（2015）新审一民提字第37号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-07-08

案件名称

安欢欢与刘娜、安小丑房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

新疆维吾尔自治区高级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

安欢欢,刘娜,安小丑,新疆维吾尔自治区人民检察院

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款

全文

新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书（2015）新审一民提字第37号抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：安欢欢，女，1984年11月21日出生，汉族，无固定职业，住库尔勒市。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：刘娜，女，1982年12月5日出生，汉族，新疆美克化工有限公司员工，住库尔勒市。委托代理人：赵小康，男，1983年6月8日出生，汉族，新疆美克化工有限公司员工，住库尔勒市，系刘娜丈夫。一审被告人（二审被上诉人）：安小丑（别名安素霞），女，1961年12月22日出生，汉族，无业，住库尔勒市。委托代理人：安晶晶，女，1989年11月21日出生，汉族，无固定职业，住库尔勒市系安小丑女儿。申诉人安欢欢与被申诉人刘娜、原审被告人安小丑（安素霞）房屋买卖合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院于2014年3月20日作出（2014）巴民再终字第4号民事判决，已经发生法律效力。安欢欢不服，向检察机关申诉。2014年12月10日，新疆维吾尔自治区人民检察院作出新检民（行）监（2014）65000000140号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年2月3日作出（2015）新民抗字第1号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。新疆维��尔自治区人民检察院指派检察员石钰、王静出庭。安欢欢及安小丑的委托代理人安晶晶，刘娜的委托代理人赵小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年7月4日，一审原告刘娜起诉至库尔勒市人民法院称，2010年被告安小丑出资购买了库尔勒石化大道时代花园8栋5层1单元501室房产，并通过被告安欢欢卖给自己，后被告安小丑恶意将房产证办理到其子安栋名下，导致房产买卖合同无效。两被告的行为给原告造成巨大损失，请求法院判令安欢欢、安小丑赔偿损失l5万元，并承担本案诉讼费用。一审被告安欢欢、安小丑辩称，双方诉争的房屋系案外人安栋2010年5月购买，本案原被告签订的房屋买卖合同已由生效的（2011）库民初字第1851号民事判决做出了处理，确认了原被告签订的房屋买卖合同无效，被告安欢欢已将收取的153000元退还给原告刘娜，原告刘娜现主张赔偿无事实根据和法律依据，应驳回其诉讼请求。库尔勒市人民法院一审查明：2010年10月，刘娜欲购买房屋，同年10月l5日，刘娜和安欢欢协商后，安欢欢将2010年8月23日已登记在其弟安栋名下的、位于库尔勒石化大道时代花园8栋5层1单元501室房产以173000元的价格卖给刘娜。刘娜分别于2010年10月15日、2011年4月8日两次支付给安欢欢现金153000元。后安欢欢、安小丑将已登记在安栋名下的房屋交给刘娜。2011年5月，安欢欢的弟弟安栋以要求确认刘娜与安欢欢之间的买卖行为无效为由，诉至法院，库尔勒市人民法院作出（2011）库民初字第185l号民事判决，判决刘娜与安欢欢之间的买卖行为无效。该判决20l2年3月二审维持原判。同年5月刘娜将房屋返还给安栋，后刘娜收到退房款l53000元。刘娜认为安欢欢卖房之后恶意将房产证办理到安栋名下，导致房产买卖合同无效，要求安欢欢、安小丑依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定承担赔偿责任。库尔勒市人民法院一审认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，刘娜以该司法解释为依据，主张赔偿15万元，实属法律理解错误，诉讼理由不当。故对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，库尔勒市人民法院作出（2012）库民初字第2633号民事判决：驳回刘娜的诉讼请求。案件受理费3300元，收取1650元（退还原告1650元）由刘娜承担。刘娜不服一审判决，向巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院提起上��称，被上诉人安欢欢明知涉案房屋不能转让而转让给上诉人，导致买卖合同无效，被上诉人应赔偿上诉人全部损失，一审法院不予采信是错误的，请求二审查明事实，依法予以改判。二审诉讼过程中，刘娜申请对涉案房屋评估，经法院委托，巴州睿晟价格评估事务所于2013年1月17日作出巴睿晟价鉴定（2013）第00l号涉案物品价格鉴定结果报告，结论为：位于库尔勒市石化大道时代花园8栋5层1单元501室的市场价格为253640元。价格鉴定基准日为2013年1月6日。该鉴定报告已送达双方当事人并进行了质证。二审查明的其他事实与一审一致。巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院二审认为：本案中涉案房屋，库尔勒市人民法院作出（2011）库民初字第1851号民事判决已确认刘娜与安欢欢之间的买卖行为无效。对此，刘娜主张该无效行为所造成的损失理由正当，予以支持。经查2010年10��15日，被上诉人安欢欢、安小丑将登记在安栋名下的房屋一套转让给了刘娜，刘娜支付房款153000元。依据公平原则，被上诉人安欢欢、安小丑将无处分权的房屋出售给上诉人刘娜，应承担主要过错责任（即60％），上诉人刘娜在明知该房屋所有人系安栋，还予以购买该房屋，应承担一定的过错责任（即40％）。现涉案的房屋（汇嘉时代花园8栋5层l单元501室）市场价格为253640元，被上诉人安欢欢、安小丑退还给上诉人刘娜的153000元应从市场价格253640中扣减后，余款100640元系无效合同所造成的损失。对此，被上诉人安欢欢、安小丑应承担60384元（100640×60％），上诉人刘娜承担40256元（100640×40％）。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院作出（2012）巴民一终字第1076号判决判决：一、撤销库尔勒市人民法院（2012）库民初字第2633号民事判决；二、被上诉人安欢欢、安小丑于判决生效后十日内支付上诉人刘娜60384元。一、二审案件受理费4950元（刘娜预交），上诉人刘娜负担1980元，被上诉人安欢欢、安小丑负担2970元；鉴定费7600元（刘娜预交），上诉人刘娜负担3040元，被上诉人安欢欢、安小丑负担4560元。安欢欢不服二审判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审称，价格鉴定的基准日应以还款日期为准，损失计算应按照《价格鉴定结论书》的价格253640元扣减双方协商房价173000元来计算，安素霞身份证名叫安小丑，其未参与房屋买卖，请求撤销二审判决，维持一审判决。本院作出（2013）新民申字第1280号民事裁定，指令巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院再审本案。巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院再审查明的事实与原审一致。巴音郭楞蒙古自治州中级��民法院再审认为，1、关于《评估鉴定结论书》的基准日是否合理、《评估鉴定结论书》可否采信的问题。经审查，确认刘娜与安欢欢房屋买卖行为无效的判决在20l2年3月送达，刘娜在5月收到退房款，刘娜在确认因买卖行为无效而给自己造成损失后即起诉请求赔偿，法院在二审审理期间委托价格评估事务所对涉案房产的现价值进行评估，《估价鉴定结论书》以审理期间的2013年1月6日为基准日并无不妥。《估价鉴定结论书》在二审中未经庭审质证，再审中予以纠正，再审庭审中双方对《估价鉴定结论书》的合法性、真实性、关联性均未异议。作出该结论的鉴定机构主体合格且鉴定程序合法，鉴定结论应予以采信。2、关于因买卖行为无效造成损失的计算问题。刘娜在支付了安欢欢房款153000元后，安欢欢将房屋交给刘娜，双方的行为应视为同意将房屋价格确定为153000元的��诺和履行。安欢欢提出按照《价格鉴定结论书》的价格253640元扣减双方协商房价l73000元来计算损失的主张没有相应的证据支持。二审判决以实际支付的l53000元作为确认涉案房屋价格，根据《价格鉴定结论书》评估的房价253640元扣减房价153000元后，认定余款100640元为无效合同所造成的损失并无不当。安欢欢称损失计算错误的主张缺乏依据。3、关于安素霞是否是安小丑，应否承担共同赔偿责任的问题。安素霞系安欢欢母亲，身份证登记为安小丑。涉案房屋是其出资购买，其授意安欢欢出售房屋，实际参与了房屋的买卖。安小丑称没有与刘娜进行房屋买卖不应承担共同赔偿责任的主张与事实不符，不予支持。4、关于购房协议无效造成的损失如何赔偿的问题。根据《合同法》第六条的规定，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。安欢欢、安小丑在明知房屋已登记为安栋名下的情况下，称受安栋委托和刘娜达成协议将房屋出让，具有欺诈和违背诚实信用原则。刘娜明知该房屋所有人系安栋，在没有确认安欢欢是否有委托手续以及核查房产证和购房合同的情况下，还予以购买该房屋也有一定的过错。因此，安欢欢、安小丑对于买卖行为无效应当承担主要过错责任，刘娜应承担一定的过错责任。根据《合同法》第五十八条、《民法通则》第六十一条第一款的规定，“民事行为被确认为无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原判决对于买卖行为无效后责任的认定由安欢欢、安小丑承担主要过错责任（即60％），刘娜承担一定的过错责任（即40％）并无不当。巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院作出（2014）巴民再终字第4号民事判决判决：维持巴音郭��蒙古自治州中级人民法院（20l2）巴民一终字第1076号判决。新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，1、再审判决以2013年1月6日作为涉案房屋估价基准日有误。刘娜与安欢欢房屋买卖行为无效的确认之诉判决，即（20l2）巴民一终字第106号判决，在2012年3月送达，并已生效。该判决生效之日，应当就是刘娜因该买卖行为无效而给自己造成损失的确定之日，刘娜的损失应是涉案房屋至该确认之诉判决生效之日的房屋增值额，而不是至诉讼期间房屋增额。故法院以本案二审审理期间的2013年1月6日作为房屋估价基准日，属认定事实错误。2、再审判决对房屋买卖行为无效给刘娜造成损失计算错误，刘娜与安欢欢当初商定的房屋价格为173000元，对此，双方均无异议。刘娜分二次支付给安欢欢的153000元房款是涉案房屋价格的一部分。刘娜在支付了安欢欢房屋153000元后，安欢欢将房屋交给刘娜，是在履行该买卖协议，并不是对该买卖协议房屋价格的变更。再审法院将双方的行为视为同意把房屋价格确定为l53000元的承诺和履行，缺乏证据证明。法院用2013年1月6日房屋评估价253640元，扣减刘娜支付的153000元，认定余款100640元为无效合同给刘娜造成的损失显然没有事实依据。本院再审过程中安欢欢申请再审理由与检察机关抗诉理由一致。刘娜辩称，安欢欢、安小丑明知涉案房屋不能转让而转让导致房屋买卖合同无效，应承担全部责任，赔偿我全部损失，原审判我承担40%责任本已过高，安欢欢向检察机关申请抗诉而检察机关仍予以抗诉实在是毫无道理，请求维持终审判决。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，房屋鉴定价格是房屋的市场估价，巴州睿晟价格评估事务所以案件审理期间的2013年1月6日为房屋估计基准日对涉��房屋作出价格鉴定，估计基准日选定在合理期间内且据此作出的估价不显失公平，法院作为核定损失的参考依据予以采信并无不当；安欢欢、安小丑向刘娜出售涉案房屋时，双方协议价格是173000元，刘娜支付房款153000元及安欢欢交付房屋，是双方履行协议的行为，并非是对房屋协议价格的变更。原审将双方履行协议的行为视为双方同意将房屋价格确定为153000元的变更行为证据不足，应予纠正。因此，本案无效合同所造成的损失应以纠纷发生后的市场价格253640元扣减双方买卖协议约定价格173000元后，认定为80640元，双方按过错承担各自应承担的部分。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2014）巴民再终字第4号民事判决和（2012）巴民一终字第1076号民事判决及库尔勒市人民法院（2012）库民初字第2633号民事判决；二、安欢欢、安小丑于本判决生效后十日内支付刘娜48384元（80640元×60%）。一、二审案件受理费4950元（刘娜预交），刘娜负担1980元，安欢欢、安小丑负担2970元；鉴定费7600元（刘娜预交），刘娜负担3040元，安欢欢、安小丑负担4560元。本判决为终审判决。审　判　长　：李飚审　判　员　：彭英琪代理审判员　：伊利二〇一五年六月一日书　记　员　：洪深来源：百度“”