（2014）连民初字第2766号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2016-11-01
案件名称
福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司与唐恺、吴立欣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连江县人民法院
所属地区
连江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司,唐恺,吴立欣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第八十九条，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2014）连民初字第2766号原告：福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司，住所地福建省连江县“华庆花园”壹期办公楼。法定代表人：黄世庆，董事长。委托代理人：夏伙仁、李琳，福建亿阳律师事务所律师。被告：唐恺，男，1970年9月13日出生，汉族，住福建省连江县凤城。被告：吴立欣，女，1974年7月26日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区九龙。原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司与被告唐恺、吴立欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月1日作出（2014）连民初字第2766-1号诉讼保全的民事裁定书，于2015年4月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李琳到庭参加诉讼，被告唐恺、吴立欣经本院合法传唤无正当理由未到庭。庭审后，被告吴立欣到庭接受调查。本案现已审理终结。原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司诉称：2010年3月22日，原告与被告唐恺签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告唐恺销售连江商品房一套，房屋总价值827720元。2010年6月28日，被告唐恺与中国建设银行股份有限公司连江支行签订了《个人住房借款合同》，约定被告唐恺将该商品房向中国建设银行股份有限公司连江支行提供抵押担保，由中国建设银行股份有限公司连江支行向其发放贷款570000元用于购买商品房；原告向中国建设银行股份有限公司连江支行承担连带责任保证。合同签订后，被告唐恺、吴立欣办理了抵押登记。2010年7月15日，原告与被告唐恺办理了商品房交付手续。后由于被告唐恺、吴立欣未能按时归还贷款本息，中国建设银行股份有限公司连江支行向连江县人民法院提起了民事诉讼，要求被告唐恺、吴立欣偿还贷款本息，原告对被告唐恺、吴立欣之债务承担连带保证责任。2014年5月19日，连江县人民法院作出一审判决，判决被告唐恺、吴立欣偿还银行贷款本息及罚息共计516315.06元（实际利息计算至清偿之日，中国建设银行股份有限公司连江支行已收本金9399.69元、利息9538.71元、罚息413.72元待执行时一并扣除），由原告对此承担连带保证责任。该判决现已生效。因被告唐恺逾期还款，中国建设银行股份有限公司连江支行先后于2014年3月28日、2014年6月22日扣划原告账户共计36186.75元。又因被告唐恺、吴立欣为夫妻关系，双方于2001年4月19日登记结婚，婚内一方以个人名义对外所负债务属于夫妻共同债务。鉴于被告唐恺、吴立欣的严重违约行为已经严重损害原告权益，为维护自身合法权益，依据《商品房买卖合同》附件六第九条第二款第八项的约定，要求与被告唐恺解除双方签署的《商品房买卖合同》，收回房屋，由被告唐恺、吴立欣向原告承担合同总价款百分之二十的违约金共计人民币165544元（即合同总价款827720元×20%），并支付律师费人民币15000元。请求判令：1、解除原告与被告唐恺签署的《商品房买卖合同》；2、被告唐恺立即返还连江商品房；3、被告唐恺、吴立欣返还原告被中国建设银行股份有限公司连江支行扣划的人民币36186.75元；4、被告唐恺、吴立欣承担违约金人民币165544元、律师费人民币15000元，合计人民币180544元。5、被告唐恺、吴立欣承担本案诉讼费。被告唐恺未作答辩。被告吴立欣庭审后到庭接受调查时辩称：购买本案讼争房产之时是在两被告双方婚姻关系存续期间购买的，但由被告唐恺全额支付。在婚姻关系存续期间及离婚协议时，两被告都是约定各自经济独立，各自债权债务各自承担。被告唐恺的债权债务与被告吴立欣没有任何关系。对原告的起诉，被告吴立欣现在没有工作，没有任何经济收入，还要抚养孩子，目前生活都是靠娘家人救济，没有经济能力来承担债务。本案诉讼应当由原告与被告唐恺自行解决。本案在审理过程中，原告提供如下证据（均为复印件）：1.被告唐恺、吴立欣居民身份证各1份，以此证明两被告主体身份。2.（2014）××民初字第××号民事判决书1份，以此证明被告因拖欠贷款被中国建设银行股份有限公司连江支行诉至连江县人民法院，且法院判决两被告偿还本息及罚息，由原告承担连带保证责任。3.商品房买卖合同1份，以此证明原告与被告唐恺双方约定当被告累计六个月不交按揭款项，原告可解除合同，被告唐恺应当支付合同总价款20%违约金，并支付解除合同所需相关费用（包括不限于律师费、政府征收的相关税费、合同注销费等）。4.中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、特种转帐借方凭证各2份，以此证明被告唐恺因逾期支付贷款本息，中国建设银行股份有限公司连江支行先后扣划了原告银行账户人民币36186.75元。5.委托代理合同1份、6.代理律师费发票、闽价服（2014）101号福建省物价局、福建省司法厅关于核定福建省律师服务收费标准的通知各1份，以此证明原告为实现债权支付律师费人民币15000元，依据商品房买卖合同约定该笔费用应由被告唐恺承担。7.催告函1份、8.解除合同通知书1份，以此证明原告继续向被告唐恺催款及函告解除双方签订的商品房买卖合同。9.全球邮政特快专递面单、改退批条各1份，以此证明原告通过特快专递方式向被告唐恺主张权利。10、编号：2010年建闽东连个房借字第435号《个人住房借款合同》、中国建设银行客户专用回单各1份，以此证明还款时间为借款期限起始日，被告在每月28日前归还对应借款本息。被告唐恺、吴立欣未提供证据。经质证：被告吴立欣表示对原告提供的证据不清楚。本院认为：因被告唐恺未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。原告的证据经审查，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采信。根据原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司和被告吴立欣的陈述及上述已确认的有效证据，对本案主要事实作如下认定：2010年3月22日，被告唐恺（买受人）采用支付首付款257720元和约定按揭贷款570000元的方式向原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司（出卖人）购买位于连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园B区7#楼1704号单元商品房一套，购房款总价计人民币827720元；双方签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：“合同双方当事人……买受人：唐恺……联系地址：连江县玉荷东路3号（台资大楼3A·B）……第二十条文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》约定“……第九条……（二）、商业按揭贷款：1、买受人选择商业按揭贷款付款方式……8、买受人同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款之日起拾个自然日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到出卖人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按日万分之五支付违约金，买受人累计六个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，出卖人有权将该商品房另售他人，同时买受人须按政府规定交纳所有有关税费，并支付给出卖人合同总价百分之二十的违约金，出卖人在扣除违约金及造成的损失和解除合同所需的相关费用（包括代收但不限于已向有关部门缴付的税费、合同注销费等）后，退还买受人剩余已支付购房款。……第十一条、本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议作为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。”2010年4月，该商品房在连江县房产管理交易所办理了预售合同登记备案，预售合同编号80××××153。后中国建设银行股份有限公司连江支行向被告唐恺发放按揭贷款，原告与被告唐恺办理了商品房交付手续。2010年6月28日，被告唐恺与中国建设银行股份有限公司连江支行签订了一份编号为2010年建闽东连个房借字第435号《个人住房借款合同》。合同约定：中国建设银行股份有限公司连江支行向被告唐恺提供借款人民币570000元，借款期限为20年，即自2010年7月8日至2030年7月8日，借款年利率为基准利率下调15%，首期利率为5.049%，还款方式为等额本息还款法；借款逾期罚息利率按合同执行借款利率上浮50%；还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日。被告唐恺自愿以依法取得的位于连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园B区7号楼1704单元的房屋（房屋预告登记证明：连房预QR字第0102553号，至今未办理所有权登记）提供抵押担保，原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司为被告唐恺在合同项下债务提供连带责任保证，抵押、保证的担保范围均为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告唐恺应向中国建设银行股份有限公司连江支行支付的其他款项、中国建设银行股份有限公司连江支行为实现债权和担保权利而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同同时约定，合同项下贷款发放后，若被告唐恺不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，即构成违约，中国建设银行股份有限公司连江支行有权宣布借款立即到期，要求被告唐恺立即清偿借款本息及相关费用，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和合同约定的结息方计收罚息和复利，并有权行使担保权利，依法处分上述抵押物以清偿债务；合同在履行过程中，当事人各方发生争议，可以通过协商解决，协商不成，可以向中国建设银行股份有限公司连江支行所在地的人民法院起诉等条款。合同签订后，上述抵押物在连江县房产管理交易所办理了房屋抵押预告登记，至今未取得他项抵押权证，被告吴立欣也在借款合同中以抵押物共有人的身份签字并加盖手印。中国建设银行股份有限公司连江支行依约向被告唐恺发放借款570000元。被告唐恺按合同约定还款至2013年9月8号止，尚欠本金516315.06元及利息未归还。2013年10月8日，中国建设银行股份有限公司连江支行通过银行账户扣划被告利息0.23元；2013年12月21日扣划利息0.03元；2014年3月28日扣划本金9399.69元、利息9538.45元、罚息413.72元。被告吴立欣与被告唐恺系夫妻关系，二人于2001年4月19日登记结婚，于2013年11月28日协议离婚。2013年12月17日，中国建设银行股份有限公司连江支行作为原告向本院起诉唐恺（被告）、吴立欣（被告）、福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司（被告）金融借款合同纠纷一案。2014年5月19日，本院作出（2014）连民初字第155号民事判决书，判决“一、解除原告中国建设银行股份有限公司连江支行与被告唐恺签订的编号为2010年建闽东连个房借字第435号《个人住房借款合同》；二、被告唐恺与被告吴立欣应在本判决生效之日起10日内归还原告中国建设银行股份有限公司连江支行借款本金人民币516315.06元并承担利息（从2013年9月9日起算至本判决确定还款之日止，借款期内利息按借款合同约定利率计算，逾期利息按合同约定计算罚息、复利，原告已收回本金人民币9399.69元、利息人民币9538.71元、罚息人民币413.72元待执行时一并扣除）。三、被告唐恺与被告吴立欣应在本判决生效之日起10日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司连江支行诉讼保全费人民币3120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。五、……”判决生效后，因被告唐恺逾期未还款，中国建设银行股份有限公司连江支行先后于2014年3月28日、2014年6月22日扣划原告账户19351.86元、16834.89元，共计36186.75元。2014年10月14日，原告诉至本院，原告支付代理律师费15000元。2015年2月1日，原告作出《催告函》，告知被告唐恺根据《商品房买卖合同》附件六第九条第（二）项第8款的约定，如被告唐恺继续拒不偿还银行贷款，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并有权要求被告唐恺支付合同总价款的百分之二十的违约金，以及因此产生的一切法律后果由被告唐恺自行承担；被告唐恺在接到本催告函后七日内全额偿还银行逾期贷款，并及时支付以后的银行按揭贷款等内容。同日，原告还作出《解除合同通知书》，通知被告唐恺由于其逾期还款银行按揭贷款超过6个月，已严重违约，原告特依合同约定通知其解除合同，同时要求其退还位于华庆花园B区7幢1704单元房；请被告唐恺接到本通知后3日内前来协商有关合同解除的善后事宜等内容。该《催告函》、《解除合同通知书》，原告于2015年2月5日按照被告唐恺在《商品房买卖合同》确定的送达地址“连江县玉荷东路3号（台资大楼3A·B）”通过EMS国内邮政特快专递向被告唐恺送达，但因“查无此人”于2015年2月8日被退回。综上所述，本院认为：原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司与被告唐恺签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。《商品房买卖合同》签订后，被告唐恺、吴立欣未按其与中国建设银行股份有限公司连江支行签订的《个人住房借款合同》约定履行还款义务，在本院（2014）连民初第155号民事判决发生法律效力后亦未履行判决确定的还款义务，致使原告作为被告唐恺借款的连带责任保证人，至2014年6月22日止被中国建设银行股份有限公司连江支行扣划银行账户36186.75元，代为履行了部分还款义务。被告唐恺、吴立欣系本案讼争商品房的共有人，本案债务产生在夫妻关系存续期间，故依法共同承担还款义务。因被告唐恺从2013年10月起未归还银行按揭贷款，原告于2014年10月14日向本院起诉，可视为原告已开始通知被告唐恺解除《商品房买卖合同》；原告在起诉后又于2015年2月5日按照被告唐恺确定的联系地址通过EMS国内邮政特快专递向其送达《催告函》、《解除合同通知书》，虽因“查无此人”于2015年2月8日被退回，但根据《商品房买卖合同》第二十条有关文书送达的约定，可视为2015年2月8日为送达之日。因被告唐恺至今已超过累计6个月未归还银行按揭贷款，也没有在原告于2015年2月5日发出《催告函》之日起10个自然日内到原告处归还相关款项、及视为2015年2月8日送达之日起的7日内全额偿还银行逾期贷款，和《解除合同通知书》视为2015年2月8日送达之日起的3日内到原告处协商有关合同解除的善后事宜，故原告主张解除其与被告唐恺签署的《商品房买卖合同》、被告唐恺立即返还本案讼争商品房、被告唐恺、吴立欣返还原告被中国建设银行股份有限公司连江支行扣划的人民币36186.75元并承担违约金人民币165544元（即合同总价款827720元×20%）、律师费人民币15000元及承担本案诉讼费，符合《商品房买卖合同》附件六第九条第（二）款第8项的约定，依法可予支持。被告吴立欣辩解本案诉讼应当由原告与被告唐恺自行解决，缺乏依据，不予采信。诉讼中，被告唐恺、吴立欣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加开庭审理，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条第一款第一项、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：一、解除原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司与被告唐恺签订的坐落连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园B区7#楼1704号单元的《商品房买卖合同》（预售合同编号80XXXX153）。二、被告唐恺在本判决生效之日起10日内向原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司返还连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园B区7#楼1704号单元。三、被告唐恺、吴立欣在本判决生效之日起10日内共同返还原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司被中国建设银行股份有限公司连江支行扣划款人民币36186.75元（至2014年6月22日止）。四、被告唐恺、吴立欣在本判决生效之日起10日内共同支付原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司违约金人民币165544元、律师费人民币15000元，计人民币180544元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14200元，由被告唐恺、吴立欣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司和被告吴立欣在15日内、被告唐恺在30日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 陈 溶人民陪审员 李 铣人民陪审员 李美兰二〇一五年六月一日书 记 员 何 君附注（法律条文）：一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第三款规定情形的除外。六、（执行申请提示）“执行申请提示”指《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 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