（2015）外民二初字第169号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2016-03-16

案件名称

哈尔滨松江家具厂与吴志,哈尔滨室内装饰有限责任公司物权保护纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市道外区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

哈尔滨松江家具厂,哈尔滨室内装饰有限责任公司,吴志

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十三条，第三十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民事判决书（2015）外民二初字第169号原告哈尔滨松江家具厂，住所地哈尔滨市道外区北树街*号。法定代表人刘维顺，该厂厂长。委托代理人王占东。委托代理人詹志坚，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告哈尔滨室内装饰有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区新阳路232号。法定代表人沙启胜，该公司董事长。委托代理人高瑛，黑龙江仁大律师事务所律师。委托代理人崔丽晶，黑龙江仁大律师事务所律师。被告吴志，1964年11月2日出生（公民身份号码：×××），户籍地哈尔滨市南岗区，住所地哈尔滨市道里区。原告哈尔滨松江家具厂（以下简称松江家具厂）与被告哈尔滨室内装饰有限责任公司（以下简称室内装饰公司）、吴志物权保护纠纷一案，原告松江家具厂于2015年1月27日向本院提起诉讼。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月31日、4月29日公开开庭进行了审理。原告松江家具厂的法定代表人刘维顺及其委托代理人王占东、詹志坚，被告室内装饰公司的委托代理人高瑛，被告吴志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松江家具厂诉称：1994年5月17日松江家具厂的原上级主管部门黑龙江省康龙福利贸易公司与室内装饰公司更名前的哈尔滨室内装饰总公司签订了交接合同。1997年5月16日道外区拆迁办为松江家具厂异地安置了位于道外区大方里小区206栋3号，建筑面积147.23平方米门市一处，以及位于道外区大方里小区208栋6号，建筑面积373.62平方米门市一处。交接合同第五条约定，因松江家具厂欠哈尔滨室内装饰总公司15000元和联社资金10万元，待此款由松江家具厂向哈尔滨室内装饰总公司还清后，哈尔滨室内装饰总公司才有返还给松江家具厂两处门市房的义务。据此，道外区拆迁办为松江家具厂异地安置的两处门市房在交付之后就一直由哈尔滨室内装饰总公司实际使用。2013年5月松江家具厂向更名后的室内装饰公司还款时，才知道室内装饰公司于2009年7月通过向哈尔滨拓展物业管理有限责任公司提供虚假材料的方法，将原两处门市房的承租权过户登记于自己名下，并于2009年11月12日将208栋6号，建筑面积373.62平方米门市房的承租以55万元（经黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司评估，该门市房2009年评估总价为2159524元）的低价出卖给吴志。2010年6月11日吴志与哈尔滨拓展物业管理有限责任公司签订了国有住宅（非住宅）房屋租赁合同，承租人由室内装饰公司转移登记为吴志。松江家具厂认为，室内装饰公司对松江家具厂享有承租权的门市房无权处分，吴志以明显低于市场价格受让门市房的承租权不符合善意取得的条件。故松江家具厂诉至法院，请求：一、判令吴志将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号1-2层，建筑面积373.62平方米的公产门市房返还给松江家具厂；二、判令吴志、室内装饰公司协助松江家具厂将哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号1-2层，建筑面积373.62平方米的公产门市房的承租权过户至松江家具厂名下；三、判令室内装饰公司赔偿自2013年5月起至本案判决生效时止的门市房租金损失，按每年10万元的标准计算；四、判令室内装饰公司、吴志承担本案诉讼费用。被告室内装饰公司辩称：一、松江家具厂提供的起诉状中加盖的“公章”与松江家具厂2014年工商档案材料留存的公章不符，不能证实本次诉讼系松江家具厂的真实意思表示。经调取松江家具厂的工商档案，2014年变更材料中盖有该企业公章，该公章系松江家具厂目前的合法有效印鉴。经对比，工商登记档案中“哈尔滨松江家具厂”的公章与诉状中盖有的“哈尔滨松江家具厂”的公章大小、字体样式、字体大小都不相符，不能确认起诉状中盖有的是松江家具厂的真实合法印鉴，诉讼请求无法确定是松江家具厂的真实意思表示。另外，室内装饰公司曾多次找寻松江家具厂及其厂长刘维顺，但一直未找到。此次室内装饰公司再次前往松江家具厂营业执照中写明的地址“哈尔滨市道外区北树街8号”，经多处打听，在三棵街后面的一个未挂任何厂名的院内门卫和多名院内人员介绍该地址原为松江家具厂，但多年前就转为牌匾生产企业，早已不是松江家具厂。鉴于上述事实，室内装饰公司认为，在松江家具厂登记住所地查无该企业，起诉状中盖有的公章与工商档案留存的企业公章明显不符的情形下，无法确认此次诉讼是代表松江家具厂全体职工及企业的真实意思表示，不能确认诉讼主体和授权的委托代理人身份的真实性。如松江家具厂不能证实公章的合法性，则法院应以主体不能确定合法性为由驳回松江家具厂的起诉。二、本案案由为物权保护纠纷，室内装饰公司认为不符合法律规定。根据《物权法》第二条“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”的规定，本案诉争房屋是不具有所有权的公产房屋，该公产房承租权利即非所有权，也不是法律规定的用益物权和担保物权，故室内装饰公司认为本案案由为物权保护不符合法律规定。三、根据哈尔滨市轻工业局哈轻（1989）77号文件，室内装饰公司与松江家具厂二者合为一体。诉争房产涉及的所有费用一直都是室内装饰公司在交纳，室内装饰公司实际成为诉争房屋的承租人。松江家具厂对诉争房产从未使用更未交纳过任何费用，也从未提出过任何主张。根据哈尔滨市轻工业局哈轻（1989）77号文件，将哈尔滨家具装饰工业公司与哈尔滨松江家具总厂合为一体，同时撤销哈尔滨松江家具总厂。自松江家具厂原房屋异地回迁安置为本案诉争房屋后，松江家具厂就从未使用过该房产，更没有履行任何交费义务。事实上是室内装饰公司一直在履行交付诉争房产的包烧费、使用费和卫生费等费用，全部费用已交至2014年年底。依据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》的相关规定，承租人租用的公有用房，无正当理由空闲三个月以上者，由产权单位收回。松江家具厂对诉争的道外区大方里小区208栋6号的房产从未进行使用，更没有履行交纳承租房的任何费用，实际上是室内装饰公司一直在履行承租人的缴费义务和进行管理，否则诉争房产早已被产权单位依法收回，而在连续交费近十五年中，松江家具厂也从未向室内装饰公司或产权单位提出任何异议或主张任何权利。诉争房产所处的道外区大方里小区交通不便，设施陈旧，地理位置并不繁华，是在小区包围的楼群中的院内，不论是使用或是出租均受限。但室内装饰公司又要以每年几万元钱持续交纳各项费用来维持承租关系，加之企业本身比较困难，确实难以承受，所以室内装饰公司经领导班子决定和主管单位批准，拟处置该房产以解决困难职工。2009年产权单位哈尔滨市拓展物业管理有限责任公司依据室内装饰公司提供的文件及交费事实，变更诉争房产承租人为室内装饰公司。四、黑利瑾海纳（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书的有效期限已于2015年1月8日截止，该司法鉴定意见书不具有证明效力。根据松江家具厂提供的黑利瑾海纳（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书，显示此份鉴定报告的有效期截止至2015年1月8日，所以不能以此份已不具有法律效力的鉴定意见书作为认定本案的依据。同时，室内装饰公司并非低价处置诉争房产，事实是经过问询多个房屋中介的报价后，与受让人协商确定了55万元的承租权交易价格，而并非是低价转让。松江家具厂要求赔偿自2013年5月起至本案判决生效时止的门市房的租金损失，无事实及法律依据。室内装饰公司管理诉争房屋过程中，多次试图找到松江家具厂未果。2013年名叫王占东的人来室内装饰公司处声称是松江家具厂的，要与室内装饰公司谈承租房事宜，室内装饰公司要求其提供相关手续证实其身份，王占东无法提供任何介绍信或委托书等证实其与松江家具厂之间关系的书面材料，并且在室内装饰公司坚持要求出示后就离开室内装饰公司，没有再来过，王占东在室内装饰公司处停留期间只字未提关于任何还款的事宜。此后，就没有任何能证实与松江家具厂有关系的人向室内装饰公司再提出任何主张，所以松江家具厂在诉状中提出的“2013年5月松江家具厂向更名后的室内装饰公司还款”的主张根本不存在。同时，松江家具厂从未履行承租房的缴费义务，更没有使用和管理诉争房产，租金损失不存在。故松江家具厂诉请要求自2013年5月计付房屋的租金损失没有任何事实及法律依据。室内装饰公司认为，松江家具厂存在虚假诉讼情形，起诉状中所盖公章与松江家具厂留存于工商档案中现行合法有效的企业公章不符，不能证实松江家具厂及代理人身份。同时，室内装饰公司申请变更诉争房产的承租人是基于室内装饰公司事实上已作为承租人身份，持续缴纳承租房屋各项费用和上级主管单位的有效文件，产权单位变更合法有据。松江家具厂不论从主体或是诉讼请求都不符合法律规定，法院应依法驳回松江家具厂的诉讼，维护室内装饰公司的合法权益。被告吴志辩称：2009年8月，一个姓马的人通过房屋中介要卖诉争房产，出价65万。因该房产是公产房不能贷款，所以吴志借款65万买了该房，通过哈尔滨公证处对室内装饰公司将房屋卖给吴志这一事实进行公证。手续齐全后吴志到哈尔滨市拓展物业管理有限责任公司过户，过户费12万是由吴志支付的。对松江家具厂所述房屋2009年价值215万多有异议，当时房屋比较破旧，由吴志进行了装修。不同意松江家具厂的诉讼请求。在本院开庭审理过程中，松江家具厂、室内装饰公司、吴志为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。松江家具厂举示证据情况如下：证据一、哈尔滨市轻工业局哈轻（1989）77号文件，拟证明：哈尔滨松江家具总厂系集体所有制企业，隶属于哈尔滨市轻工业局，哈尔滨市轻工业局于1989年5月26日下发哈轻（1989）77号文件，内容是：哈尔滨松江家具总厂与哈尔滨家具装饰工业公司合并，合并之后，仍使用后原哈尔滨家具装饰工业公司的名称，同时撤销哈尔滨松江家具总厂。室内装饰公司、吴志质证认为：无异议。证据二、哈尔滨市轻工业局哈轻（1993）249号文件，拟证明：1993年10月6日哈尔滨市轻工业局下发哈轻（1993）249号文件，同意哈尔滨家具装饰工业公司名称变更为哈尔滨室内装饰总公司。室内装饰公司、吴志质证认为：无异议。证据三、哈尔滨市经济体制改革委员会哈体改复（1994）55号文件，交接合同，哈尔滨室内装饰集团股份有限公司于1999年10月8日出具的证明，拟证明：1994年9月6日哈尔滨市经济体制改革委员会下发哈体改复（1994）55号文件，即关于变更松江家具厂隶属关系的批复，将松江家具厂从哈尔滨市轻工业局室内装饰总公司划出，移交黑龙江省残疾人联合会所属黑龙江省康龙福利贸易公司管理。自此，松江家具厂原合并资产重新划出，以自己的名称独立经营。交接合同以及哈尔滨室内装饰集团股份有限公司于1999年10月8日出具的证明均能证明上述事实。室内装饰公司、吴志质证认为：对真实性有异议。如果法院认定证据真实有效，该交接协议内容可以确定松江家具厂欠室内装饰公司11.5万元，并以诉争的房产作为抵押担保，在超过半年后，松江家具厂未偿还，由室内装饰公司使用该抵押房产，现在松江家具厂仍未偿还该款。证据四、哈尔滨市经济体制改革委员会哈体改复（1995）35号文件，拟证明：1995年8月8日哈尔滨市经济体制改革委员会下发哈体改复（1995）35号文件，即关于同意组建哈尔滨室内装饰集团股份有限公司的批复，同意哈尔滨市长城木器厂、哈尔滨人造板厂整体进行股份制改造，并将评估界定后的全部资产与哈尔滨轻工集团公司、吕建起、哈尔滨室内装饰总公司职工持股会共同发起组建哈尔滨室内装饰集团股份有限公司。室内装饰公司、吴志质证认为：无异议。证据五、企业名称变更核准通知书，拟证明：2002年2月6日哈尔滨市工商行政管理局核准，哈尔滨室内装饰集团股份有限公司名称变更为哈尔滨室内装饰有限责任公司。室内装饰公司、吴志质证认为：无异议。证据六、新房分配证两份，拟证明：1997年5月16日哈尔滨市道外区拆迁办异地安置哈尔滨松江家具总厂两套门市房，其中包括位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市，建筑面积373.62平方米。室内装饰公司、吴志质证认为：对真实性有异议，事实上诉争房产从回迁后一直是由室内装饰公司看管和交纳费用，成为实际承租人，按相关法律规定，公产房闲置三个月以上就要被产权单位收回，室内装饰公司一直在履行缴费义务，维持租赁关系。证据七、室内装饰公司更名申请两份，承租权转让协议书，拟证明：2009年7月30日室内装饰公司向哈尔滨拓展物业公司提供虚假材料，将松江家具厂拥有承租权的公产房，即大方里小区208栋6号和206栋3号门市的承租权更名至室内装饰公司名下之后，于2010年5月19日又将其中的208栋6号门市以明显低价转让给吴志。室内装饰公司、吴志质证认为：对真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据不能证明室内装饰公司提供了虚假材料，事实上是室内装饰公司依据缴费事实和哈尔滨市轻工业局哈轻（1989）77号文件，在产权单位同意的情况下变更的承租人，从产权单位依法变更承租人，和同意将承租权转让给吴志的一系列事实，说明变更是合法有据的。该证据不能证明室内装饰公司低价转让诉争房产。证据八、国有住宅（非住宅）房屋租赁合同，拟证明：拓展物业公司根据室内装饰公司的申请，与吴志签订了房屋租赁合同，将208栋6号门市房承租权过户到吴志名下。室内装饰公司、吴志质证认为：无异议，该房屋已经完成了承租权转让，是室内装饰公司成为该房承租人后的有偿转让，并经产权单位同意。证据九、黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司黑利瑾海纳（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书，拟证明：2014年7月9日，黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司作出关于大方里208栋6号门市房产2009年市值估价司法鉴定意见书，鉴定意见为该门市房2009年评估总价为2159524元。室内装饰公司、吴志质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。鉴定报告中已经载明有效期截止至2015年1月8日，该鉴定意见书不具有证明效力，不能作为认定本案的依据。证据十、哈尔滨市公安局道外分局哈公外公（经）立字（2013）1518号立案决定书、呈请立案报告，哈尔滨市公安局道外分局对沙启胜的讯问笔录三份、对王占东的询问笔录、对刘维顺的询问笔录、对吴志的询问笔录、对王继民的询问笔录、对徐学伟的询问笔录、对马全惠的询问笔录、对李福莉的询问笔录，室内装饰公司董事会决议，室内装饰公司关于房产转让的请示，拟证明：针对本案争议的大方里小区208栋6号门市房，已经在哈尔滨市公安局道外分局以合同诈骗罪立案侦查，犯罪嫌疑人是沙启胜，现在尚无结论性意见，沙启胜现被取保候审，也能证明松江家具厂依照协议向室内装饰公司还款时才发现诉争房屋被卖。室内装饰公司、吴志质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。首先公安机关立案错误，该罪名不成立，涉及诉争房产的争议属于两家企业和案外实际受让人的民事纠纷，沙启胜不构成合同诈骗罪；其次检察机关并没有批捕也没有提起公诉，这组证据与本案没有任何关联，在侦查机关没有任何定论的情况下，松江家具厂以该证据证实自己的主张毫无意义，也没有依据，相反从侦查机关对室内装饰公司及主管部门工业公司人员的询问内容上看，其所陈述的事实与室内装饰公司在本案答辩的主张和事实一致，是室内装饰公司依据哈尔滨市轻工业局哈轻（1989）77号文件和持续缴费的事实，经过单位领导班子研究和上级部门批准进行了变更。证据十一、黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司黑利瑾海纳（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书，拟证明：第一次开庭之后，松江家具厂找到了道外公安分局经济犯罪侦察大队，反映原鉴定书关于有限期是有矛盾的。办案单位找到司法鉴定所，司法鉴定所对有效期问题进行更正说明，有效期为1年，即自鉴定报告出具之日2014年7月9日至2015年7月8日，证明该鉴定至今仍然在有效期内。室内装饰公司、吴志质证认为：对真实性、合法性、关联性均有异议。这份鉴定书未附鉴定机构的资质证书和鉴定人员的资质证书，所以该鉴定书不具有合法性。该鉴定书是松江家具厂对室内装饰公司法定代表人控告的相应刑事案件立案侦查阶段的鉴定意见，除了不具有合法性外，对室内装饰公司法定代表人的刑事案件侦查目前尚无定论，所以该刑事案件中所涉及的所有材料不能作为本案的依据。同时该鉴定材料没有向室内装饰公司及任何人进行送达，所以对室内装饰公司也不具有约束力，不具有证明效力，不能作为认定本案事实的依据。室内装饰公司举示证据情况如下：证据一、松江家具厂2014年企业工商档案（来源于道外工商局档案室），2014年松江家具厂向哈尔滨市道外区工商局申请更换营业执照时加盖的公章，拟证明：2014年存档材料上加盖的公章，企业对外活动中加盖的公章与工商档案中存留的一致。松江家具厂质证认为：对真实性无异议。关于公章的问题以及诉讼是否真实的问题，第一次庭审时松江家具厂的法定代表人刘维顺已经证实，本案诉讼是松江家具厂的真实意思表示，因此松江家具厂主体资格适格。吴志质证认为：无异议。证据二、松江家具厂工商档案中加盖的企业公章与起诉状中加盖的工行对比照片三张，来源于证据一的档案材料原件与起诉状原件，拟证明：通过对比显示，本案起诉状中加盖的“哈尔滨松江家具厂”的公章样式、名称与存于工商局登记档案中2014年档案材料中盖有的企业公章完全不相符，所以起诉状中的公章并非为企业合法公章，不能体现松江家具厂的真实意思表示。松江家具厂质证认为：质证意见同对证据一的质证意见。吴志质证认为：无异议。证据三、交费票据两张，证明，拟证明：诉争房屋的热费、租金、卫生费已全部交至2014年年末；产权单位出具的证明证实室内装饰公司一直在缴纳诉争房屋的各项费用，不存在欠费情况，而松江家具厂从未对诉争房产履行过任何缴费义务。松江家具厂质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。室内装饰公司称缴纳了所有费用就成为实际承租人没有法律依据，室内装饰公司占有使用诉争房屋是依照双方签订的交接协议的占有，不发生承租权转移的问题。吴志质证认为：无异议。证据四、哈尔滨市轻工业局哈轻（1989）77号文件，来源于哈尔滨市轻工业局，拟证明：松江家具厂与室内装饰公司依据上级主管部门的文件进行了合并。松江家具厂质证认为：对真实性无异议。但是1994年松江家具厂又与室内装饰公司各自分立了，而且原合并的财产由松江家具厂包括本案诉争房产又分出来了，归松江家具厂所有。吴志质证认为：无异议。证据五、更正申请，来源于产权单位，拟证明：诉争房屋的产权人哈尔滨市拓展物业管理有限责任公司依据上述文件，以及室内装饰公司已全部交纳诉争房产的所有费用的事实，受理了室内装饰公司要求变更诉争房屋承租人的申请，而松江家具厂从未使用，从未对诉争房屋缴纳任何费用，更没有提出过任何异议。松江家具厂质证认为：对真实性无异议。该证据恰恰证明室内装饰公司向管理单位故意隐瞒了1994年已经分立的事实，也隐瞒了本案诉争房产的承租权归分立后的松江家具厂所有的事实，实质上等于提供了虚假的证明文件，达到了非法占有松江家具厂享有承租权的房产的目的，这也是公安机关以诈骗立案的理由之一，也是松江家具厂提起本案之诉的事实根据。吴志质证认为：无异议。吴志举示证据情况如下：李某某书面证人证言，尚某某证人证言，拟证明：2009年诉争房产价值65万。松江家具厂质证认为：对真实性有异议。证人应当出庭作证，所以书面证言不能作为定案根据。证人并非是房地产价格的鉴定机构，因此证人证言与认识不能作为定案根据。室内装饰公司质证认为：对真实性有异议。室内装饰公司是以55万元向吴志转让的房屋承租权，并非是65万元。本院确认：松江家具厂举示的证据一能证明1989年5月26日哈尔滨市轻工业局下发哈轻（1989）77号文件，哈尔滨松江家具总厂与哈尔滨家具装饰工业公司合并，合并后使用哈尔滨家具装饰工业公司的名称，同时撤销哈尔滨松江家具总厂。松江家具厂举示的证据二能证明1993年10月6日哈尔滨市轻工业局下发哈轻（1993）249号文件，同意哈尔滨家具装饰工业公司名称变更为哈尔滨室内装饰总公司。松江家具厂举示的证据三能证明1994年9月6日哈尔滨市经济体制改革委员会下发哈体改复（1994）55号文件，即关于变更松江家具厂隶属关系的批复，将松江家具厂从哈尔滨市轻工业局室内装饰总公司划出，移交黑龙江省残疾人联合会所属黑龙江省康龙福利贸易公司管理；1994年5月17日哈尔滨室内装饰总公司（甲方）与黑龙江省康龙福利贸易公司（乙方）签订交接合同，合同第五条约定：“松江家具厂欠甲方15000元和联社资金10万元，乙方和松江家具厂用道外承德街门市部动迁手续及有关证件做抵押，在半年内松江家具厂还清此欠款后，甲方立即将250平方米的房屋使用权证明交给松江家具厂。否则，超过半年，松江家具厂还不上此欠款，从第七个月开始，按银行贷款利息付给甲方，或由甲方暂时使用，待还清欠款后再交还松江家具厂”。松江家具厂举示的证据四能证明1995年8月8日哈尔滨市经济体制改革委员会下发哈体改复（1995）35号文件，即关于同意组建哈尔滨室内装饰集团股份有限公司的批复，同意哈尔滨市长城木器厂、哈尔滨人造板厂整体进行股份制改造，并将评估界定后的全部资产与哈尔滨轻工集团公司、吕建起、哈尔滨室内装饰总公司职工持股会共同发起组建哈尔滨室内装饰集团股份有限公司。松江家具厂举示的证据五能证明2002年2月6日经哈尔滨市工商行政管理局核准，哈尔滨室内装饰集团股份有限公司名称变更为哈尔滨室内装饰有限责任公司。松江家具厂举示的证据六能证明1997年5月16日哈尔滨市道外区拆迁办异地安置哈尔滨松江家具总厂两套门市房，即位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市（建筑面积373.62平方米）以及206栋3号门市（建筑面积147.23平方米）。松江家具厂举示的证据七能证明2009年7月30日室内装饰公司向哈尔滨拓展物业管理有限责任公司提出申请，请求将诉争房屋承租人变更为室内装饰公司；2010年5月19日室内装饰公司向哈尔滨拓展物业管理有限责任公司提出申请，请求将诉争房屋转让给吴志；2009年11月12日室内装饰公司与吴志签订承租权转让协议书，将诉争房屋以55万元的价格转让给吴志。松江家具厂举示的证据八能证明2010年6月11日哈尔滨拓展物业管理有限责任公司与吴志签订了国有住宅（非住宅）房屋租赁合同，将诉争房屋承租人变更为吴志。松江家具厂举示的证据十能证明因诉争房屋的承租权发生变更，2013年8月8日哈尔滨市公安局道外分局批准对室内装饰公司法定代表人沙启胜以合同诈骗罪进行立案侦查。松江家具厂举示的证据十一能证明经哈尔滨市公安局道外分局经济犯罪侦查大队的委托，黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司于2014年7月9日作出（2014）司评鉴字第006号关于大方里208栋6号门市房产2009年市值估价司法鉴定意见书，鉴定意见为：该门市房2009年评估总价为2159524元。该鉴定意见书有效期为一年，自2014年7月9日至2015年7月8日。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。松江家具厂举示的证据九与证据十一均是黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书，证据九中有效期部分与证据十一相矛盾之处，本院不予采信，其他部分本院予以采信。室内装饰公司举示的证据一、证据二，因松江家具厂的法定代表人刘维顺到庭参加诉讼，上述证据不能证明室内装饰公司主张的“本案起诉不是松江家具厂的真实意思表示，松江家具厂存在虚假诉讼情形”，故本院不予采信。室内装饰公司举示的证据三能证明诉争房屋的热费、租金、卫生费已交至2014年年末，但不能证明其主张的费用均是室内装饰公司交纳的，故本院不予采信。室内装饰公司举示的证据四能证明1989年5月26日哈尔滨市轻工业局下发哈轻（1989）77号文件，哈尔滨松江家具总厂与哈尔滨家具装饰工业公司合并，合并后使用哈尔滨家具装饰工业公司的名称，同时撤销哈尔滨松江家具总厂；室内装饰公司举示的证据五能证明2009年7月16日室内装饰公司向哈尔滨拓展物业管理有限责任公司提出更正申请，请求将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市承租人变更为室内装饰公司。室内装饰公司举示的证据四、证据五，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。吴志举示的证据，证人李某某、尚某某证言，因证人未出庭作证，不能证明其真实性，且自然人的证言不能确定诉争房屋2009年的市场现值，故本院不予采信。本院经审理查明：1989年5月26日哈尔滨市轻工业局下发哈轻（1989）77号文件，即关于启用哈尔滨家具装饰工业公司名称的批复，哈尔滨松江家具总厂与哈尔滨家具装饰工业公司合并，合并后启用哈尔滨家具装饰工业公司的名称，同时撤销哈尔滨松江家具总厂。1993年10月6日哈尔滨市轻工业局下发哈轻（1993）249号文件，即关于同意哈尔滨家具装饰工业公司变更企业名称的批复，同意哈尔滨家具装饰工业公司名称变更为哈尔滨室内装饰总公司。1994年9月6日哈尔滨市经济体制改革委员会下发哈体改复（1994）55号文件，即关于变更松江家具厂隶属关系的批复，将哈尔滨松江家具总厂从哈尔滨市轻工业局隶属的哈尔滨室内装饰总公司划出，移交黑龙江省残疾人联合会所属黑龙江省康龙福利贸易公司管理，划出后的企业名称变更为哈尔滨松江家具制造总厂。1994年5月17日哈尔滨室内装饰总公司（甲方）与黑龙江省康龙福利贸易公司（乙方）签订交接合同，约定甲方同意将松江家具厂按现有实际状况整建制无偿移交给黑龙江省康龙福利贸易公司，合同第五条约定：“松江家具厂欠甲方15000元和联社资金10万元，乙方和松江家具厂用道外承德街门市部动迁手续及有关证件做抵押，在半年内松江家具厂还清此欠款后，甲方立即将250平方米的房屋使用权证明交给松江家具厂。否则，超过半年，松江家具厂还不上此欠款，从第七个月开始，按银行贷款利息付给甲方，或由甲方暂时使用，待还清欠款后再交还松江家具厂”。1995年8月8日哈尔滨市经济体制改革委员会下发哈体改复（1995）35号文件，即关于同意组建哈尔滨室内装饰集团股份有限公司的批复，同意哈尔滨市长城木器厂、哈尔滨人造板厂整体进行股份制改造，并将评估界定后的全部资产与哈尔滨轻工集团公司、吕建起、哈尔滨室内装饰总公司职工持股会共同发起组建哈尔滨室内装饰集团股份有限公司。1997年5月16日哈尔滨市道外区拆迁办异地安置哈尔滨松江家具总厂两套门市房，即位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市（建筑面积373.62平方米）以及206栋3号门市（建筑面积147.23平方米）。2001年4月4日哈尔滨松江家具制造总厂变更名称为哈尔滨松江家具厂（简称松江家具厂）。2002年2月6日经哈尔滨市工商行政管理局核准，哈尔滨室内装饰集团股份有限公司名称变更为哈尔滨室内装饰有限责任公司。2009年7月30日室内装饰公司未经松江家具厂同意，向哈尔滨拓展物业管理有限责任公司提出申请，请求将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市承租人变更为室内装饰公司。2009年11月12日室内装饰公司与吴志签订承租权转让协议书，将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市以55万元的价格转让给吴志，并将房屋交付给吴志，吴志用该房屋开办经营旅店至今。2010年5月19日室内装饰公司向哈尔滨拓展物业管理有限责任公司提出申请，请求将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市转让给吴志。2010年6月11日哈尔滨拓展物业管理有限责任公司与吴志签订了位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市房国有住宅（非住宅）房屋租赁合同。因位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市的承租权发生变更，松江家具厂副厂长王占东向哈尔滨市公安局道外分局经济侦查大队报案，2013年8月8日哈尔滨市公安局道外分局批准对室内装饰公司法定代表人沙启胜以合同诈骗罪进行立案侦查。该案侦查过程中，经哈尔滨市公安局道外分局经济犯罪侦查大队委托，黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司于2014年7月9日作出（2014）司评鉴字第006号关于大方里208栋6号门市房产2009年市值估价司法鉴定意见书，鉴定意见为：该门市房2009年评估总价为2159524元。该鉴定意见书有效期为一年，自2014年7月9日至2015年7月8日。松江家具厂在起诉状上加盖的公章与在工商档案上留存印鉴的公章不一致。庭审时，松江家具厂出示了在工商档案上留存印鉴的公章，并在起诉状上重新加盖了该公章。现松江家具厂同意立即支付给室内装饰公司115000元。本院认为：公产房的承租人在法律允许的范围内，对公产房享有占用、使用、收益、处分的权利，公产房承租权具有用益物权的属性。1994年9月6日哈尔滨市经济体制改革委员会哈体改复（1994）55号文件，将哈尔滨松江家具总厂从哈尔滨室内装饰总公司划出，划出后名称变更为哈尔滨松江家具制造总厂。1997年5月16日哈尔滨市道外区拆迁办异地安置哈尔滨松江家具总厂两套门市房，即位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市以及206栋3号门市。2001年4月4日哈尔滨松江家具制造总厂变更名称为松江家具厂。因此松江家具厂是该两处公产房的合法承租人。室内装饰公司基于1994年5月17日原哈尔滨室内装饰总公司与黑龙江省康龙福利贸易公司签订的交接合同，有权占有、使用该两处公产房，但无权处分，根据交接合同的约定，室内装饰公司有权使用该两处公产房至松江家具厂偿还全部欠款之时。室内装饰公司明知其不是诉争房屋的承租人，未征得承租权人松江家具厂同意，于2009年7月30日采取欺骗的手段，利用已经失效的哈尔滨市轻工业局（1989）77号文件与公产房管理部门签订诉争房屋租赁合同，室内装饰公司不能合法取得诉争房屋的承租权。室内装饰公司在未合法取得诉争房屋的承租权的情况下，以明显低于市场价格与吴志签订承租权转让协议书，松江家具厂有权追回诉争房屋的承租权。松江家具厂诉请吴志、室内装饰公司协助将诉争房屋承租权变更成松江家具厂的理由成立，本院予以支持。关于松江家具厂诉请吴志返还诉争房屋，因松江家具厂尚欠室内装饰公司115000元，室内装饰公司有权根据交接合同的约定继续占有、使用诉争房屋，只有当松江家具厂将115000元返还给室内装饰公司之时，松江家具厂才有权要求室内装饰公司返还诉争房屋，现松江家具厂同意将115000元返还给室内装饰公司，故本院对该项请求予以支持。吴志与室内装饰公司因诉争房屋退还给松江家具厂之后产生的纠纷，吴志与室内装饰公司可另行解决。关于松江家具厂诉请室内装饰公司赔偿自2013年5月起至本案判决生效时止的门市房租金损失，因松江家具厂在本院指定的期限内不缴纳诉讼费，本院按松江家具厂自动撤回该项诉请处理。室内装饰公司主张“不能证实本诉系松江家具厂的真实意思表示，不能确认诉讼主体和授权的委托代理人身份的真实性”，因松江家具厂的法定代表人刘维顺到庭参加诉讼，且庭审时松江家具厂出示了在工商档案上留存印鉴的公章，并在起诉状上重新加盖了该公章，足以确认本次诉讼是松江家具厂的真实意思表示以及委托代理人的真实性，故对室内装饰公司的该项主张，本院不予采纳。室内装饰公司主张“诉争房产涉及的所有费用一直都是室内装饰公司在交纳，室内装饰公司实际成为诉争房屋的承租人”，因室内装饰公司根据交接合同的约定占有、使用诉争房屋，占有、使用房屋期间的各项费用应当由使用人室内装饰公司支付，室内装饰公司主张基于交纳房屋各项费用而成为诉争房屋的承租人，无法律依据，本院不予采纳。室内装饰公司主张“黑利瑾海纳（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书的有效期限已于2015年1月8日截止，该意见书不具有证明效力，不能以此鉴定报告作为认定本案的依据”，因黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司已经对（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书的有效期进行了确认，该鉴定意见书有效期为一年，自2014年7月9日至2015年7月8日，故对室内装饰公司的该项主张，本院不予采纳。室内装饰公司主张“室内装饰公司并非低价处置诉争房产，是经过问询多个房屋中介的报价后，与受让人协商确定了55万元的承租权交易价格”，诉争房屋2009年市值估价，应当由权力机关依法委托，由具有鉴定资质的鉴定机构依法作出，中介机构的报价以及室内装饰公司与吴志之间的商定价格不具有法律效力，故对室内装饰公司的该项主张，本院不予采纳。吴志主张其以65万购买了诉争房屋，证据不足，本院不予采纳。吴志主张“对诉争房屋2009年价值2159524元有异议，不同意松江家具厂的诉讼请求”，无事实根据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、待本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴志将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市房交付给原告哈尔滨松江家具厂，同时原告哈尔滨松江家具厂返还给被告哈尔滨室内装饰有限责任公司欠款115000元；二、待本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴志、哈尔滨室内装饰有限责任公司协助原告哈尔滨松江家具厂将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市房的承租权变更为原告哈尔滨松江家具厂；三、驳回原告哈尔滨松江家具厂的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费100元（原告哈尔滨松江家具厂已预交），由被告哈尔滨室内装饰有限责任公司、吴志负担，此款被告哈尔滨室内装饰有限责任公司、吴志于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨松江家具厂。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　董益峰代理审判员　　高广琨代理审判员　　焦　佳二〇一五年六月一日书　记　员　　于　玥关注公众号“”