日起，不论乙方是否实际入住，物业服务费仍应按规定的标准交纳，乙方拒交或延交物业服务费用的，适用前款规定……。当日被告办理了入住手续，交纳物业费1719.70元，暖气集资款11024元。自2008年5月1日至2015年2月28日被告共拖欠物业费为23111.70元。被告向本院提交房屋漏雨的7张照片，主张其所住房屋的外立面多出漏雨，因未能及时修缮，故拒绝交纳物业服务费。原告提交了2010年4月25日、2012年4月22日、2014年4月19日的告知函，证明曾向被告催要欠交的物业服务费。另查明，2007年11月14日，石家庄天山物业管理有限公司向石家庄东方热电集团有限公司缴纳了管网建设费1996515.40元。2009年5月5日，石家庄天山物业管理有限公司经工商部门核准名称变更为石家庄天山物业服务有限公司。以上事实有《天山·水榭花都前期物业管理服务协议》、《天山·水榭花都物业服务费收缴协议》、企业名称变更核准通知书、暖气集资费收据、庭审笔录等证据在案所证实。本院认为，石家庄天山物业管理有限公司与被告刘惠斌所签订的前期物业管理服务协议及物业服务费收缴协议系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。石家庄天山物业管理有限公司经工商部门核准名称变更为原告石家庄天山物业服务有限公司，根据上述协议的约定，原告对天山水榭花都小区提供了物业管理服务，被告刘惠斌作为业主，实际上也享受了原告提供的物业管理服务，理应按协议约定及时交纳物业服务费。现原告要求被告支付自2008年5月1日至2015年2月28日的物业服务费为23111.70元，应予支持。对于被告刘惠斌所提房屋的承重墙漏雨渗水等质量问题，因涉及房屋的开发单位，被告可就质量问题另行主张。对于被告所提原告收取的暖气集资款属于国家取消项目问题，因非本案解决的问题，本院不予处理。对于原告要求被告支付逾期缴费滞纳金问题，因事出有因，并非被告无故拖欠物业服务费，故对原告该项请求，不应支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘惠斌于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄天山物业服务有限公司物业服务费23111.70元；二、驳回原告石家庄天山物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费733元减半收取366.50元，由被告刘惠斌负担189元，由原告石家庄天山物业服务有限公司负担177.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判员 郭江涛二〇一五年六月一日书记员 吴雪姿 来源：百度“”