（2015）通民初字第6851号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-10-12
案件名称
王永生与北京实地房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王永生,北京实地房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第6851号原告王永生，男，1949年2月10日出生。委托代理人杨大成，北京济和律师事务所律师。被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人薛莲，北京廉峰律师事务所律师。原告王永生诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告王永生的委托代理人杨大成，被告实地公司的委托代理人薛莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永生诉称：我与实地公司于2010年11月27日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》���，我购买了307号房屋。购房款合计3252338元已付清。根据《预售合同》的规定，实地公司应当在2012年12月28日前取得楼栋权属证明，实地公司实际于2014年10月17日才取得楼栋权属证明，实地公司已经构成违约，故起诉要求：1、判令实地公司向我支付自2012年12月28日至2014年10月17日的延迟办理楼栋权属证明的违约金222990元；2、诉讼费由实地公司承担。被告实地公司辩称：我公司不同意王永生的诉讼请求，我公司已于2014年10月17日取得该楼栋的房屋所有权证书，王永生起诉我公司的违约情形已经不存在。且王永生主张的违约金的金额有误，没有事实和法律依据，已付款应指已付房款。我公司已经向王永生交付了307号房屋，王永生已经入住，王永生起诉的事实与理由并未对王永生居住本身造成实质影响。王永生未在法定期限内截止到2014年12月29日主张其权利，故依据法律规定，王永生的起诉超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。经审理查明：2010年12月1日，原告王永生作为买受人与被告实地公司作为出卖人签订《预售合同》，王永生购买307号房屋，合同约定房屋总价款为3226023元。合同签订后，王永生交纳了全部购房款，实地公司于2010年12月14日为王永生出具发票。2012年11月2日，王永生办理307号房屋的入住手续，实地公司向王永生交付307号房屋。因涉及面积补差，王永生交纳面积补差款26315元。《预售合同》第二十一条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……”实地公司于2014年10月17日取得5号住宅楼的楼栋权属证明。在本案审理过程中，王永生称一直向实地公司主张要求办理楼宇产权证书及307号房屋的所有权证书，故其起诉未超过诉讼时效。但王永生对其向实地公司主张办理产权证书的事实未向本院提供证据。上述事实，有《预售合同》、购房款发票、收据、楼宇产权证书、《北京市门牌、楼牌编号证明信》、竣工验收备案表、邮寄单及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，���当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中原告王永生与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第二十一条之规定，实地公司应在2012年12月28日前办理完毕楼栋的权属证明，但截止2014年10月17日实地公司才取得王永生所购307号房屋所在的5号住宅楼的楼栋权属证明，实地公司已经构成违约，应向王永生支付逾期办理楼栋权属证明的违约金。但《预售合同》中约定的已付款应为买受人已付的购房款，王永生在办理入住时所交纳的公共维修基金、契税、产权登记费等其他费用并非房款的构成部分，不应一并计算延期办理楼栋权属证明的违约金，王永生该部分诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。王永生于2015年3月31日向本院提出诉讼，故本院支持王永生自2013年4月1日至2014年10月16日期间的逾期办理楼栋权属证明的违约金的诉讼请求。因王永生未及时行使权利，自2013年4月1日前王永生起诉的逾期办理楼栋权属证明的违约金的诉讼请求，已经超过了诉讼时效，故对王永生该部分诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五���、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告王永生迟延办理楼栋权属证明违约金人民币十八万三千四百三十一元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告王永生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百二十二元，由原告王永生负担三百三十八元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担一千九百八十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上���期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘丹丹二〇一五年六月一日书 记 员 苑路佳 微信公众号“”