（2015）穗中法民五终字第2456号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-20
案件名称
梁发英与朱辉城房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱辉城,梁发英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2456号上诉人（原审被告）：朱辉城，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：牛贺明，广东睿凌律师事务所律师。委托代理人：刘建南，广东睿凌律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁发英，住安徽省肥东县。委托代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托代理人：傅炜成，广东合拓律师事务所实习律师。上诉人朱辉城因与被上诉人梁发英房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年6月19日，梁发英与朱辉城签订协议，内容为：经双方同意，将该物业海珠区杏坛大街124号首层面积1000平方米，租金每平方米85元，租期66个月，装修期一个月，现梁发英先支付定金人民币叁拾万正，签正式合同后转为合同保证金。如果朱辉城不能租下该物业将马上（当日）退还梁发英，朱辉城不作任何补偿给梁发英。2014年6月20日，梁发英通过中国农业银行转账30万元给朱辉城。梁发英于2014年9月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、朱辉城向梁发英退还定金30万元及支付利息（以30万元为本金，从起诉之日起计算至实际退还30万元之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算）。2、请求判令本案诉讼费用由朱辉城承担。梁发英为证明其主张，还提供了如下证据：1、《关于催促签署〈租赁合同〉的函》、《关于签署〈租赁合同〉事宜的函》、《要求归还全部款项的函》及相应的邮寄凭证，证明梁发英催促朱辉城签订《租赁合同》；2、《租赁合同》，证明朱辉城提供的租赁合同内容。上述《租赁合同》载明宝岗大道杏坛大街124号首层部分，面积共550㎡出租给乙方，租赁期限自2014年7月1日至2013年12月31日止，租金为每月90元／㎡；等。朱辉城对梁发英提供的证据1表示没有收到该三份函件，确认梁发英所寄出的居住地址是其向有关部门备案的居住地址；对证据2确认是其提供给梁发英的，该合同是样版，叫梁发英以该样版为内容签订合同。朱辉城为证明其主张，还提供了如下证据：1、2014年6月18日原、朱辉城签订的租赁协议书（两张纸），证明双方之间租房事宜和规定的违约处罚条例。上述协议书主要内容为租金每月85元／㎡，租期5.5年，第二年递增5%，从7月1日前签约，押金3个月，水电费押金30万人民币，从今以后每个季度支付一次租金，梁发英违约不退还定金，办理临商的费用由梁发英支付，朱辉城租了后地下面积大约1000平方米租给梁发英，如朱辉城不能租下该物业，将押金退还梁发英，朱辉城不负任何责任，等；2、2014年7月23日朱辉城向梁发英发出的《通知》及邮寄该通知的快递单，证明梁发英违约后朱辉城对其行为进行督促，并强调梁发英违约必须承担违约赔偿责任；3、《租房合同》，证明朱辉城已经与业主签订了物业租赁合同，进行物业租赁是合法有效的；4、《房屋租赁登记备案证明》，证明朱辉城进行物业租赁是进行了登记备案的，是合法有效的；5、电话语音记录和录音光盘，证明梁发英2014年7月1日不与朱辉城签订租赁合同是梁发英单方面的违约行为；6、手机短信情况报告。梁发英对朱辉城提供的证据1认为梁发英只在第二张纸上签字，第一张是朱辉城事后写的；对证据2真实性不予认可，其没有收到该通知；对证据3不认可，是朱辉城为了本案诉讼单方面制作，该合同是2014年6月15日签订的，而梁发英、朱辉城签订协议的最晚时间是2014年6月19日，按照常理6月19日朱辉城都不能确定是否租下是矛盾的；对证据4无法证明朱辉城已经租下了涉案物业，该备案证明和证据3的租赁合同租赁时间、租金都不一致；对证据5录音真实性不予认可；对证据6真实性不确认，与本案无关。原审诉讼中，梁发英表示6月19日签署的协议实际上是签约意向，后来由于朱辉城提供的租赁合同中针对租赁面积、租金单价、租金递增、涉案物业有无房产证的问题，对该租赁意向进行了变更，所以其不愿意按照朱辉城提供的租赁合同来签约，而是要求按照6月19日的协议来签订合同，最终双方没有谈妥。朱辉城则表示涉案物业原来是1000平方米，后来只租一半，所以单价从85元调成90元，都是经过双方协商的。原审法院认为：本案中，梁发英、朱辉城双方最终并未签订正式的租赁合同，而梁发英、朱辉城对于未能签订租赁合同的原因各执一词。2014年6月19日原、朱辉城双方签订的协议是梁发英、朱辉城双方的真实意思表示，上述协议中约定梁发英先支付定金叁拾万元，如果朱辉城不能租下涉案物业则马上（当日）退还梁发英，朱辉城不作任何补偿给梁发英。而朱辉城提供的2014年6月18日的协议第二页中亦载明如朱辉城不能租下该物业，将押金退还梁发英，朱辉城不负任何责任。以上可以看出双方都同意朱辉城不能租下物业时其只需要将定金退还给梁发英，朱辉城并不需要承担任何责任。因双方并未约定在未能签订租赁合同时朱辉城有权没收梁发英支付的定金，根据权利义务相对等原则，故在本案中朱辉城无权没收梁发英的定金。故此，梁发英要求朱辉城退还定金30万元并支付从起诉之日起即2014年9月10日起至实际清还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）给梁发英合法合理，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条和《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，于2015年2月10日作出如下判决：朱辉城在本判决生效之日起10日内向梁发英返还定金300000元并按中国人民银行同期贷款利率的标准计付从2014年9月10日起至实际返还定金之日止的利息给梁发英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，由朱辉城负担。判后，上诉人朱辉城不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决认为朱辉城无权没收梁发英的定金是违法合同法规定的，是与我国法律相悖的。原审判决事实不清，应当依法予以改正。1、朱辉城与梁发英之间签订的租房协议符合我国合同法规定的基本内容，在没有签订其他合同的情况下应当认定为法定租房合同。2、租房协议明确约定了梁发英违约定金不退还定金，原审应当认定本案是谁违约，应当由违约方承担什么样的违约责任。原审法院在明知有双方约定的情况下，却不以约定判定，违反合同法的规定。3、本案的事实是双方签订租房协议后，梁发英没有在规定的期间内与朱辉城签订新的租赁合同，违反了租房协议的约定，属于合同法规定的违约行为，应当承担违约责任。4、定金就是合同法为防止一方违约而规定的一种信用条款规定，既然双方约定了定金条款，又规定了违约定金不退还，那就必须遵照执行。5、本案朱辉城提供的证据证明梁发英在租房协议规定的期间内没有来与朱辉城签约，原审判决中并无任何认定和说明，违反民事证据原则。6、原审判决适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国担保法》第二百六十条来作出判决。为此，上诉请求：l、撤销原审判决，改判驳回梁发英的诉讼请求。2、判决本案诉讼费用全部由梁发英承担。被上诉人梁发英答辩称：1、朱辉城证明其已经租赁了涉案物业，按照约定朱辉城应当把定金30万元退还给梁发英。朱辉城提交的证据不能证明徐某就是涉案物业的业主或者具有涉案物业的出租权。2、涉案物业没有房产证，朱辉城也没有提交证据证明涉案物业有规划许可证，根据法律规定双方签订的合同是无效的。3、朱辉城坚持变更当初达成的租赁协议，责任应当由其承担。经二审审查，梁发英在原审中提交的《租赁合同》载明租赁期限自2014年7月1日至2019年12月31日止，原审法院对此查明事实有误，本院予以纠正。原审法院其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为：梁发英、朱辉城曾于2014年6月19日就海珠区杏坛大街124号首层房屋的租赁问题签订了预约协议，约定将来订立买卖合同，梁发英并支付了定金30万元。对于双方最终未能签订正式租赁合同的原因，梁发英、朱辉城各执一词。梁发英表示由于朱辉城后来提供的《租赁合同》样版中针对租赁面积、租金单价、租金递增等问题的约定对原租赁意向进行了变更，故其不愿意按照朱辉城提供的租赁合同来签约，朱辉城则表示变更部分是经过双方协商。鉴于朱辉城未能提供确切证据证明其提供的《租赁合同》样版中变更的条款部分是经过了双方的协商，故双方最终未能按此签订正式租赁合同的原因不能归责于梁发英。朱辉城上诉要求梁发英承担违约责任的理据不充分，本院不采纳。原审法院判令朱辉城退还定金30万元并支付从起诉之日起算的利息给梁发英，合法合理，本院予以维持。综上所述，朱辉城的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5800元，由上诉人朱辉城负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年六月一日书记员 仪文娟 来自：