（2015）甬镇民初字第11号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-09-07

案件名称

宁波迪赛房地产销售代理有限公司与宁波镇海新恒德房产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市镇海区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波迪赛房地产销售代理有限公司,宁波镇海新恒德房产开发有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十二条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条

全文

宁波市镇海区人民法院民事判决书（2015）甬镇民初字第11号原告：宁波迪赛房地产销售代理有限公司。法定代表人：沙勇。委托代理人：王铭。委托代理人：何方荣。被告：宁波镇海新恒德房产开发有限公司。法定代表人：郁能建。委托代理人：徐晓琼。原告宁波迪赛房地产销售代理有限公司与被告宁波镇海新恒德房产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员毛益波适用简易程序独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告宁波迪赛房地产销售代理有限公司的委托代理人王铭、被告宁波镇海新恒德房产开发有限公��的委托代理人徐晓琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波迪赛房地产销售代理有限公司起诉称：2014年4月，原、被告约定被告委托原告代理销售郁金香中心项目，住宅的佣金按30000元/套计提，公寓非分销的佣金按15000元/套计提，公寓分销的佣金按签约总价的10%计提。郁金香中心项目自2014年5月31日开盘后，截止2014年6月22日，原告代理销售房屋88套（其中住宅24套、公寓分销25套、公寓非分销39套），可请佣金1153853元。2014年6月22日，原告第一次向被告提取佣金1153853元，被告于2014年7月4日支付原告1153853元。后原告多次向被告提取佣金，但被告未再支付原告任何款项。截止2014年8月15日，原告共代理销售房屋161套，已产生佣金3378129元，扣除被告已支付的1153853元，被告尚欠原告佣金2224276元。2014年8月5日，原告向被告送达催款函要求被告于2014年8月8日前将拖欠的佣金支付给原告。2014年8月9日，原告再次向被告发函要求被告于2014年8月12日前将拖欠的佣金支付给原告。2014年8月13日，原告向被告邮寄函一份，要求被告于2014年8月20日前支付原告拖欠佣金2136725元（该金额未包含2014年8月7日后原告代理销售的住宅及公寓的佣金）。然被告经原告催告后仍未支付原告拖欠佣金，故原告于2014年8月21日向被告邮寄解除合同通知书一份，解除原、被告双方的商品房委托代理销售合同。现原告诉至法院，请求判令解除原告与被告的商品房委托代理销售合同，并要求被告支付原告佣金人民币2224276元及自2014年8月9日起至实际履行之日止按年利率5.6%计算的利息。审理中，原告称起诉时计算的公寓分销与非分销数额有误，故将诉讼请求变更为：确认原告与被告的商品房委托代理销售合同于2014年8月22日解除，被告支付原告佣金人民币2226279��及自2014年12月23日起至实际履行之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息。被告宁波镇海新恒德房产开发有限公司答辩称：被告委托原告代理销售郁金香中心项目属实，但原、被告双方未签订合同，也未明确佣金计算方式，原告要求被告支付2226279元佣金没有事实依据。对原、被告双方的商品房委托代理销售合同于2014年8月22日解除没有异议。原告宁波迪赛房地产销售代理有限公司向本院提交了如下证据：1.截止2014年6月22日的郁金香中心佣金申请表打印件一份及郁金香中心销售代理服务费结算明细表打印件三份，欲证明被告委托原告代理销售郁金香中心项目，住宅的佣金按30000元/套计提，公寓非分销的佣金按15000元/套计提，公寓分销的佣金按签约总价的10%计提，以及截止2014年6月22日原告可提取佣金1153853元的事实。被告对该组证据的真��性、合法性、关联性均有异议，称该组证据没有被告的签字或盖章，不能证明原告欲证明的事实。本院将在下文结合其他证据对该组证据予以分析认定。2.业务回单（收款通知）一份，欲证明被告于2014年7月4日支付原告佣金1153853元的事实。被告对该证据没有异议，但称2014年6月底开盘前两三天被告向原告请款，称如被告不支付该款，原告将不会如期开盘销售，因被告前期已投入广告宣传费用，如不按期开盘将造成很大损失，故被告无奈支付原告该款，待最后支付佣金时再进行结算。本院对该证据予以认定。关于该款项的性质本院将在下文结合其他证据予以分析认定。3.浙江省宁波市地方税务局通用机打发票记账联四份，欲证明原告向被告开具总金额为2249584元的发票的事实。被告对开票日期为2014年7月2日的二份发票没有异议，称不清楚其他二份发票情况，也没��收到该二份发票。本院对该组证据的真实性予以认定。4.截止2014年7月5日的郁金香中心佣金申请表打印件一份及郁金香中心销售代理服务费结算明细表打印件三份、截止2014年7月20日的郁金香中心佣金申请表复印件二份及郁金香中心销售代理服务费结算明细表打印件三份，欲证明截止2014年7月5日原告可提取佣金469875元，截止2014年7月20日原告可提取佣金625856元的事实。被告对有陈洪和周晖签字的截止2014年7月20日的郁金香中心佣金申请表的真实性没有异议，但称陈洪仅签字确认销售套数，周晖仅签字确认回笼资金总额，并未确认请佣金额，对其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称没有被告的签字或盖章，不能证明原告欲证明的事实。本院将在下文结合其他证据对该组证据予以分析认定。5.商品房买卖合同一百五十份、商品房买卖合同复印件十一份（盖有��海区房地产管理中心的章）、房屋代理销售汇总表打印件一份，欲证明截止2014年8月15日原告已代理销售161套房屋，产生佣金3380132元，扣除被告已付的1153853元，被告尚欠原告佣金2226279元的事实。被告对商品房买卖合同的真实性没有异议，对房屋代理销售汇总表有异议，称2014年4月双方约定的代理销售期间为2014年6月至2014年9月，2014年6月原告开始代理销售郁金香中心项目后被告未再委托他人代理销售，但被告不确定是否存在被告自行销售的情况，且商品房买卖合同并未显示所涉房屋系原告代理销售，也未显示原告所称的公寓分销、公寓非分销、住宅情况，该汇总表显示的信息与原告提交的截止2014年7月20日的郁金香中心佣金申请表中具体请佣套数也不一致，不能证明原告欲证明的事实。本院对商品房买卖合同的真实性予以认定；关于原告代理销售情况，本院将在��文结合其他证据予以分析认定。6.分销公司代理合同九份、二手房中介代理合同二份、郁金香中心项目合作协议书一份，欲证明原告委托分销公司销售郁金香中心项目的事实。被告对该组证据的关联性有异议，称该组证据系原告与第三方签订，被告无法对其真实性进行核实。本院认为，被告对该组证据的真实性提出异议，但未提供任何证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性予以认定。7.佣金对账单十三份、业务回单十三份、浙江省宁波市地方税务局通用机打发票十一份、浙江省宁波市地方税务局通用手工发票八份、证明一份，欲证明原告委托分销公司销售郁金香中心项目且与大部分分销公司完成佣金结算的事实。被告对该组证据的关联性有异议，称该组证据系原告与第三方结算，被告无法对其真实性进行核实。本院认为，被告对该组证据的真实性提出异议，��未提供任何证据予以反驳，且该组证据与原告提交的证据6相互印证，故本院对该组证据的真实性予以认定。8.函三份、顺丰速运详单复印件一份、顺丰速运详单传真件一份，欲证明原告发函要求被告支付拖欠佣金的事实。原告称落款时间为2014年8月5日和2014年8月9日的二份函是直接交给被告，落款时间为2014年8月13日的函是邮寄给被告的。被告对该组证据没有异议，称已收到该三份函。本院对该组证据予以认定。9.解除合同通知书一份、顺丰速运详单一份、顺丰速运详单传真件一份，欲证明原告于2014年8月21日向被告邮寄解除合同通知书，被告于2014年8月22日签收的事实。被告对该组证据没有异议，本院予以认定。被告宁波镇海新恒德房产开发有限公司向本院提交新恒德镇海中官路地块项目营销策划顾问服务合同及新恒德镇海后世博花园项目全程策划及营销代理合同复印件各一份，欲证明原告主张的佣金比例高于行业标准的事实。原告对新恒德镇海中官路地块项目营销策划顾问服务合同的真实性、合法性、关联性有异议，对新恒德镇海后世博花园项目全程策划及营销代理合同的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，称涉案项目原由被告委托宁波双赢房产策划咨询有限公司代理销售，因销售状况低迷，故2014年被告委托原告代理销售，属于回炉重卖，在房地产市场低迷的情况下该项目销售难度非常大，故双方约定住宅的佣金按30000元/套计提，公寓非分销的佣金按15000元/套计提，公寓分销的佣金按签约总价的10%计提。本院认为，新恒德镇海中官路地块项目营销策划顾问服务合同系复印件，无其他证据相印证，且原告提出异议，故本院对该证据不予认定；本院对新恒德镇海后世博花园项目全程策划及营销代理合同的真实性予以认定。关于双方争议的原告代理销售情况及佣金计算方式，本院分析认定如下：原告向本院提交2014年6月至2014年8月签订的161份商品房买卖合同以证实其代理销售情况，而被告确认其委托原告代理销售郁金香中心项目，约定的代理销售期间为2014年6月至2014年9月，且2014年6月原告开始代理销售后被告未再委托他人代理销售，被告也未提供任何证据证实该期间存在自行销售的情况，故本院认定该161份商品房买卖合同所涉房屋均系原告代理销售。关于其中的公寓分销情况，原告提交的证据6、7相互印证，本院也予以认定。经核算，原告共代理销售住宅46套、公寓115套，其中非分销和分销的公寓分别为57套和58套，分销的公寓的签约总价为11451324元。关于佣金计算方式，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4相互印证，即2014年7月4日被告支付原告的金额与截止2014年6月22日��郁金香中心佣金申请表及郁金香中心销售代理服务费结算明细表载明的金额一致，被告主张该款项系预付款，但未提供任何证据证实其主张，且原告开具的发票与佣金申请表相印证，截止2014年7月20日的郁金香中心佣金申请表也有被告工作人员的签字，被告提交的新恒德镇海后世博花园项目全程策划及营销代理合同亦不足以反驳原告主张，故根据民事证据的高度盖然性原则，本院对原告主张的佣金计算方式予以认定，对2014年7月4日被告支付原告的1153853元系佣金的事实也予以认定。根据已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明事实如下：2014年4月，原告宁波迪赛房地产销售代理有限公司与被告宁波镇海新恒德房产开发有限公司约定被告委托原告代理销售郁金香中心项目，住宅的佣金按30000元/套计提，公寓非分销的佣金按15000元/套计提，公寓分销的佣金按签约总价的10%计提。2014年6月至2014年8月，原告共代理销售郁金香中心项目住宅46套、公寓115套，其中非分销和分销的公寓分别为57套和58套，分销的公寓的签约总价为11451324元，佣金共计3380132元（46套×30000元/套＋57套×15000元/套＋11451324元×10%）。2014年7月4日，经原告申请被告支付原告佣金1153853元。2014年8月5日、8月9日、8月13日，原告向被告发函要求被告支付拖欠佣金。2014年8月21日，原告向被告邮寄解除合同通知书一份，要求解除双方的商品房委托代理销售合同。2014年8月22日，被告收到该通知书。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。主张解除合同的当事人一方应当通知对方。合同自通知到��对方时解除。本案中，原、被告双方订立的商品房委托代理销售合同，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效，双方当事人均应受其约束。因原、被告双方均未提供充分证据证明佣金的履行期限，故在履行期限不明确的情况下，被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告多次发函要求被告支付佣金，被告收函后并未履行支付佣金义务，故原告有权解除合同。被告于2014年8月22日收到原告邮寄的解除合同通知书，故本院认定原、被告双方的商品房委托代理销售合同于2014年8月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告支付佣金2226279元（3380132元－1153853元）及自2014年12月23日起至实际履行之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告宁波迪赛房地产销售代理有限公司与被告宁波镇海新恒德房产开发有限公司于2014年4月订立的商品房委托代理销售合同于2014年8月22日解除；二、被告宁波镇海新恒德房产开发有限公司支付原告宁波迪赛房地产销售代理有限公司佣金人民币2226279元及自2014年12月23日起至实际履行之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费24610元，由被告宁波镇海新恒德房产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款��一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审　判　长　　毛益波人民陪审员　　石伟标人民陪审员　　王坚芬二〇一五年六月一日代书　记员　　吴哲梅微信公众号“”