（2015）益赫民一初字第537号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-09-14
案件名称
庄腊希与益阳市鸿利置业有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
益阳市赫山区人民法院
所属地区
益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庄腊希,益阳市鸿利置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2015）益赫民一初字第537号原告庄腊希，女。委托代理人李曼华，湖南银城律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告益阳市鸿利置业有限公司。法定代表人方陶，该公司总经理。委托代理人谢胜军，系该公司法务人员。代理权限为特别授权。原告庄腊希（以下简称原告）与被告益阳市鸿利置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李曼华，被告委托代理人谢胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月6日，原告之夫张量宇代原告向被告交纳了购房定金20000元。2013年7月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的坐落在益阳市赫山区龙州北路28号远见国际广场5层508号物业（面积为41.98㎡），物业成交价为314850元，付款方式为银行按揭贷款，首付款164850元，房屋产权证及国有土地使用权证于本合同签订之日起180天内办理完成。同日，原告与被告及湖南省益阳市远见酒店管理有限公司（以下简称远见公司）签订《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》，约定第11-12年分红共计75564元于原、被告签订《房屋买卖合同》时一次性由远见公司先行垫付给被告，作为原告的购房款，并就第1-10年的委托经营期间分阶段约定了月分红金额。同时，该分红合同约定，在远见公司未能按时支付原告红利的前提下，由被告作为担保方向原告支付红利和违约金。商品房买卖合同签订后，原告按约向被告支付了购房首付款69286元，并支付了由被告代收的契税、登记费等19000元。原告已全面履行了合同义务，但被告却未按合同约定在2014年1月1日前交付房屋，亦未按合同约定的办证期限为原告办理房屋产权证和国有土地使用权证。同时，被告作为担保方由远见公司以给原告分红取利的方式承租原告购买的上述房屋，但远见公司注册的和一商务酒店至今仍未开业，原告购买房屋作为投资分取红利的目的不能实现。被告的违约行为严重侵犯了原告合法权益，故请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房定金20000元及支付利息（按中国人民银行贷款利率从2013年7月6日起计算至被告返还定金之日止）；3、被告返还代收的契税、登记费19000元及支付利息（按中国人民银行贷款利率从2013年7月28日起计算至被告返还契税、登记费之日止）；4、被告返还购房首付款69286元及支付利息（按中国人民银行贷款利率从2013年7月29日起计算至被告返还购房首付款之日止）。就其主张，原告向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原告购得被告远见国际广场508号物业，物业总价为314850元，付款方式为银行按揭贷款，首付164850元，被告于2014年1月1日交付房屋，合同签订之日起180天内办理房屋产权证及国有土地使用权证；2、《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》，拟证明委托经营期间第11-12年分红款共计75564元，于原、被告签订《商品房买卖合同》时一次性由远见公司先行垫付给被告，作为原告购房款，在远见公司未按时支付原告分红的前提下，被告充当远见公司的担保人，按本分红合同的约定向原告支付分红和违约金；3、《远见国际广场物业回购协议》，拟证明原告已支付购房款；4、湖南省益阳市地方税务局往来结算统一凭据及收据，拟证明原告支付购房定金20000元、首付款69286元、契税和登记费19000元；被告辩称，原告请求解除合同理由不充分，在起诉前被告没有收到原告解除合同的通知。即使解除合同，利息应该从合同解除之日起计算。原告起诉状中还涉及远见公司的提前分红，故应当追加远见公司为被告。就其主张，被告向本院提交三份汇款凭证，拟证明原告收到了远见公司三笔分红款共计7083元。就原告提交的证据，被告质证如下：对四份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，原告没有证据证实已按时向被告提交办理银行按揭贷款手续的资料。合同第五条虽然约定了办理房屋产权证及国有土地使用权证的时间，但证件的办理需要原告配合，因原告未予配合，所以未办证的责任不应由被告承担。被告至今没有收到原告就延期交房主张权利的任何文书，也没有收到要求办理房屋产权证及国有土地使用权证的文书。合同第七条约定，如原告毁约，定金不退还，原告要求解除合同没理由。就被告提交的三份汇款凭证，经核对原件后，原告对其真实性无异议，但认为只收到了一部分分红款，不能达到被告的证明目的。经审查，原告提交的四份证据及被告提交的三份汇款凭证，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式合法，可以作为本案的定案依据，本院予以采信。依据已经采信的证据及庭审查明的事实，本院确认本案如下事实：2013年7月6日，原告之夫张量宇代原告向被告交纳购房定金20000元。2013年7月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币贰万元整，双方同意就下列物业买卖事项，订立本合同，共同遵守：一、甲方自愿将坐落于益阳市赫山区龙洲北路28号远见国际广场5层508号物业（房屋建筑面积41.98平方米）出售给乙方（面积最终以产权登记的面积为准），该物业的基本情况已载于本合同附件1，乙方对甲方所要出售的物业作了充分的了解，愿意购买该物业。二、甲、乙双方议定上述物业成交价按7500元∕㎡计价，总价格为314850元。三、乙方以银行按揭贷款方式付款，应于本合同签订之日向甲方支付首期房款（含定金）计164850元，剩余房款150000元向银行申请贷款，甲方应协助办理。剩余房款在签署《商品房买卖合同》后15天内交齐银行按揭资料于甲方，按甲方通知时间统一办理银行按揭。在办理银行按揭贷款时，如银行批出的按揭金额低于乙方的申请金额，则差额部分认购方须于接获出售方通知之日起七天内付清；如乙方的按揭申请因自身原因不为银行接受，需在接到通知后七天内选择甲方提供的其他付款方式，并办理相关手续，否则视作乙方自动放弃购买该物业处理，甲方可另行销售。四、双方同意将上述物业于2014年1月1日正式交付使用。五、房屋产权证及国有土地使用权证在于本合同签订之日起180天内办理完成。六、甲方保证上述物业权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。七、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起15日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金金额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付物业、按期办理房屋产权证及国有土地使用权证，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述物业价格万分之二的滞纳金。八、本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。九、上述物业办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。十、本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本合同具有同等效力。上述合同附件1为房屋平面图，附件2为益阳市鸿利远见国际广场和一商务酒店装修用材及质量标准。同日，原告（甲方）、远见公司（乙方）和担保方被告（丙方）三方就远见国际广场（和一）商务酒店客房委托经营事宜，签订《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》，约定：甲方委托乙方经营物业位于益阳市赫山区龙洲北路28号远见国际广场项目之和一商务酒店5层508号客房（建筑面积41.98平方米）；委托期限为12年，委托经营开始计算时间以甲方付清委托物业购房款之日计算（银行按揭以银行贷款发放日作为房款付清之日），以付款发票作为凭证，甲方承诺委托物业的正式交付时间不迟于2014年1月1日；乙方承诺自该物业付清购房款之日起开始计算经营分红，委托期间1-3年分红为每年总房价9%，4-7年分红为每年总房价10%，8-10年分红为每年总房价11%，11-12年分红为每年总房价12%（共计75564元）于甲方与丙方签订《商品房买卖合同》时一次性由乙方先行垫付给丙方，作为甲方之购房款，在第十年丙方向甲方回购该物业时由甲方一次性偿还乙方；乙方以远见国际广场的经营收益，丙方以自有物业产权（共6848平方米计6000万元）共同对乙方就本合同限定的权利及义务提供担保；为确保甲方的正当利益，甲、乙、丙三方经友好协商，决定由丙方充当乙方担保人，在乙方未能按时支付甲方分红的前提下，由丙方作为担保方，按甲乙双方约定向甲方支付分红和违约金。合同还对其他相关权利义务进行了约定。同日，原、被告还签订了《远见国际广场物业回购协议》，约定原告（甲方）付清全部购房款之日起10年期满后15天内，原告（甲方）将该物业按与被告（乙方）签订的商品房买卖合同价格转让给被告（乙方），并对具体转让事宜及违约责任进行了约定。合同签订后，原告即向被告支付了购房首付款69286元及被告代收的契税、登记税等19000元。原告主张已按合同约定向被告提交了办理银行按揭贷款的全部资料，被告否认，但未提供其通知原告办理银行按揭贷款手续或要求原告以其他付款方式付清房款的证据。原告至今仍未办理银行按揭贷款。2014年1月1日，双方约定的交房期限届满，被告未向原告交付房屋。2014年1月27日，双方约定的交付权属证书的期限届满，被告未为原告办理房屋产权证和国有土地使用权证。另查明，涉案房屋的权属现登记在被告名下，远见公司注册的和一商务酒店至今仍未开业。被告至今未收到远见公司垫付的首付款。原告于2014年1月至3月共收到益阳市远见酒店管理有限公司三笔汇款共计7083元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按约全面履行各自的义务。原告于签约之前向被告支付购房定金20000元，签约时支付购房首付款69286元、契税及登记费19000元。根据《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》约定，远见公司在原、被告签订《商品房买卖合同》时将委托经营期间第11-12年的分红款75564元一次性先行垫付给被告作为原告之购房款，如远见公司未按时支付，则由被告按约向原告支付，据此可认定原告已履行支付购房首付款及相关费用的主要义务。按双方约定，购房人选择以银行按揭贷款方式支付剩余房款的，由房地产销售商统一办理贷款手续，故被告负有主动通知原告办理按揭贷款手续的义务。至法庭辩论终结之日，被告仍未书面催告原告交按揭资料与办理按揭贷款手续，与常理不符。被告关于原告没有提交银行按揭贷款资料，致使合同不能继续履行的抗辩，本院不予采信。被告因自身原因未办理银行按揭贷款手续，存在违约行为。合同未对原告配合办理房地产权属证书事宜进行具体约定，被告亦无证据证实其已通知原告配合办证，故被告此项抗辩主张不成立。关于被告从未收到原告主张延期交房及办理房地产权属手续权利的相关文书，原告要求解除合同没有根据且已超过解除权行使期限的抗辩。本院认为，一方当事人在对方有严重违约行为致使合同目的不能实现时，通过向法院提起诉讼要求解除合同，与自行向对方发出解除通知不冲突，当事人可以选择适用。同时，原、被告所签《商品房买卖合同》并未对解除权行使期限进行约定，被告不履行合同主要义务的行为呈持续状态，被告此项抗辩理由不成立。本案审理的是原、被告之间的商品房销售合同纠纷，而非保证合同纠纷，远见公司并非本案的必要共同诉讼人。审理过程中，原、被告均已对对方的证据予以确认，被告在分红合同中向原告所作担保内容至今未实现的案件事实已经查清，被告认为远见公司应当作为本案被告的主张，本院不予采纳。《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》、《远见国际广场物业回购协议》与《商品房买卖合同》于同日签订，被告以担保人身份承诺远见公司以给原告分取红利的方式承租原告所购房屋，并以协议方式约定到期以合同价回购该房屋，被告的担保行为及约定回购的行为实际为被告采取的一种营销模式，足以影响原告的购房意愿与购房合同成交价格，应视为商品房买卖合同被告一方应当承担的义务。现远见公司注册的和一商务酒店仍未开业，被告的承诺内容无法实现，导致原告购买房屋作为投资分取红利及10年期满后由被告按合同价回购的目的均不能实现，故被告应对此承担违约责任。在商品房买卖合同关系中，购房人的主要义务是按约支付购房款，商品房销售商的主要义务是按约交房与办理房地产权属证书。原告按约履行交款义务后，被告未按约通知原告办理银行贷款手续，未在2014年1月1日前向原告交付房屋，也未在合同签订之日起180天内办理房屋所有权证及国有土地使用权证，其行为构成严重违约。综上所述，因被告的违约行为致使原告购买房屋的目的不能实现，原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被告除应返还原告购房定金20000元、购房款69286元、契税及登记费19000元外，还应赔偿原告的经济损失。本案应由被告赔偿原告自付款之日起的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告庄腊希与被告益阳市鸿利置业有限公司于2013年7月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告益阳市鸿利置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告庄腊希购房定金20000元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年7月6日起计算至生效文书确定的给付之日止）、返还购房款69286元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年7月29日起计算至生效文书确定的给付之日止）、返还代收契税、登记费19000元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年7月28日起计算至生效文书确定的给付之日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2800元，保全费1145元，合计3945元，由被告益阳市鸿利置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 孙黎丽代理审判员 周丽花人民陪审员 夏克军二〇一五年六月一日书 记 员 李海燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自