（2015）穗越法民三初字第624号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-09-15
案件名称
广州市越秀区第二土地房屋管理所与广东省医药物资公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第八条第一款
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第624号原告：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市。法定代表人：钟东宁，职务所长。委托代理人：龚健、张宇欣，该所职员，通讯地址同该所。被告：广东省医药物资公司，住所地广州市。法定代表人：黄瑞荣，职务总经理。委托代理人：黄辉金、金娜莉，广东正大方略律师事务所律师。原告广州市越秀区第二土地房屋管理所诉被告广东省医药物资公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员梁艳华适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚健、张宇欣，被告的委托代理人黄辉金、金娜莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市越秀区仁济路潮音横街17号房屋是原告所管理的直管房，由被告承租（承租面积687.20平方米），每月租金17287.20元。双方没有签订租赁合同。由于原、被告之间为不定期租赁关系，原告在2014年12月根据广州市国土资源和房屋管理局对直管房管理的要求，对该房屋进行公开招租，被告未参加公开招租的投标，现该房屋已有案外人中标取得承租权，故原告于2015年1月30日通知被告终止租赁关系收回房屋，但至今被告尚未退回房屋给原告。故起诉要求：判令原告与被告解除租赁关系，被告迁出广州市仁济路潮音横街17号房屋，把房屋腾空交还原告，并支付2015年2月份至今的房屋使用费差额（从2015年2月1日至2015年3月31日，每月按31161.80元计付；自2015年4月1日起至今。每月按48449元标准计付）。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告一直收取被告的租金至2015年3月，双方之间的租赁合同法律关系并未依法终止。2、双方之间的租赁合同法律关系有效，涉讼房屋的承租权依法归被告享有，原告关于涉讼房屋承租权的委托拍卖承租明显不符合法律规定，依法应属于无效的拍卖。3、被告出资重建涉讼房屋，涉讼房屋的面积由原来的645.0576平方米增加到现在的687.2平方米，超出原产权面积的42.1424平方米房屋依法应归被告所有，原告应将该部分房屋产权过户到被告名下。4、鉴于被告出资重建涉讼房屋，原告表示长期出租给被告使用的承诺，如果原告要求终止双方的租赁合同法律关系，依法除应在合理期限之前通知被告外，还应向被告补偿622339.2元。5、根据被告租用涉讼房屋长达30多年，涉讼房屋存放过期原料药的特殊情况，如果原告主张终止租赁合同法律关系，依法应提前与被告协商解除合同，并预留充分时间（一年）给被告处理原料药和安排搬迁等事宜。6、被告在本案中不提起反诉，保留另案追究原告的权利。经审理查明：广州市越秀区仁济路潮音横街17号房现为原告管理的公有房屋，由被告承租使用，被告按每月17287.20元的标准向原告缴纳房屋租金至2015年3月31日止。1986年3月1日，广州市越秀区房产公司大新房管站（甲方，系原告的前身）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：乙方租用甲方潮音横街17号作办公室使用，该屋是砖木结构并为危房，现结合危房修理与防火安全，经双方协商：1、由乙方无偿投资改建为硷结构，产权属甲方所有，甲方将原修理危房费用8529.27元付给乙方。2、房屋改建后五年内维持原租金（如国家统一加租按规定执行）。于一九九一年五月一日起按改建后结构按国家有关规定计收租金。施工期间原租金按月缴纳……等。1990年4月1日，广州市越秀区房地产管理局大新房管站（甲方，系原告的前身）与被告（乙方）签订《广州市非住宅房屋租赁合约》，约定：甲方同意将潮音横街17号全幢，建筑面积687.20㎡，租给乙方作办公使用。月租金为1658.40元，乙方应按议定月租金额于每月10日前付给甲方，租赁期限从1990年4月1日至1995年4月1日等。2014年12月25日，原告向被告发出《通知》，内容为：您承租的仁济路潮音横街17号全幢房屋是我所管辖的非住宅直管房。我所与您签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满。原合同期满后，双方未就续租签订书面的租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》的规定，现我所与您的租赁属不定期租赁，我所有权随时通知您解除租赁关系。现根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，我所依法通知您如下：一、我所将委托第三方机构，按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价，对上址房屋进行公开招租。如您希望继续承租上址房屋，应按要求参加公开招租的投标。二、如您未能中标或不参与投标的，我所将书面通知您解除现有租赁关系。您须按通知要求，在7日内将上址房屋腾空交回我所，并结清上址房屋使用期间的相关租金和费用。如您未能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起7日内将上址房屋腾空交回我所的，自第8日起，我所将按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价，向您收取逾期占用费。同时，我所将通过法律途径强制您搬出上址房屋，并追究因您逾期占用上址房屋给我所或第三方造成的损失。三、如您参与投标并中标的，请按中标通知的时间与我所签订书面的租赁合同。被告的工作人员林某签收了该份通知书。同日，原告的工作人员与被告的工作人员林某、黄瑞荣、广东国际拍卖有限公司的工作人员潘某等人参与了就涉讼房屋进行招租、公开拍卖的介绍会议。另查明，2014年12月31日，广东国际拍卖有限公司在《广州日报》刊登《拍卖公告》，公告含涉讼房屋在内的一批越秀区房屋的承租权将于2015年1月7日10时进行公开拍卖。2015年1月7日，广东国际拍卖有限公司与案外人吴某签订《拍卖成交确认书》，由吴东波竞得涉讼潮音横街17号地下、二楼、三楼的2年期承租权。2015年1月30日，原告在涉讼房屋外墙张贴《通知》，内容为：广东省医药物资公司（广东省医药物资站）：你公司原户承租广州市越秀区仁济路潮音横街17号地下和二、三楼的物业租赁合同已于2012年6月30日到期，到期后双方未就续租书面签订租赁合同，但仍由贵司承租使用，属于不定期租赁。2014年12月，根据广州市国土资源和房屋管理局对直管房管理的要求，我所对贵司承租的房屋进行公开招租，并依法告知贵司，如贵司拟继续承租上述房屋的，应当参加公开招租的投标。但贵司未参与该投标。现公开招租的投标活动已经结束，贵司承租的上述房屋已由第三人中标取得承租权。我所于2015年1月15日起终止与贵司就上址房屋的租赁关系。请贵司于2015年2月6日前前往我所办理退租手续（包括但不限于结清租金及承租期间产生的债权债务，腾空交回房屋）。如贵司未能按上述时间办理退租手续的，我所将按广州市国土房管局最新公布的房屋租金参考价向贵司收取逾期占用费，并通过法律途径收回房屋及追究贵司的法律责任以避免国有资产流失。原告于2015年2月27日向本院起诉提出本案诉讼请求。本院认为：原、被告签订的《广州市非住宅房屋租赁合约》是双方当事人协商一致的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效。因双方均未能提供证据证明在该合约约定的租赁期限届满后双方曾续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有限，但租赁期限为不定期。故原、被告之间就涉讼房屋存在不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然原告曾于2015年1月30日书面通知被告要求解除租赁关系、被告腾空交还房屋给原告，但此后原告仍正常收取被告缴纳的租金至2015年3月31日止，视为双方的租赁关系仍存续。原告现起诉要求解除与被告之间的不定期租赁关系，符合法律规定，本院予以支持，但应给予被告合理期限进行搬迁，本院认为以60日为宜。双方的租赁关系解除前，被告仍应按照原租金标准缴纳租金，双方的租赁关系解除后，根据公平合理原则，被告应按房管部门公布的同时期同地段同类型房屋的租金参考价的标准向原告支付房屋使用费至实际迁出之日止。至于被告所述的要求原告将部分面积的房屋产权过户到被告名下并补偿被告三年的租金等抗辩意见，因被告在本案中未提起反诉，本案依法不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市越秀区第二土地房屋管理所与被告广东省医药物资公司就广州市越秀区仁济路潮音横街17号房屋的租赁关系予以解除。二、被告广东省医药物资公司应在本判决发生法律效力之日起60日内，将广州市越秀区仁济路潮音横街17号全幢房屋（承租面积687.20平方米）腾空交还给原告广州市越秀区第二土地房屋管理所。三、被告广东省医药物资公司应在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州市越秀区第二土地房屋管理所支付自2015年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（每月按17287.20元计付）。此后的房屋使用费，由被告广东省医药物资公司按房管部门公布的同时期同地段同类型房屋的租金参考价标准，逐月向原告广州市越秀区第二土地房屋管理所支付至实际腾空交还房屋之日止（房屋使用费以不超过原告主张的48449元／月为限）。四、驳回原告广州市越秀区第二土地房屋管理所的其他诉讼该请求。本案受理费减半收取290元，由被告广东省医药物资公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。代理审判员 梁艳华二〇一五年五月六日书 记 员 徐浩龙 来自