（2015）龙泉民初字第632号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-12-18

案件名称

成都市创投置业有限公司、成都市龙泉驿区国有资产投资经营与王春林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市龙泉驿区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司,成都市创投置业有限公司,王春林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

成都市龙泉驿区人民法院民事判决书（2015）龙泉民初字第632号原告成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司，住所地成都市龙泉驿区。法定代表人苏晓波，董事长。原告成都市创投置业有限公司，住所地成都市龙泉驿区。法定代表人苏晓波，董事长。二原告委托代理人钟锐，四川均鼎律师事务所律师，特别授权。二原告委托代理人蔡梅芳，四川均鼎律师事务所律师，一般授权。被告王春林。原告成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司（以下简称“龙泉国投公司”）、成都市创投置业有限公司（以下简称“成都创投公司”）诉被告王春林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年5月22日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人蔡梅芳到庭参加诉讼，被告王春林经本院公告送达开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙泉国投公司、成都创投公司诉称：2013年11月25日，被告王春林通过公开竞租的方式与二原告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租位于龙泉驿区怡和新城D区20栋2号商铺一间（面积54.17平方米），租期三年，在承租期间不得擅自转租承租房屋，否则原告可以解除本合同并按三年总租金的20%收取违约金。租金价格为30元／㎡（逐年递增5%）；租金按季度缴纳，于上季度末的当月缴纳下季度租金；被告逾期缴纳房租的应当向二原告支付违约金（每逾期一日按应付而未付租金的千分之一）。合同签订后，被告王春林从2013年11月25日至2014年2月24日止一直按时向二原告交纳房屋租金，之后再未向二原告交付过租金。近日，二原告得知被告将承租房屋转租给第三人。依据原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告拒不支付租金以及擅自转租的行为已经违反了合同的约定，侵害了二原告的合法权益。故请求：1、判令解除二原告和被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向二原告支付从2014年2月24日起至房屋腾退之日止的租金（租金标准为1625元／月，逐年递增5%，租金暂算至2014年12月25日为16331元），及逾期支付房屋租金的违约金4102元；3、判令被告承担擅自转租的违约金20%，共计12294元；4、判令由被告承担本案诉讼费用。在举证期限内，原告增加了两项诉请：1、判令被告立即腾退房屋；2、判令被告将转租房屋租金与承租二原告房屋租金之间的差额支付给二原告（从2014年5月1日转租之日起暂算至2015年1月5日止，共计5825元）。被告王春林未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及证据材料。经审理查明：2013年11月25日，二原告与被告王春林签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于龙泉驿区怡新路2号怡和新城D区20栋2号商铺1间（面积54.17平方米），租期为2013年11月25日至2016年11月24日止，共三年，租金价格为每月每平方米30元，次年租金在上一年度租金的基础上上浮5%；租金按季度缴纳，应于上季度末的当月下旬缴纳下季度的租金；如被告逾期交纳房租，每日应按未付租金的1‰向二原告支付违约金；如被告未按照合同约定期限交纳房屋租金15日以上，原告方有权解除合同；如被告擅自全部或部分转租承租房屋，原告有权解除合同。合同还约定了王春林须向创投公司缴纳履约保证金5850元，如王春林有违约情形，创投公司可从保证金扣除其应支付的违约金或应赔偿的款项。被告王春林于2013年11月26日向二原告交纳租房保证金5850元，并于2013年12月4日向二原告支付了2013年11月25日到2014年2月24日的租金3250元后，未再向二原告支付租金。2014年4月24日，被告将案涉铺面转租给案外人黄国玲。以上事实有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《收款确认单》、《结算票据》、《铺面出租合同》等证据在案予以佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，并能证明本案待证事实，本院予以确认。本院认为，二原告与被告签订的《房屋租赁合同》是各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，各方应严格按照合同履行相应的义务。原告依约向被告交付了案涉商铺，被告未按约履行支付租金的义务，拖欠租金超过合同约定期限15日以上，且有转租行为，现二原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，腾退案涉房屋，符合合同约定，本院予以支持。关于租金问题。被告实际占用案涉房屋，应当按照合同约定向二原告支付租金。其中，2014年2月25日至2014年11月24日的租金为：1625元／月×9个月=14625元；2014年11月25日至2015年5月24日的租金为：1625元／月×（1＋5%）×6个月=10237.5元。以上合计24862.5元。对于2015年5月25日至2015年11月24日期间的未到期租金，则计算标准为1625元／月×（1＋5%）=1706元／月；2015年11月25日至2016年11月24日的租金，则计算标准为1706元／月×（1＋5%）=1791元／月。关于违约金问题。原告诉请判令被告支付逾期支付房租的违约金及擅自转租的违约金，本院认为，被告迟延支付租金及擅自转租的行为，已构成违约，但双方在合同第八条中约定的违约责任，已包括逾期交纳房租和擅自转租两种违约行为，第九条关于逾期交纳房租应承担违约责任的约定属于对第八条的重复，且在该两条中约定的违约金均过高，在原告缺乏其他证据证明其实际损失的情况下，本院根据合同履行情况、被告过错程度等，将违约金酌定为5850元。双方在合同中约定，被告如有违约，保证金可冲抵违约金或赔偿金，故被告交纳的保证金5850元可冲抵违约金。对于原告诉请判令被告支付转租差额，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司、成都市创投置业有限公司与被告王春林于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王春林于本判决生效之日起十日内向原告成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司、成都市创投置业有限公司腾退怡和新城D区20栋2号商铺，并支付至2015年5月24日已产生的租金24862.5元，2015年5月25日后的租金则按合同约定计算至实际腾退之日止；三、被告王春林向原告成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司、成都市创投置业有限公司支付违约金5850元（以王春林交纳的保证金5850元抵扣）；四、驳回原告成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司、成都市创投置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取768元，公告费300元，合计1068元，由被告王春林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　兰莉萍人民陪审员　　郭俊秀人民陪审员　　廖　樺二〇一五年六月一日书　记　员　　李其英关注公众号“”