（2015）浙金民终字第509号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-08-21
案件名称
池兴龙与胡振飞、童华英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡振飞,童华英,池兴龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第509号上诉人（原审被告、反诉原告）胡振飞，居民。上诉人（原审被告、反诉原告）童华英。两上诉人共同委托代理人（特别授权）施金鑫，浙江雷欧律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）池兴龙，农民。委托代理人（特别授权）金高云，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人胡振飞、童华英为与被上诉人池兴龙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2014）金永民初字第2442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告池兴龙起诉称，被告系浙江永康农村合作银行的员工。2003年，被告参与浙江永康农村合作银行组织的集资建房活动。2008年7月30日，原、被告签订了一份协议书，双方在协议书中约定：被告自愿将其坐落在城南路与金胜路岔口的永康市信用联社职工集资房一套转让给原告，集资款由原告支付，原告一次性支付被告集资房权利转让费10万元。2008年7月30日，原告支付被告集资建房款14万元，2008年9月26日支付16万元，2009年9月18日支付10万元，2010年10月9日支付15万元，共计55万元。2014年7月，被告向浙江永康农村合作银行认购诉争房屋，该房建筑面积105.57㎡。依据浙江永康农村合作银行综合楼套房处置实施方案的规定，所认购房屋的建筑面积小于166㎡的，浙江永康农村合作银行会给予找补，找补款的计算方法为130万元（55万元本金加上75万元利息）减去所认购房屋的成本。原告认为该笔找补款是由于原告参加了集资建房产生的，理应归原告所有，但被告不同意支付。依据浙江永康农村合作银行综合楼套房处置实施方案，被告完全有条件为原告选择建筑面积180㎡的大户型房屋。原告在选房前，曾多次要求被告为原告选择大户型的房屋，但被告要求原告支付多达几十万元的选房费，原告没有同意支付。根据双方签订的《集资房转让协议》中的约定：“甲方有义务无条件协助乙方完成集资房分配、入住、办理房产土地等有关证件及所有相关的手续，甲方不得以任何理由要求乙方加钱”。因此，被告已将选房的权利转让给了原告。由于房屋的购买价为8000元／㎡，市场价为14000元／平方米，因此，被告故意为原告选择小户型房屋，给原告造成巨大损失。为此，诉请要求：1、判令位于浙江省永康市金胜路170号1903室的房屋归原告所有，并判决被告协助原告办理该房屋的过户手续（包含房屋所有权证、国有土地使用证等）；2、判令浙江永康农村浙江永康农村合作银行因诉争房屋而给付的购房找补款41万元归原告所有；3、判令被告赔偿原告因被告故意为原告选择小户型的房屋造成的损失合计人民币40万元；4、本案的诉讼费和诉讼保全费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判决浙江永康农村合作银行因诉争房屋而给付的购房找补款349841.01元归原告所有，并判决两被告在收到该笔找补款的三日内支付给原告。原审被告胡振飞、童华英答辩称，一、原告当庭变更诉讼请求不符合法律规定；二、第1项诉请系主张物权，其请求基础为物权请求权，本案不是房屋买卖合同纠纷，池兴龙提起的是确权之诉，故第1项诉请混淆基本法律关系，自相矛盾，且双方争议的物权即房屋并不存在，因此，第1项诉请依法应予以驳回；三、原告主张本案买卖标的为单位集资房，双方合同明显存在继续履行的限制，被告认为集资房买卖依法受法律限制，即使本案池兴龙变更为主张继续履行之诉，诉请也没有法律依据；四、第二项诉请主张的找补款不存在，即使存在也是存在于被告与合作银行之间，原、被告双方从未约定找补款归池兴龙所有，故第二项诉请没有法律依据；五、本案双方房屋买卖的价格根据合同约定应当按照浙江永康农村合作银行制定的价格为准，本案房屋的价格明确为862506.9元，池兴龙认为存在争议或者约定不明，也应按照合同法的约定予以解决；六、池兴龙主张被告故意选择小户型违背客观事实，事实是池兴龙主动要求并多次强调，被告应其要求才选择该户型，其次，双方此前就户型、面积未作约定，并且大户型的最大面积达300多平方，池兴龙随意主张损失根本没有法律依据；七、根据合同约定，本案双方之间的房屋转让款为24万元，并非10万元；八、本案买卖标的含各项税费为950158.99元，池兴龙至今未按约付款，被告享有先履行抗辩权，故被告提起反诉；九、被告从未要求池兴龙支付几十万元的选房费，被告曾主动打电话确认池兴龙有无特殊选房意愿，池兴龙表示没有特殊要求，按被告的意思自行处理。综上，请求驳回池兴龙的全部诉请。原审反诉原告胡振飞、童华英反诉称，2008年7月30日，胡振飞、童华英与池兴龙签订协议书一份，约定胡振飞、童华英将永康市信用联社职工集资房一套转让给池兴龙所有，房屋转让款由池兴龙一次性支付24万元。协议签订后，胡振飞、童华英名下联社分期交缴的集资款全部由池兴龙负责。合同签订后，池兴龙迟迟未支付转让款。2014年，胡振飞、童华英向单位确定购买房屋价格含税费合计950158.99元，并多次通知池兴龙支付购房款余款，但池兴龙置之不理。选房过程中，胡振飞、童华英要求池兴龙按单位要求缴纳车位抽签押金，池兴龙明确放弃车位抽签权的关键利益，明显以自己的行为表明不想继续履行合同，非但如此，池兴龙反而恶人先告状，诉至法院要求确认房屋归其所有。胡振飞、童华英认为，池兴龙至今未按约付款，其行为明显违约，应承担支付剩余购房款的责任。为此，诉请要求：1、判令池兴龙立即支付购房余款（含各项税费）800158.99元（总房款950158.99元减去已缴纳的集资房款25万元，再加上尚欠的转让费10万元）；2、判令被告承担反诉诉讼费用。原审反诉被告池兴龙答辩称，不同意胡振飞、童华英的反诉请求，池兴龙已经支付永康农村合作银行55万元，并支付胡振飞、童华英转让费10万元，其余款项永康农村合作银行已从75万元里直接扣除，故池兴龙已经付清全款。原判认定，2008年7月30日，原告池兴龙与两被告签订协议书一份，约定两被告将其享有的坐落于永康市金胜路与城南路交叉口的永康市农村信用合作联社职工集资房一套转让给原告（当时尚未确定具体位置及建筑面积）。协议签订后，原告池兴龙通过案外人王珍于2008年7月31日向童华英汇款24万元，包括转让费10万元及首期集资款14万元。此后，原告池兴龙分别于2008年9月26日、2009年9月18日、2010年10月9日向浙江永康农村合作银行各缴纳集资建房款16万元、10万元、15万元。2014年7月30日，浙江永康农村合作银行确认两被告的集资房坐落于永康市金胜路170号1903室，建筑面积为105.57㎡。另查明，两被告已办理诉争房产的所有权登记（产权证号为永康房权证江南字第××号）。原审法院认为，原告池兴龙与两被告签订的协议书，系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。协议签订后，原、被告双方均应当按照该协议约定全面履行各自义务。本案中，原告池兴龙已按约支付被告转让款，并已履行向浙江永康农村合作银行缴纳集资购房款的义务。现浙江永康农村合作银行已确认集资房的具体位置，且诉争房产也已具备过户登记条件，故原告要求被告胡振飞、童华英协助办理坐落于永康市金胜路170号1003室房屋的过户手续的诉请，理由充分，予以支持。其次，原告诉请要求确认浙江永康农村合作银行因诉争房屋而给付的购房找补款349841.01元归原告所有，并由两被告在收到该笔找补款的三日内支付给原告，浙江永康农村合作银行至今未有明确上述款项，待款项明确后，原告可根据款项性质另行主张，故原告的第二项诉请，不予支持。第三，因原、被告双方签订协议时未约定集资房的户型及车库事宜，且原告也未能提供证据证明其在选房过程中曾明确选房意向，故原告诉请要求被告赔偿因其故意选择小户型以及未为原告选择车库造成的损失合计40万元，证据不足，不予支持。被告胡振飞、童华英关于原告未付清购房款的诉辩意见，与查明的事实不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、由本诉被告胡振飞、童华英于判决生效后十日内协助本诉原告池兴龙办理坐落于浙江省永康市金胜路170号1903室房屋一套的房屋所有权证及国有土地使用权证的过户手续。二、驳回本诉原告池兴龙的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告胡振飞、童华英的诉讼请求。本诉案件受理费11440元（已减半收取），由本诉原告池兴龙负担4610元，由本诉被告胡振飞、童华英负担6830元；反诉案件受理费5900元（已减半收取），由反诉原告胡振飞、童华英负担。一审宣判后，胡振飞、童华英不服，向本院提起上诉称，其取得房屋价格为862506.9元，含税费总价950158.99元，池兴龙仅付款55万元，故一审认定池兴龙已按约支付转让款，并已履行向浙江永康农村合作银行缴纳集资购房款的义务显然错误。池兴龙未支付购房余款，未缴纳相关税费、物业费等，存在违约。一审对涉案找补款的认定自相矛盾，找补款应由胡振飞、童华英享受。一审对付款义务的举证责任分配不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。池兴龙答辩称，双方签订的房屋转让协议有效，其已支付购房款，另外还支付了转让费，合同义务已履行完毕，胡振飞、童华英应当将房屋产权过户给池兴龙。一审作出涉案找补款应当另行主张的认定正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，胡振飞、童华英向本院提供收款收据两份，证明其就争议房屋交纳了物业费、装修垃圾清运费的事实，根据双方协议约定，上述费用应当由池兴龙承担。胡振飞、童华英对证据真实性无异议，但可以在75万元中抵扣。本院认为，对证据真实性予以确认，但因产权尚未过户，对证据的证明目的不予确认。二审中，池兴龙未向本院提供新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订的协议书，实际上是对单位集资购房资格的转让。协议签订后，池兴龙已按约支付转让费并付清所有房款，胡振飞、童华英提出池兴龙未付清房款存在违约的意见，与事实不符，本院不予采纳。池兴龙已履行付款义务，胡振飞、童华英亦应当协助池兴龙办理涉案房屋的产权过户手续。至于涉案购房找补款，系池兴龙提出的诉讼请求，一审作出该款可另行主张的认定，池兴龙未提起上诉。据此，二审中胡振飞、童华英就找补款并不具备诉权，故该款应按一审认定处理。综上，胡振飞、童华英的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15150元，由胡振飞、童华英负担。本判决为终审判决。审判长 金 桦审判员 杜月婷审判员 陈旻尔二〇一五年六月一日书记员 周 莉 来源：百度“”