（2015）阳民初字第226号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-10-10
案件名称
孙贵成与史红富、高扬东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阳曲县人民法院
所属地区
阳曲县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙贵成,史红富,高扬东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十三条第一款，第二百三十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第十六条第一款，第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百五十七条第一款
全文
山西省阳曲县人民法院民 事 判 决 书（2015）阳民初字第226号原告：孙贵成，男，汉族，住阳曲县。被告：史红富，男，汉族，住阳曲县。被告：高扬东，男，汉族，住太原市。原告孙贵成与被告史红富、高扬东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理。依法由审判员侯睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙贵成、被告史红富、被告高扬东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙贵成诉称：2013年5月1日，我与被告高扬东签订了《房屋租赁协议》，约定租期三年，2013年5月1日至2016年5月1日。第一年的租金8万元，第二年的租金9万元，第三年的租金也是9万元。2014年3、4月份，被告高扬东说要退房，我与被告高扬东协商一致，同意退房。到了2014年5月1日，被告高扬东的人差不多搬走，最后什么时间全部搬走的不清楚。楼上15间房租金是5万元，楼底门面是3万元，退房时租金等费用都结算清了。但被告史红富一直占用原告的房屋拒不腾房，导致原告无法正常使用房屋。被告方已严重侵犯了原告的正当权益，故原告具状起诉，请求判令解除原告与被告高扬东签订的租赁合同，被告史红富将承租的房屋交还给原告，判令被告向原告按每月2000元支付，从2014年5月1日至2015年5月1日被告还房之日拖欠的租金24000元，判令被告清空房屋内全部增设设施，被告承担本案全部诉讼费用。被告史红富辩称：我不应当承担责任，因为房子不是和原告租的，是向被告高扬东租的。被告高扬东辩称：对原告所述事情经过无异议，因为各种别的原因，所以要退房，并且提前已经和原告已经达成协议，并且通知了被告史红富。对于原告的诉讼请求没有意见。经审理查明：2013年5月1日，原告孙贵成与被告高扬东签订《房屋租赁协议》一份，原告孙贵成将位于阳曲县大运路北塔地路西楼房三层三楼楼道口以南的房屋，共计16个小间及一个大间，楼底10号门面上下共四间租给被告高扬东使用，租赁期共三年，自2013年5月1日至2016年5月1日止。2013年5月1日至2014年5月1日租金共计8万元，之后两年每年租金9万元，每年5月1日一次性付清。原告孙贵成将房屋交付高扬东后，在未经原告孙贵成同意的情况下，被告高扬东全权委托曹化伟（又名曹磊）将该房屋一层门面对外出租，后将该房屋租给被告史红富。被告高扬东与被告史红富之间未签订书面租赁合同，被告史红富未向高扬东支付过租金。被告史红富将房屋装修后，作为饭店对外营业。2014年3、4月份，被告高扬东向原告孙贵成提出退房，经二人协商一致，从2014年5月1日起被告高扬东不再租赁原告孙贵成的房屋，租金等相关费用双方全部结清。2014年5月25日，原告孙贵成与被告高扬东、曹化伟通知被告史红富房屋退租。被告史红富至今没有腾房。认定上述事实的主要证据有，双方当事人当庭陈述,原告孙贵成提供的土地使用证复印件1件、房屋租赁协议原件1件，证人贾拴荣、证人曹化伟的证人证言及本院开庭笔录。本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，原告孙贵成与被告高扬东签订的《房屋租赁协议》系双方自愿签订，该协议合法有效，合同当事人均应恪守该协议约定的义务。被告高扬东全权委托曹化伟将房屋底商对外转租，其应对曹化伟代理行为承担责任。被告高扬东与被告史红富之间虽未签订书面的租赁合同，但在本案审理过程中对租赁的事实均予以认可，被告史红富已实际使用租赁房屋，双方在被告史红富的饭店开业时也对租金问题进行过商讨，双方已形成事实上的租赁合同关系。被告高扬东虽未经原告孙贵成同意将房屋底商转租给被告史红富，但原告孙贵成至今未对其转租行为提出异议，故被告高扬东与被告史红富之间的租赁合同合法有效，但因其未签订书面租赁合同，依法应视为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，但被告高扬东解除合同应当在合理期限之前通知被告史红富。原告孙贵成与被告高扬东均未提供证据证明其何时通知被告史红富腾房，被告史红富在庭审过程中认可原告孙贵成与被告高扬东于2014年5月25日通知其房屋退租，系其承认对己方不利的事实，本院对该事实予以认定。原告孙贵成主张解除其与被告高扬东签订的《房屋租赁协议》，对于解除该协议双方已协商一致，并将租金等相关费用结清，被告高扬东于2014年5月1日起不再租赁原告孙贵成的房屋，该协议已实际解除，因此对于原告的该项主张本院不予支持。原告孙贵成主张被告史红富将承租的房屋交还原告，并要求二被告按每月2000元支付从2014年5月1日至2015年5月1日的租金24000元，被告高扬东与被告史红富之间为不定期租赁，被告史红富在庭审中也认可原告孙贵成与被告高扬东在2014年5月25日通知其腾房，被告史红富仍占用转租房屋至今，其行为已侵害了原告孙贵成的合法权益，被告史红富应当交还房屋并承担支付原告孙贵成房屋使用费的责任。通知被告史红富后，应给予其适当的准备时间，因此房屋使用费的计算从2014年7月1日起为宜，计算至2015年5月1日止。原告孙贵成主张每月2000元，根据原告孙贵成与被告高扬东约定的房屋租赁价格及被告史红富转租房屋情况及本案实际，该主张符合市场行情，因此房屋使用费为2000元×10个月=20000元。被告高扬东作为该房屋的承租人，应依法对被告史红富的上述给付义务承担连带责任。原告孙贵成主张被告史红富清空房屋内全部增设设施，但未提供证据证明增设设施的内容，对于原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条第二款、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告史红富在本判决生效后五日内搬离位于阳曲县大运路北塔地路西楼房其所占用的门面房，并将房屋归还原告孙贵成。二、被告史红富在搬离同时支付原告孙贵成房屋使用费20000元。三、被告高扬东对被告史红富的上述给付义务承担连带责任。四、驳回原告孙贵成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，减半收取250元，由被告史红富、被告高扬东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 侯 睿二〇一五年六月一日书记员 张倩茹?????????????????????????????