（2015）保民二终字第458号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-10-14
案件名称
王建增与涿州市鼎翔房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
涿州市鼎翔房地产开发有限公司,王建增
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保民二终字第458号上诉人（原审被告）涿州市鼎翔房地产开发有限公司。住所地涿州市冠云路桥东路北。法定代表人左建华，该公司总经理。委托代理人边剑辉，河北世纪联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王建增。委托代理人王鹏，河北博典律师事务所律师。上诉人涿州市鼎翔房地产开发有限公司因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2014）涿民初字第3527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人涿州市鼎翔房地产开发有限公司的委托代理人边剑辉及被上诉人王建增的委托代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年8月20日，单开明代表被告涿州市鼎翔房地产开发有限公司与原告王建增签订了关于涿州市冠云东路南侧涿国用（2006）第06—017号土地使用权转让协议，协议签订后，原告通过银行转账的方式分别于2014年8月20日及2014年8月21日分两笔将上述购地款共计人民币5500000元打入被告指定账户，被告于2014年8月21日向原告出具了收款收据，收据上有被告公司公章、公司财务章及单开明本人的签字。另查明，单开明自2012年6月14日至2014年5月21日一直为被告公司法定代表人及执行董事，并持有被告公司百分之二十七点三的股份。2014年5月21日，公司股东及股权发生变更，单开明股权变更为百分之十二点三四，左建华成为新增股东，持股比例为百分之十四点八六，2014年5月23日被告公司法定代表人变更为左建华，单开明现仍为公司股东。再查明，被告涿州市鼎翔房地产开发有限公司于2014年5月5日重制公司公章，但在重制新章前并未事先对旧章予以公告作废，而是在2014年10月9日才在保定日报声明作废。上述事实的认定，有土地买卖协议一份、被告公司变更前营业执照复印件及组织机构代码复印件和税务登记证复印件一份、购地款银行转账凭证一份、涿国用（2006）更第06—017号土地使用权证一份、收款收据一份、被告开发公司章程一份、2014年11月6日合同解除告知书一份及EMS回执一份、2014年5月23日被告进行变更的营业执照一份、涿州市公安局证明一份、保定日报2014年10月9日公告一份。原审法院认为，原告王建增在协议签订前并不知晓被告法定代表人已经变更、被告已重制新章的事实，被告亦没有证据证实原告对上述事实在签订协议前就已经知晓。从原告预留被告公司营业执照复印件、原告要求被告出具收款收据及原告在协议签订后收取土地使用权证原件等一系列事实可以认定原告在签订合同时已经尽到了合理注意义务，且原告已经支付了相应的价款，原告为善意第三人。从被告公司章程变更情况可以看出，单开明自2012年6月份开始担任公司法定代表人及执行董事，2014年5月份虽然卸任被告公司法定代表人，但仍是公司持股股东，原告有理由相信单开明可以代表被告与原告签订上述土地买卖协议。被告虽然于2014年5月5日重制新章，但原、被告签订上述土地买卖协议时，被告并未对老章公告声明作废，老章在声明作废前仍具有相应的法律效力，故原被告所签订的上述协议应认定为有效。被告在对公司公章保管及在重制公司公章和对公司重要资产产权证明保管过程中存在重大过错，导致被告原法定代表人单开明在被告对老章声明作废前使用老章与原告签订上述买卖协议，单开明的行为可以认定为表见代理。据此，被告应承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《印章治安管理办法》第十一条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年8月20日所签订的土地买卖协议。二、被告涿州市鼎翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告返还购地款人民币5500000元并支付违约金1650000元，共计人民币7150000元。案件受理费61850元，减半收取30925元，由被告承担。判后，涿州市鼎翔房地产开发有限公司不服，上诉称：一、上诉人公司原使用的公章已于2014年5月5日作废，新公章已于当天就在公安机关备案，作废公章已不可能有公司签订合同的代表效力。因法定代表人变更启用新公章，依法无需登报声明。二、上诉人公司于2014年5月23日登记变更了法定代表人，新的法定代表人为左建华，不经授权，单开明无任何权力代表公司对外从事经营活动。三、单开明已于2014年5月20日将所持公司全部股权协议转让给了左建华，只是因协议履行时间未到，单开明在形式上还持有12.34%的公司股权，但实际已和我公司无任何关系。四、对以上三点，单开明本身就是参与者、行为人、签字人，其已明知自己与公司无任何实际关系，仍以作废公章从事非法转让土地事宜，其目的是获取被上诉人财产，其性质完全不属于民事行为范畴。五、单开明的行为与表见代理完全是两回事，表见代理是授权不明、空白合同等形式导致的，而单开明在明知自己无权代表公司，并以作废公章与被上诉人签订土地转让合同，是以损害公司重大利益，谋取他人财产为目的的行为，与表见代理无任何同一性。另外，被上诉人与单开明签订这样一种大额合同，应该首先弄清单开明有无权利订立这样的合同，并且，我公司在2014年8月7日又进行过经营范围的登记变更，公司使用的是新公章，而被上诉人并没有进行应有调查，这完全是被上诉人自己的失察之误，或故意而为的，不能由上诉人公司承担责任。六、2014年5月21日，上诉人公司发起人刘金锁、段东永三股东与后加入股东刘克忠、肖敬辉、单开明（也是涿州市边创房地产开发公司股东）签订了一份“解除合同协议书”，将原公司发起人购买的土地（包括被单开明私自转让的此块土地）由鼎翔公司所有归还给发起人三股东，单开明在“解除合同协议书”上有签字，也足以证明单开明是明知该土地已实际与自己无关，已对该土地没有任何权益。七、我公司转让土地这么重大事项，依照公司法规定，应当由股东会议决定，但单开明和被上诉人从未提交公司股东会议决定，上诉人公司不但不会有转让土地的会议决定，到被上诉人起诉后，其他股东才得知此事。除单开明外，上诉人公司还有六个股东，单开明作为一个只有名义上持有12.34%的股东，哪有权随意处置公司财产的权力，何况是重大财产。八、我公司有账户，但从未收到过被上诉人一分转让款，我公司也无意转让土地，单开明自己借款、用款的事实是确定无疑的。被上诉人王建增答辩称：首先，上诉人在单开明代表其与被上诉人签订合同过程中存在重大过错。1、上诉人于2014年5月5日重制公司法人章的行为违反《公安部印章管理办法》规定，未事先办理公章作废公告，使得被上诉人无从知晓上诉人公章已更换的事实，导致被上诉人原法定代表人单开明利用原公章与被上诉人签订土地买卖协议，上诉人未履行相应公告义务，上诉人自身存在重大过错。2、上诉人已于2014年5月21日变更公司法定代表人，但上诉人未将单开明所持有的公司公章予以收回或声明作废，同时未将公司重大资产产权证明予以收回或重新办理公司重大资产产权证明，从而导致单开明有机会利用上述证明文件与被上诉人签订土地买卖合同，上诉人未行使上述权利也未履行相应义务，故上诉人在单开明与被上诉人签订土地买卖协议过程中存在重大过失。3、上诉人上诉称单开明已于2014年5月20日将其股权通过内部协议方式转让给了另一股东左建明，但直到一审开庭审理时上诉人也未将变更事项在工商机关予以变更登记，故上诉人与单开明内部股权转让协议对外不具有法律效力，不能对抗善意第三人。4、上诉人在上诉状中所陈述的已于2014年5月21日将登记在上诉人名下的诉议土地使用权以内部协议的方式转让给公司股东刘金锁、周建设及段东永，但至今未办理过户手续，也未予以公告，其内部协议对外不具有法律效力，不能对抗协议以外的第三人。5、公司处置重大资产虽需通过股东决议，但上诉人股东会决议属于内部决议，被上诉人无从知晓，如单开明给上诉人公司造成重大损害，上诉人可向单开明单独进行追偿，上诉人不能以此为由主张其与被上诉人所签订的土地转让协议无效。其次，单开明与上诉人之间存在特殊身份关系，被上诉人有理由相信单开明具有代理权，单开明的行为构成表见代理，代理行为的后果应由上诉人承担。1、单开明虽于2014年5月21日不再担任公司法定代表人，但依照上诉人所提供的备案章程及涿州鼎翔房地产开发有限公司工商登记事项记载，单开明在与被上诉人签订合同时仍是涿州鼎翔房地产开发有限公司股东，持股比例为百分之十二点三四，单开明与上诉人之间存在特殊的股权关系，被上诉人有理由相信单开明能够代表涿州鼎翔房地产开发有限公司与被上诉人签订土地买卖合同，单开明的行为构成表见代理，双方所签的土地转让协议依法有效。2、被上诉人在与单开明签订及履行土地买卖协议过程中尽到了审慎的注意义务，如要求单开明提供涿州鼎翔房地产开发有限公司营业执照等相关法人身份证明、收取所购买土地产权证明原件、支付购地款后索要以涿州鼎翔房地产开发有限公司名义出具的收款收据（收据上盖有公司法人章及财务章），且被上诉人依照协议约定履行了给付购地款的义务，故被上诉人与单开明所代表的涿州鼎翔房地产开发有限公司签订的土地买卖协议的行为系善意的行为，该协议应为合法有效，协议后果应由上诉人涿州鼎翔房地产开发有限公司承担。二审审理过程中，上诉人提交两组证据，第一组证据为农业银行出具的两份资金往来信息结果表，证明单开明收到550万元及转出377万元的过程；第二组证据为农业银行出具的两份借记卡明细查询，证明目的同第一组证据。被上诉人的质证意见为，对两组证据的真实性没有异议，认为两组证据说明了被上诉人依照协议约定履行了支付购地款的义务，被上诉人完全按照单开明指定的账户进行转账，至于款项用途，与被上诉人无关，故两组证据与本案没有关联性。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，单开明自2012年6月14日至2014年5月21日期间一直担任上诉人单位的法定代表人，2014年5月23日上诉人单位法定代表人变更后，单开明仍然持有上诉人单位公章、涿国用（2006更）第06-017号土地使用权证原件，因此，被上诉人有理由相信单开明的行为即代理上诉人单位的行为。而且《土地买卖协议》签订后，被上诉人依约支付了对价，故上诉人与被上诉人于2014年8月20日签订的《土地买卖协议》应认定为有效。由于上诉人未按协议约定全面履行义务，致使被上诉人不能实现合同目的，故其请求解除合同并要求返还550万元购地款于法有据，本院对此予以支持。关于违约金165万元的问题，虽然双方在《土地买卖协议》中进行了约定，但综观协议的履行情况、当事人的过错程度及实际损失等综合因素，本院认为双方约定的违约金过高。根据公平原则和诚实信用原则，应由上诉人自被上诉人主张之日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息为宜，原审法院对此处理欠妥，本院对此予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省涿州市人民法院（2014）涿民初字第3527号民事判决书第一项“解除原、被告于2014年8月20日所签订的土地买卖协议。”二、变更河北省涿州市人民法院（2014）涿民初字第3527号民事判决书第二项“被告涿州市鼎翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告返还购地款人民币5500000元并支付违约金1650000元，共计人民币7150000元。”为“上诉人涿州市鼎翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向被上诉人王建增返还购地款人民币5500000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年11月9日起至付清之日止）。”一审案件受理费30925元，二审案件受理费61850元，由上诉人涿州市鼎翔房地产开发有限公司负担75000元，被上诉人王建增负担17775元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 娟代理审判员 王明生代理审判员 何亚威二〇一五年五月六日书 记 员 孙雪倩 来自：