（2015）庐民一初字第00668号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2016-02-29
案件名称
王艳、栗志强与明发集团（合肥）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王艳,栗志强,明发集团（合肥）房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民一初字第00668号原告：王艳，女，1978年6月21日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市蜀山区。原告：栗志强，男，1976年7月3日出生，汉族，上海铁路局职工，住安徽省合肥市蜀山区。上述两位原告共同的委托代理人：蒋雨萌，安徽和源律师事务所律师。被告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：黄焕明，董事长。委托代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。原告王艳、栗志强与被告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由审判员彭举适用简易程序于2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告王艳、栗志强的委托代理人蒋雨萌，被告明发房地产公司的委托代理人张乐明、江龙兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳、栗志强诉称：2013年6月27日，王艳、栗志强与明发房地产公司签订了《商品房买卖合同》（编号20081064800472MF20130004，备案单号×××××）一份，合同约定：王艳、栗志强购买明发房地产公司所有的明发商业广场×××××号商铺，房屋总售价1234630元；出卖人应当在2012年6月30日前，将该商品房验收合格，交付买受人使用，买受人在付清所有房款或违约金之前，出卖人有权拒绝交房而无需承担逾期交房的违约责任；出卖人逾期交房超过120日的，买受人要求继续履行，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。该合同签订后，王艳、栗志强于2013年6月17日前向明发房地产公司支付首付款634630元，余款600000向中信银行申请按揭贷款，中信银行于2014年1月27日放款，至此，王艳、栗志强的购房款全部付清，明发房地产公司应交付房屋。但经过王艳、栗志强的一再催促，明发房地产公司才于2014年8月1日交房，且收房时需交纳2014年2月27日至2014年8月26日期间的物业管理费，否则仍然拒绝交房，无奈王艳、栗志强只能按其要求支付物管费2178元。明发房地产公司的上述行为严重违约，为维护自身合法权益，王艳、栗志强诉至法院，要求判令：1、明发房地产公司立即支付逾期交房违约金45928.98元，逾期办理产权登记违约金12346.3元；2、明发房地产公司立即返还物业费2178元；3、本案的诉讼费用由明发房地产公司承担。明发房地产公司辩称：一、王艳、栗志强诉请逾期交房违约金，与事实及约定不符。理由在于：1、双方于2013年6月27日分别签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，其中《补充协议》第三条已对《商品房买卖合同》第八条交付时间做了重新约定，依约应以《补充协议》为准。2、王艳、栗志强在诉状中确认，2014年1月27日完成全部购房款付清义务，依据《补充协议》第三条，双方应在2月27日前办理房屋交付手续。据此，明发房地产公司在2月26日之前多次电话通知其前来办理交付手续，王艳、栗志强未予办理。无奈，明发房地产公司于2014年2月25日向王艳、栗志强寄出《交房通知书》，并确认了2月27日为具体交房时间。依据《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条、第三条“如果书面通知以邮政快递方式送达对方的，则通知时间以寄出地的邮戳为准。”的约定，应视为明发房地产公司履行了通知义务。然而，王艳、栗志强逾期至2014年8月1日才办理交房、缴费手续，应承担违约责任，其主张逾期交房违约金违背事实、合同约定。二、王艳、栗志强诉请逾期办理产权登记违约金，与事实及约定不符。理由在于：1、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。”2、王艳、栗志强确认其于2014年8月1日完成交房手续，据此，明发房地产公司应予2014年9月30前将产权登记资料报产权部门备案，明发房地产公司提供的证据证实，2014年9月28日其已将诉争房产的资料提交给合肥市房地产管理局庐阳分局，并于2014年10月27日取得了房屋产权证书，明发房地产公司的产权登记程序符合合同约定，不存在违约事实，王艳、栗志强的该项诉请应予驳回。三、王艳、栗志强诉请返还物业管理费，与合同约定不符。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应当承担逾期收楼期间的物业管理费……，乙方不得以拒收商品房，在超过甲方发出的书面通知交房日后，即可视为交付”。依据合同约定，明发房地产公司发出《交房通知书》的交房时间为2014年2月27日，但王艳、栗志强逾期办理交房手续，应从该日视为房屋已交付。明发房地产公司收取自2014年2月27日至2014年8月1日的逾期收楼期间的物业管理费，符合合同约定，王艳、栗志强的该项诉请应予以驳回。综上，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是当事人真实的意思表示且符合法律规定，并均已备案，双方均应严格遵守合同约定履行义务，并自愿承担合同约定产生的法律责任。结合明发房地产公司提供的证据，王艳、栗志强逾期收房的事实清楚，其无权主张逾期违约金，明发房地产公司严格按照合同履行了相关义务，应驳回王艳、栗志强的全部诉讼请求。王艳、栗志强为支持其诉讼请求，提交证据如下：证据1，商品房买卖合同，证明双方签订购房合同的事实；证据2，2013年6月17日收据、购房发票、中信银行房屋按揭还款记录，证明截至2014年1月27日，王艳、栗志强支付了全部购房款，明发房地产公司应交付房屋；证据3，2014年8月1日收据、物业管理费发票，证明明发房地产公司于2014年8月1日才交房，并违约收取未交房期间的物业管理费，王艳、栗志强收房时缴纳了全部办证费用74652元及50元刷卡费；证据4，住宅专项维修资金专用收据、安徽省政府非税收入专用收据、税收缴款书、安徽省契税完税情况证明、房地权证，证明明发房地产公司未按约在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，应按总房款的百分之一支付违约金；证据5，EMS查询记录，证明明发房地产公司并未向王艳、栗志强寄出收房通知书。明发房地产公司的质证意见：对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，该合同包括附件及补充协议，协议第三条已经对商品房交付时间重新作出约定，附件4的补充协议第三条已约定相关交房通知书邮寄时间、地址，明发房地产公司已经依照合同第15条第3款对产权登记的相关约定做了产权登记，依据合同第11条收取物业费是合理的，故明发房地产公司已经完成交房义务；对证据2的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，该证据说明王艳、栗志强的付款时间为2014年2月27日；对证据3的真实性、合法性及关联性均无异议，明发房地产公司已经履行了交房义务，交房程序符合合同约定；对证据4的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，该证据说明明发房地产公司已经提前将办证手续交给房屋产权登记部门，交证备案时间是2014年9月28日，符合双方合同的约定；对证据5的真实性、合法性及关联性均有异议，是否投递EMS不应以网上记录为准，EMS数据库保留记录的时间只有半年，故导致查询不到寄出的EMS记录，且明发房地产公司的EMS邮寄单上有邮戳。明发房地产公司为抗辩王艳、栗志强的诉讼请求，提交证据如下：证据1，建设工程规划许可证，证明明发房地产公司交付房屋符合双方合同的约定；证据2，商品房买卖合同及补充协议，证明明发房地产公司交付房屋、办理产权证符合合同约定的时间、程序，不存在违约情形，王艳、栗志强逾期收房，应依约支付相应的物业费；证据3，EMS邮寄单、交房通知书、交房收费明细表、收房须知、消防责任书，证明明发房地产公司交付房屋符合约定的时间、程序，不存在违约事实，王艳、栗志强逾期收房，应承担法律责任；证据4，EMS邮寄单、交房通知单、交房收费明细表、收房须知、交付确认表、消防责任书、会签单、物业管理规约及协议、房产证、商品房买卖合同，证明明发房地产公司交付房屋符合约定的时间、程序，不存在违约事实，王艳、栗志强逾期收房，应承担法律责任；证据5，房产局材料，证明明发房地产公司办理产权证符合合同约定的时间、程序，不存在违约情形；王艳、栗志强的质证意见：对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议；对证据3中的EMS邮寄单的真实性、合法性有异议，系复写联，日期是人为更改的，且无本人签收痕迹，故交房通知书，收房须知，王艳、栗志强没有收到，且消防责任书上写明王艳签收日期系2014年8月1日，对交房收费明细表的真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据4中的会签单、物业管理规约及协议、房产证、商品房买卖合同的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，与本案无关；对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，明发房地产公司坚称2014年2月27日是交房日期，故明发房地产公司应在2014年5月27日之前将办理产权证的材料交给产权登记机关，但该组证据显示明发房地产公司于2014年9月28日将办证材料提交房产局，与其证明目的相互矛盾，进一步证明明发房地产公司是在王艳、栗志强诉称的时间才履行交房义务的；另根据王艳、栗志强提供的证据4，可证明明发房地产公司在2014年9月28日也未完全提交办理产权登记的所有材料，其中税收交款材料于2014年10月16日才交给房产局的，故明发房地产公司在交房时间及办理产权登记方面均存在违约行为。在本案审理过程中，本院依职权依法至安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司亳州路揽投站调查核实快递单号为1092523552806的EMS邮件收寄状况，并依法制作谈话笔录一份。王艳、栗志强对上述谈话笔录的质证意见：对真实性、合法性及关联性均无异议，进一步证实明发房地产公司未向王艳、栗志强寄出交房通知书，没有履行通知交房的义务。明发房地产公司对上述谈话笔录的质证意见：对真实性、合法性无异议，但该证据不能证明明发房地产公司没有向王艳、栗志强履行交房的通知义务，邮戳是真实的，快递单上的任尧君是中国邮政的工作人员，故明发房地产公司与中国邮政之间的邮寄服务合同关系已经成立，张辉陈述的从财务未核实到收寄记录，系其内部管理问题，若因邮政公司的过错未邮寄交房通知书，该过错全加在明发房地产公司一方有失公平，事实上，明发房地产公司多次通知王艳、栗志强收房，但王艳、栗志强因资金短缺问题故意拖延收房，有悖诚实信用原则，故希望法庭综合考量双方的过错责任。根据双方的举证及质证意见，本院对证据分析认证如下：关于王艳、栗志强所举证据：对王艳、栗志强所举证据1至4的真实性、合法性及关联性，明发房地产公司均不持异议，本院予以确认。对王艳、栗志强所举的证据5EMS查询记录，明发房地产公司对真实性有异议，认为是否邮寄不应当以网上查询信息为准，本院认为，明发房地产公司对该网上查询信息单虽提出异议，但未提供证据予以佐证，且本院工作人员经过网络查询，亦未查询到邮寄单号为1092523552806的EMS邮件收寄信息，结合本院向安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司亳州路揽投站的调查核实情况，对该证据的真实性、合法性及证明目的，本院予以确认。关于明发房地产公司所举证据：对明发房地产公司所举的证据1、2、证据4中的消防责任书、会签单、物业管理规约及协议、房产证、商品房买卖合同以及证据5的真实性，王艳、栗志强不持异议，本院予以确认；对明发房地产公司所举的证据3中的EMS快递单的真实性，王艳、栗志强提出异议，本院认为，明发房地产公司提交的系EMS快递单“寄件人存联”，未提交该快递单的收件人签收回执联，结合本院向安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司亳州路揽投站的调查核实情况，因安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司的财务对账及网上查询显示均未揽收该邮件，该快递单中的邮戳即使为真实的，也不能证明安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司收寄了该邮件，故对明发房地产公司提交的该份EMS快递单的证明目的，本院不予确认。关于本院依法向安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司亳州路揽投站制作的谈话笔录，王艳、栗志强以及明发房地产公司对真实性、合法性均无异议，故本院予以确认。综上，经审理查明事实如下：2013年6月27日，王艳、栗志强（合同中买受人）与明发房地产公司（合同中出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人所有的位于合肥市庐阳区四里河路88号明发商业广场×××××房屋一套，建筑面积为129.62平方米，单价为每平方米9525元，总价款1234630元；买受人采取按揭方式付款，首付款634630元，应在2013年6月26日之前支付给出卖人，余款600000元办理按揭贷款；买受人在付清所有房款（包括按揭款）之前，出卖人有权拒绝交房而无需承担逾期交房的违约责任；若出卖人逾期交房，逾期不超过120日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；因买受人原因，未能按期交付的，买受人应承担逾期收房期间的物业管理费、公摊水电费及该房屋损毁、盗用、灭失等风险责任；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证的义务；该合同还对违约责任、房屋保修、房屋面积差异处理等内容作出详细约定。同日，双方又签订《补充协议》一份，其中约定房屋交付期限为买受人付清所有房款（如按揭款，以银行按揭款实际发放时间为准），该商品房满足原《商品房买卖合同》约定交付条件后三十日内，双方办理房屋交付手续，实际交付时间与原《商品房买卖合同》第八条约定时间不一致的，以本补充协议约定为准。前述合同签订后，王艳、栗志强依约向明发房地产公司支付了首付款634630元，并向中信银行办理了按揭贷款手续。2014年1月27日，中信银行向明发房地产公司支付600000元。2014年8月1日，王艳、栗志强至明发房地产公司办理了收房手续，并支付了2014年2月27日至2014年8月26日期间的物业管理费2178元，同时缴纳了办理房屋权属登记的相关费用。2014年9月28日，明发房地产公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报至合肥市房地产管理局备案。2014年10月27日，合肥市房地产管理局对位于合肥市庐阳区四里河路88号明发商业广场A区4幢商108／108上的房屋进行了产权登记，证号为房地权证合庐字第××号，登记的房地权权利人为王艳、栗志强。另查明：本案审理过程中，本院依法至安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司亳州路揽投站调查核实快递单号为1092523552806的EMS邮件收寄状况，并依法制作谈话笔录一份，安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司亳州路揽投站工作人员向本院陈述：编号为1092523552806的EMS快递单中的邮戳是真实的，该快递单中打印的收寄人员“任尧君”原系单位工作人员，现已离职，网络上无该邮件的收寄信息就说明该邮件未收寄，同时经与公司财务联系核查，与明发房地产公司之间的2014年2月当月对账单，未发现该邮件的收寄记录，且根据中国邮政在2013年的新规定，邮戳不代表揽投站收寄了该份邮件，具体的收寄应当以网上记录和公司财务对账单为准。上述事实，由本院认定证据以及当事人庭审陈述等予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，明发房地产公司与王艳、栗志强签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应当严格按照合同全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金。庭审中，明发房地产公司辩称其于2014年2月26日之前通过电话、特快专递方式向王艳、栗志强履行了通知交房义务，系王艳、栗志强故意延期收房，本院认为，根据本院依法向安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司亳州路揽投站的调查核实，明发房地产公司未向王艳、栗志强发出关于收房的特快专递，王艳、栗志强亦否认收到该邮件，且明发房地产公司未能提供其他有效证据证实其履行了通知交房义务，亦未举证证实王艳、栗志强存在故意逾期收房的事实，故明发房地产公司的辩称理由不能成立，本院不予采信。根据庭审查明的事实，王艳、栗志强于2014年1月27日付清全部购房款，依据双方《补充协议》的约定，明发房地产公司向王艳、栗志强交付房屋的最后期限为2014年2月26日，而双方实际办理房屋交付手续的时间为2014年8月1日，故明发房地产公司存在逾期交房的违约行为，应当按照合同约定即每日按已付购房款万分之二的标准自自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，故逾期交房违约金计为38273.53元（1234630元×0.2‰／天×155天）。关于逾期办理产权登记违约金。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证的义务。根据庭审查明的事实，明发房地产公司将房屋交付给王艳、栗志强的实际日期为2014年8月1日，故其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的最后日期应为2014年9月30日，而明发房地产公司将包括王艳、栗志强所购房屋在内的相关资料向合肥市房地产管理局备案的时间为2014年9月28日，应视为明发房地产公司已按合同约定履行了办理房屋权证的义务，故王艳、栗志强的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于物业管理费。根据双方合同约定，由于买受人原因，使商品房未能按期交付的，买受人应当承担逾期收房期间的物业管理费，如前所述，明发房地产公司存在逾期交房的违约行为，其未能举证证实逾期交房的责任在于王艳、栗志强，故王艳、栗志强要求明发房地产公司返还逾期收房期间的物业管理费2178元，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告明发集团（合肥）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王艳、栗志强支付逾期交房违约金38273.53元；二、被告明发集团（合肥）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王艳、栗志强返还物业管理费2178元；三、驳回原告王艳、栗志强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为656元，由原告王艳、栗志强负担200元，由被告明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 彭 举二〇一五年五月六日书记员 单劭萌附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：