（2015）红中民三终字第216号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2016-01-04
案件名称
云南得廷房地产开发有限公司与牛斌商品房销售合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云南得廷房地产开发有限公司,牛斌
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）红中民三终字第216号上诉人（原审被告）云南得廷房地产开发有限公司。住所地：昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区*组***号。法定代表人罗仕超，系该公司总经理。委托代理人马利堂，云南天方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）牛斌，男，1984年3月24日生，彝族，大专文化，住屏边苗族自治县。委托代理人李秋龙，男，1988年7月8日生，汉族，大学文化，住屏边苗族自治县。上诉人云南得廷房地产开发有限公司（以下简称得廷公司）因与被上诉人牛斌商品房销售合同纠纷一案，不服屏边苗族自治县人民法院（2014）屏民二初字第l7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年11月29日，原告牛斌与被告得廷公司签订了《商品房购销合同》、《关于合同的补充协议》。合同约定：“原告以2283.91元／㎡的单价购买被告正在建设中的水岸庭院小区3幢1单元501室，建筑面积为：114.99㎡房屋，总价款262627元。原告采取银行按揭贷款方式支付购房款。甲方（被告）应于2013年8月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。如被告不能按期交房，逾期60日内，按20元／天支付原告违约金，逾期60日后，按原告已付款每天0.1％支付违约金。房屋面积以房管部门认定的产权面积为准，按约定单价多退少补”。补充协议第八条双方约定“关于配套设施费用：甲方需在交房前公布相关配套设施费用，如：太阳能、可视对讲系统等，乙方有义务在公布之日起到交房前向甲方一次性付清配套费用。未付清该项费用的甲方不预交房及办理产权证”。2012年11月3日原告向被告预订水岸庭院小区3幢1单元501室房屋，并支付首付款82627元，2013年1月28日按揭贷款支付被告剩余房款180000元，两次共计支付房款人民币262627元。被告得廷公司建设的屏边县水岸庭院于2013年11月25日经其组织验收合格，于2014年4月10日工程消防经红河州公安消防支队验收合格。2013年11月26日被告通过屏边电视台公告通知水岸庭院业主27日办理交接房屋手续，随后用电话通知到各个业主。在办理房屋交接手续过程中，被告得廷公司与水岸庭院业主发生纠纷，水岸庭院业主推举代表阎斌、谈松、周敏三人，由三位业主代表与被告解决双方争议的相关事宜。2013年12月17日，被告得廷公司与水岸庭院业主尚高红及业主代表周敏签订了《争议解决协议》，协议没有业主代表阎斌、谈松两人的签名。在庭审过程中，原告要求对房屋面积进行司法鉴定后确定，按合同约定多退少补，同时被告要求对同地段房屋租金进行司法鉴定，以租金为标准计算违约金，双方同时提出书面申请书。双方接到云南春城司法鉴定中心交费通知函后，原告提出申请放弃鉴定，被告向鉴定中心商讨鉴定费不一致后放弃鉴定。2014年2月24日，原告以被告违反合同约定，尚不符合交房条件为由诉讼来院，请求依法判决：一、被告立即将水岸庭院小区3幢1单元501室交予原告；二、撤销原、被告2012年11月29日签订的《关于合同的补充协议》第八条的约定；三、由被告支付2013年8月30日至2014年2月16日170天的违约金30088.97元（60天×20元／天＋110天×262627元×0.1％），2014年2月16日之后的违约金以每天262.627元（262627元×0.1％）计算，直至符合交接房屋止；四、案件受理费由被告承担。原审法院认为，原告牛斌与被告得廷公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的规定，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方必须严格按合同履行。一、《关于合同的补充协议》第八条双方约定的关于配套设施费用“甲方需在交房前公布相关配套设施费用，如：太阳能、可视对讲系统等，乙方有义务在公布之日起到交房前向甲方一次性付清配套费用。未付清该项费用的甲方不预交房及办理产权证”是否存在重大误解、显失公平可撤销的情形，原告不能提供证据证明，法律、法规也无明令禁止规定，其要求撤销该约定的诉讼主张不予支持；二、《商品房购销合同》第七条约定“甲方（被告）……将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）”，除此之外，双方对交房条件再无其他约定。故被告得廷公司经组织验收合格即具备交房条件，被告2013年11月27日具备交房条件予以确认。原告认为被告尚未具备交房条件的理由不符合原、被告双方的约定，依法不予采信。其要求被告逾期交房的违约金应当至少计算至工程消防验收合格时间2014年4月10日止没有事实依据，不予支持；三、被告不能按期交房，逾期60日内，按20元／天支付原告违约金，逾期60日后，按原告已付款每天0.1%支付违约金。原、被告双方对违约金的约定按已付款每日0.1%计算。被告得廷公司现在认为违约金按已付款每日0.1％的计算标准过高，但不能列举证据证明，其违约金按已付款每日0.1%计算标准过高的抗辩主张不能成立，不予支持。综上所述，被告得廷公司违约逾期交房时间共计89天（2013年8月31日至ll月27日），应给付原告牛斌违约金人民币8816元（60天×20元／天＋29天×262627元×0.1％）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告云南得廷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将水岸庭院小区3幢1单元501室交予原告牛斌；二、被告云南得廷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告牛斌违约金8816元（60天×20元／天＋29天×262627元×0.1％）；三、驳回原告牛斌的其他诉讼请求。案件受理费人民币550元，由被告云南得廷房地产开发有限公司承担。原审宣判后，原审被告云南得廷房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。请求：1.撤销原判，查明本案事实后依法作出公正判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定上诉人违约逾期交房时间为89天，这一事实认定错误。根据购房合同补充协议第一条第4项约定：若出现以下情形之一而导致甲方延期交房，甲方不承担《商品房购销合同》第九条约定的逾期交房违约责任：（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。被告在履行合同过程中，由于高考期间停工4天、屏边县庆停工3天，共计7天，该7天的停工系为遵守政府法令而停工的，按照合同规定该7天应当扣除，被告实际逾期交房天数应为82天。二、原审判决适用法律错误。合同约定：“如不能按期交房，逾期60天内按20元／天支付违约金，逾期60天后，按被上诉人已付款每天0.1％支付违约金”。上诉人对逾期60天内的违约金计算无异议，但认为对于逾期60天后的违约金约定过高，庭审中上诉人请求人民法院予以减少，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，而原审法院没有适用该条规定，属适用法律错误。被上诉人牛斌答辩称，一、上诉人逾期交房的时间多于89天。上诉人开发的“水岸庭院小区”消防工程于2014年4月10日才验收合格，在此之前上诉人并不具备交房条件，原审法院认定上诉人于2013年11月27日具备交房条件不符合本案的客观实际，有违上诉人与被上诉人之间的约定。根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》建房（2010）53号第三条规定，商品住房交付使用条件应包括工程竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已经建成并满足使用要求。上诉人至今并未向法庭提供《备案登记表》，所以，上诉人认为其逾期交房的时间少于89天的理由不能成立。二、原审法院就违约金的计算方法并无不当。双方签订的《商品房购销合同》第九条明确约定“上诉人如未按合同第七条约定的时间交房，逾期60天内按每天20元支付违约金。逾期60天以上的，上诉人按被上诉人已付款的0.1%乘以逾期天数向被上诉人支付违约金”，该约定是双方的真实意思表示。上诉人没有任何证据证明上述计算方法得出的结果超过了造成损失的30%。所以上诉人认为应该适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条是没有事实依据的。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与原审审理查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人应给付被上诉人多少违约金？本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人都应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人已经按合同约定支付了相应房款，而上诉人未在合同约定的时间内交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方在合同中已经对违约金的计算进行了约定，上诉人应按合同履行支付违约金的义务。2013年11月25日，上诉人建盖的水岸庭院小区经相关部门验收合格，2013年11月26日，上诉人通过屏边电视台公告通知水岸庭院业主27日办理房屋交接手续，故原审法院确定上诉人逾期交房天数为89天，并无不当。上诉人认为高考期间停工4天、屏边县庆停工3天，这7天系因遵守政府指令停工，应在逾期天数中予以扣除的主张依据不足（该7天并不必然导致其停工，政府法令节假日与施工之间无因果关系，且系上诉人应当预见到），本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。对于违约金的计算标准，双方在合同中已经明确约定逾期60天内，按20元／天支付违约金，逾期60天后，按被上诉人已付款每天0.1%支付违约金。2013年，中国人民银行同期流动资金贷款年利率为5.6%，日利率为0.015%，被上诉人所交购房款为262627元，按基准利率计算为每天39.39元，双方合同约定60天后违约金按已付款的0.1%计算为日基准利率的7倍左右，仅就60天后的约定偏高，但从上诉人实际违约的日期来测算，仅是2倍的贷款利息，并不算过分高于造成的损失。因此，上诉人要求调整按同地段租金确定违约金的请求，本院不予支持，其要求评估同地段租金的申请不予准许。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人云南得廷房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。审判长 李彦斌审判员 李 涌审判员 张 航二〇一五年六月一日书记员 马妮纳 来自