（2015）海中法民一终字第1137号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-10
案件名称
王赛莲与王上杭与翁丽娜与翁丽珍与翁丽珠与翁宗英房屋租赁合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王上杭,王赛莲,翁丽娜,翁丽珍,翁丽珠,翁宗英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第1137号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王上杭。委托代理人：许翠霞，海南法立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王赛莲。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：翁丽娜。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：翁丽珍。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：翁丽珠。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：翁宗英。以上五名被上诉人的共同委托代理人：胡永秀，海南新概念律师事务所律师。上诉人王上抗因与被上诉人王赛莲、翁丽娜、翁丽珍、翁丽珠、翁宗英房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2005年7月11日，翁丽娜委托其前女婿祝小力与王上杭签订《铺面租赁合同书》，双方约定将位于海口市龙昆南城西路口右进10米的一楼铺面（面积为290平方米）租赁给王上杭使用，租赁期限自2005年7月1日起至2011年6月30日止，由翁丽娜收取租金和于2005年7月11日收取押金12000元。2008年8月26日，王赛莲、翁丽娜、翁丽珍、翁宗英、翁丽珠、翁庆跃委托翁宗英与王上杭第二次签订《铺面合同书》，将位于海口市龙昆南路城西路口右进10米的前三层后五层的房屋的一楼铺面（面积为290平方米）租赁给王上抗，租赁期限自2008年5月1日起至2013年4月30日止。2010年4月12日，王赛莲、翁丽娜、翁丽珍、翁宗英、翁丽珠、翁庆跃作为甲方委托翁宗英与作为乙方的王上杭第三次签订《铺面合同书》，将位于海口市龙昆南路城西路口右进10米的四层房屋一楼5个铺面（面积约为140平方米左右）租赁给王上杭，租赁期限截止至2014年7月1日。合同中第三条约定：“甲方在合同期间2009年8月份起将部分房屋抵押变卖给他人，导致乙方无法继续经营，应乙方请求，甲方赔偿给王上杭40000元装修款，考虑到原审原告的其他问题，经双方协商，乙方答应从2009年8月—9月计2个月，每月租金2500元；2009年10月—2010年3月计6个月，每月租金1400元，二项合计13400元，从甲方赔偿给乙方的40000元装修款里减去13400元，剩余26600元，从2010年4月1日开始冲抵房租至2010年10月份为止。经双方协商确定，以2010年4月1日至2014年7月1日为新的合同期。”上述第二、第三份合同中王赛莲的名字载明为“王晒莲”，租金由翁宗英收取。王上杭依据上述三份合同支付的租金共计473840.00元：1、2005年7月1日—2006年12月30日，18个月×6380元=114840.00元；2、2007年1月1日—2007年3月30日，3个月×3500元=10500元；3、2007年4月1日—2008年1月30日，10个月×3800元=38000.00元；4、2008年2月1日—2009年7月30日，18个月×5000元=90000.00元；5、2009年8月1日—2010年10月30日，计40000元，以赔偿装修款充抵；6、2010年11月—2012年6月30日，20个月×3800元=76000元；7、2012年7月1日—2014年7月31日，25个月×4180元=104500元。王上杭。因王赛莲未经报建许可，擅自在海口市城西乡仁里村修建一栋三层砖混结构私宅，建筑面积为314.58平方米，于1999年9月13日被海口市城市规划管理局新华区规划国土监察分局予以行政处罚。2011年6月21日，海口市国土环境资源局为王赛莲（曾用名：王赛连）位于海口市城西乡仁里村02－05－07－360号地块颁发【国用（2011）第005655号】土地证，土地面积为180.34平方米。翁丽娜的土地位于海口市城西乡仁里村02－05－07－359号，土地面积为360.68平方米。测绘红线图证明原审原告租赁给王上杭的五间涉案铺面的土地不在王赛莲和翁丽娜土地范围之内，该五间铺面没有土地使用权证。原审原告未取得建设工程规划许可证即建造涉案的五间铺面。原审庭审中，原审原告认可五间铺面为翁宗英组织施工所建。海口市龙华区城西镇仁里南社区居民委员会于2014年10月10日出具一份《证明》，证明：“我村位于海口市龙华区城西乡仁里村龙昆南路与城西路交叉口路口右进10米五间铺面是王赛莲的。该五间铺面与原、被告于2010年4月12日签订的《铺面租赁合同书》约定的五间铺面相同，所有权人为王赛莲。2014年5月28日，翁丽娜给王上杭出具一份《通知》，通知王上杭合同到期后的房屋租金为每月12000元，否则合同期满后必须腾空房屋；2014年7月22日，翁丽娜给王上杭出具一份《关于腾空铺面的通知》，通知解除双方的租赁关系，要求王上杭在2014年8月1日前将五间铺面腾空并交还给原审原告。二份通知均是通过EMS邮件快递送达给王上杭的，并且王上杭已经签收。原审法院依法追加翁宗英、翁丽娜、翁庆跃、翁丽珍、翁丽珠作为原审的原告参加诉讼。王赛莲系翁宗英、翁丽娜、翁丽珍、翁丽珠的母亲；翁庆跃系翁宗英、翁丽娜、翁丽珍、翁丽珠的叔叔；翁宗英系王赛莲的大儿子，翁丽娜系王赛莲的二女儿，翁丽珍系王赛莲的四女儿，翁丽珠系王赛莲的五女儿。海口市美兰区博爱街道办事处龙文坊社区居民委员会于2014年12月11日出具一份《证明》，证明：翁庆跃已于2014年9月10日去世，生前未生育子女。海口市公安局琼山分局于2014年12月17日注销翁庆跃的户口。王赛莲、翁宗英、翁丽娜、翁庆跃、翁丽珍、翁丽珠在原审中的诉讼请求：1、王上杭腾空位于海口市龙华区龙昆南路与城西路交叉口路口右进10米一楼5间铺面，并将五间铺面退还；2、王上杭支付腾空五间铺面的占有使用费（参照12000元每月租金计算），自2014年7月31日起算至腾空之日止，暂算至起诉日为6000元；3、本案的诉讼费用由王上杭承担。王上杭在原审中的反诉请求：1、请求依法确认王上杭与翁宗英。原审法院认为：原审原告与原审被告分别于2005年7月11日、2008年8月26日、2010年4月12日签订的三份《铺面租赁合同》所载明的内容，能够充分证明双方之间达成租赁合意的事实，故对该事实予以认定。据此可以确定，双方的铺面租赁关系属实，亦系双方当事人之间的真实意思表示，但因原审原告未取得建设工程规划许可证即建设房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”因此，三份合同均为无效合同。合同虽无效，但原审被告已因该合同获得相应的利益，并实际使用了该案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原审被告理应参照合同约定的铺面租金标准支付房屋占有使用费，因此，原审原告于诉讼中要求原审被告腾空五间铺面并退还给予其，及支付五间铺面的占有使用费，合法有据，原审法院予以支持。原审原告要求自2014年7月31日起算至腾空之日止，依据查明的事实应从2014年8月1日起算。原审原告单方要求原审被告支付每月租金12000元，因双方约定2012年7月1日—2014年7月31日的租金为每月4180元，且已通知原审被告终止双方的租赁关系并于2014年8月1日前腾空房屋，故对原审被告自2014年8月1日起占用房屋应支付的租金，确定按每月4180元计算，原审原告请求按每月12000元计付租金的请求，不予支持。原审被告反诉请求原审原告返还已收取的租金473840元，于法无据，不予支持。翁庆跃与原审被告签订租赁合同时作为五间铺面的共有人之一，原审被告履行合同后所支付的租金也按照所承租的五间铺面整体向所有原审原告支付，翁庆跃死亡后，原审被告作为承租方其尚所欠的房屋占有使用费应整体支付给所有原审原告。至于翁庆跃在共有上述房屋中应享有的租金份额，可在其合法继承人确定后，自行与原审原告协商处理。原审被告称原审原告主观恶意违法收取不当收益，反诉要求原审原告赔偿被告装修损失16万元。对于原审被告该项反诉请求，原审法院认为，双方在履行合同过程中，原审被告的装修费用已按约定折抵租金，且原审被告在约定的期限内实际占有使用了房屋进行经营。因此，原审被告反诉请求原审原告赔偿装修损失，理由不成立，不予支持。因原审原告已收取被告押金12000元，原审原告在庭审中对此事实无异议，故原审被告反诉请求原审原告返还押金12000元，予以支持。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、确认王赛莲、翁丽娜、翁丽珍、翁丽珠、翁宗英与王上杭分别于2005年7月11日、2008年8月26日、2010年4月12日签订的三份《铺面租赁合同》无效并终止履行；二、限王上杭于本判决生效之日起十日内腾空位于海口市龙昆南路与城西路交叉路口右进10米的一楼五间铺面，并将该五间铺面退还给王赛莲、翁丽娜、翁丽珍、翁丽珠、翁宗英；三、限王上杭于本判决生效之日起十日内支付王赛莲、翁丽娜、翁丽珍、翁丽珠、翁宗英五间铺面的占有使用费（计算方法：以每月租金4180元的标准，自2014年8月1日起计算至腾空之日止）；四、限王赛莲、翁丽娜、翁丽珍、翁丽珠、翁宗英于本判决生效之日起十日内返还给王上杭押金12000元；五、驳回王赛莲、翁丽娜、翁丽珍、翁丽珠、翁宗英的其他诉讼请求；六、驳回王上杭的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，由王上杭负担；反诉受理费10258元减半收取5129元，由原审原告负担129元，王上杭负担5000元。上诉人王上抗上诉称：一、一审判决已认定讼争五间铺面不在被上诉人的土地房屋之内，仍判决上诉人向五被上诉人退还铺面是认定事实和适用法律错误，五被上诉人对讼争铺面没有物权，不是适格主体，应驳回五被上诉人的起诉。1、讼争的五间铺面没有土地使用权证，没有房屋所有权证，是违章建筑。根据《物权法》房随地走、地随房走的物权人认定原则，五被上诉人对讼争的五间铺面不享有任何物权，不是适格主体，应驳回五被上诉人的起诉。2、双方之间的房屋租赁合同无效，并不必然推定上诉人向五被上诉人退还讼争的五间铺面。双方之间房屋租赁合同无效，因此返还的是对方的财产。由于五被上诉人不享有讼争五间铺面的物权，该铺面不属于上诉人需向五上诉人返还的财产范畴。即使上诉人需返还，也应向五被上诉人之外的权利人退还。3、一审判决在五被上诉人没有任何证据证明五被上诉人是物权人的情形下，迳行判决上诉人向五被上诉人退还讼争五间铺面，相当于以法律文书方式确定五被上诉人享有讼争五间铺面的物权，判决违反一案一诉的原则，侵害了真正物权人的权利。4、五被上诉人明知其不是讼争五间铺面的物权人，不缴任何税款而收取租金不合法。原审判决将铺面退还给五被上诉人，五被上诉人仍将继续占有讼争五间铺面，并将铺面继续出租，收取租金，取得利益，且如五被上诉人想涨租金或不想继续出租给其他承租人，随时可以以合同无效为由要求承租人退还房屋，则法院的判决将助长五被上诉人获取不合法利益的行为，因此，驳回五被上诉人的起诉不仅符合事实和法律规定，亦可以制止五被上诉人的获取不合法利益的行为。二、一审判决认定上诉人没有装修损失发生，是认定事实和适用法律错误。1、上诉人在租赁房屋后，投入资金装修铺面，在双方履行合同过程中，因五被上诉人原因致使上诉人未能完全使用租赁房屋用租金折抵的装修损失仅是一部分装修损失，并不是上诉人所有的装修，五被上诉人均以租金折抵，因此，一审判决认定上诉人的装修费用已用租金折抵是认定事实错误。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条第二款：“已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值价值损失。”的规定，无论讼争五间铺面上诉人是向谁退还，装修损失是由租赁双方共担的，即使是合同期满后双方才发生争议，对已形成附和的装修，因双方没有约定，应征询双方意见，根据法律规定处理，但本案根本没有查明该事实，亦没有适用该规定处理，是认定事实和适用法律错误。3、五被上诉人是出租人，讼争房屋租赁合同无效的过错在于五被上诉人，五被上诉人应根据过错承担赔偿责任，上诉人已投入装修16万元，该装修费用对于上诉人一个小本经营的经营者来说也是一笔不小的费用，因五被上诉人的过错致便上诉人租赁合同无效，上诉人不能继续合法使用房屋经营，五被上诉人应向上诉人赔偿装修损失。综上所述，提出如下上诉请求：1、请求依法撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1859号民事判决第二项、第三项、第六项；2、请求依法改判驳回五被上诉人的起诉；3、请求依法改判五被上诉人赔偿上诉人装修损失16万元；4、本案一、二审诉讼费用由五被上诉人承担。被上诉人王赛莲、翁丽娜、翁丽珍、翁丽珠、翁宗英共同答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。合同到期之后是参照原来的租金计付，所以租金非常低。上诉人纯属通过诉讼来延误时间达到继续使用五间铺面的目的，进而让被上诉人在经济上获得较少的租金收入。上诉人知道本案所涉的几间铺面在判决未生效之前上诉人是可以继续使用的，并且上诉人一直使用至今。上诉人的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。本案审理中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：一、五名被上诉人是否本案适格主体。根据双方当事人签订的《铺面租赁合同书》，被上诉人王赛莲、翁丽娜、翁丽珍、翁丽珠、翁宗英是涉案铺面的出租人，上诉人王上杭是承租人。双方因房屋租赁合同纠纷诉至法院，根据合同的相对性，五名被上诉人是本案的适格主体。上诉人主张被上诉人不是本案适格主体，理由不充分，本院不予支持。二、上诉人应否向被上诉人退还铺面。涉案铺面属于未办理建设工程规划许可而私自建造的建筑，双方订立的租赁合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。涉案铺面不存在毁损、灭失等不能返还的情形，因此，上诉人应当将铺面返还被上诉人。上诉人主张铺面应不予返还，没有法律依据，本院不予支持。至于该铺面返还被上诉人后，应如何处理，不属于本案审理范围。三、关于房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。上诉人向被上诉人交纳租金至2014年7月31日，但上诉人至今仍然占有使用涉案铺面，依照上述规定，原审判决上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费，于法有据，应予维持。四、上诉人主张的装修损失16万元应否支持。上诉人主张其存在16万元的装修损失，应当举证证明，没有证据或者证据不足以证明的，应承担不利后果。根据上诉人提交的房屋现状照片及双方于2010年4月12日签订的《铺面租赁合同书》，上诉人确实对涉案商铺进行了装修，但在双方约定的租赁期内，上诉人已实际使用装修装饰物并从中受益，双方也已通过折抵房租的方式对装修损失进行了处理。上诉人在原审中提交了总金额为158270元的货款收据、调拨单、收条等7份证据，但被上诉人对该证据均不予认可。由于上诉人提交的货款收据、调拨单不是发票，且该7份证据记载的内容对材料、资金的使用用途、地点、购货单位名称或付款人姓名等事项表述不清，不能证明上诉人在双方约定折抵的装修损失之外，还存在额外的的装修损失。因此，上诉人王上杭的这一主张，证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人王上杭的上诉请求，证据不足，理由不充分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5179元，由上诉人王上杭负担。本判决为终审判决。审判长 何姿玲审判员 李必雄审判员 黄海鹰二〇一五年六月一日书记员 韦佳艺 微信公众号“”