（2015）廊民一终字第318号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-26
案件名称
胡艳江与固安县鑫家房地产经纪有限公司、柏桂红居间合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
固安县鑫家房地产经纪有限公司,胡艳江,柏桂红
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第六十五条第一款，第一百七十条第一款
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）廊民一终字第318号上诉人（原审被告）固安县鑫家房地产经纪有限公司。住所地：京开公路东侧新中街北。法定代表人王书华，该公司经理。委托代理人胡建新，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）胡艳江，住固安县。被上诉人（原审被告）柏桂红，住固安县。委托代理人范永强，河北敬民律师事务所律师。上诉人固安县鑫家房地产经纪有限公司与被上诉人胡艳江、柏桂红之间居间合同纠纷一案，河北省固安县人民法院作出（2014）固民初字第1206号民事判决。上诉人固安县鑫家房地产经纪有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告固安县鑫家房地产经纪有限公司系依法登记为房地产转让、租赁等活动提供信息咨询、代理服务的企业法人。被告柏桂红系该公司工作人员。原告欲购买商品住宅楼，找到被告固安县鑫家房地产经纪有限公司，请托其提供真实有效的房源。固安县鑫家房地产经纪有限公司工作人员柏桂红向原告推荐房源盛世家园4-1-1501号楼房，向原告承诺，如其购买该房可以二手房价，办理一手房手续。之后，被告柏桂红通知原告去被告固安县鑫家房地产经纪有限公司办公室交购房款10万元，原告如约将10万元于2012年12月31日交给了被告柏桂红，被告柏桂红给原告出具了10万元收条。后被告柏桂红多次向原告表示，交齐购房款，马上去固安县房管局办理网签商品房买卖合同。原告又按照被告柏桂红安排，将27万元购房款准备齐，送到了被告鑫家公司，后被告柏桂红带原告将27万元购房款交给了柏刚，柏桂红将出具给原告的10万元收款条收回，柏刚给原告出具了购房款370000元的收条。2013年2月5日，柏桂红在固安县鑫家房地产经纪有限公司办公室收取原告购房中介费3500元，并出具收据，后转入固安县鑫家房地产经纪有限公司财务。此后原告多次催促被告柏桂红办理网签正式手续，一直未能办理。经查，被告为原告提供的盛世家园4-1-1501号楼房房屋所有人不是柏刚，二被告已无法促成原告与柏刚买卖合同成立，原告交付的房款至今无法得到退还。原审法院认为，原告欲购买商品房，到固安县鑫家房地产经纪有限公司请托提供居间服务，公司工作人员柏桂红接受委托，并提供了相应服务，且固安县鑫家房地产经纪有限公司收取了相应报酬，原告与固安县鑫家房地产经纪有限公司的居间合同成立并生效。居间合同中的居间人应当向委托人如实提供请托事项的相关信息。作为专业从事房地产经纪的固安县鑫家房地产经纪有限公司及其工作人员柏桂红应当提供真实房源，本案中，固安县鑫家房地产经纪有限公司及被告柏桂红，为原告所提供了虚假房源，通知并安排原告交付购房款，收取报酬，造成原告购房款至今未能得到退还，损害了原告的合法权益。被告柏桂红在与原告办理此房源洽谈及付款过程中，实施的行为符合职务行为的特征，应认定为职务行为，被告固安县鑫家房地产经纪有限公司应对柏桂红行为承担责任。固安县鑫家房地产经纪有限公司存在经营管理上的疏漏，被告柏桂红在办理此项业务过程中未按照操作规程办理业务，造成原告经济损失，二被告均存在一定的过错，二被告对原告的损失应根据各自的过错依法分担责任，被告固安县鑫家房地产经纪有限公司应承担主要赔偿责任，按90%予以赔偿，被告柏桂红承担一定赔偿责任，按10%予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定判决：一、被告固安县鑫家房地产经纪有限公司返还原告胡艳江中介费3500元；二、被告固安县鑫家房地产经纪有限公司赔偿原告胡艳江购房款90%计333000元；三、被告柏桂红赔偿原告胡艳江购房款10%计37000元。案件受理费减半收取6900元，保全费2388元，共计9288元，由被告固安县鑫家房地产经纪有限公司负担8000元，被告柏桂红负担1288元。上诉人固安县鑫家房地产经纪有限公司对一审判决不服，向本院提起上诉，称原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法驳回被上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其上诉理由是：一、本案事实是被上诉人胡艳江请托被上诉人柏桂红个人为其购房，从未请托上诉人为其购房，被上诉人柏桂红的行为，完全是个人行为，因此造成的后果与上诉人无关。1、依据法律规定及上诉人规定，买卖双方必须订立书面居间合同，而柏刚和胡艳江均未与上诉人公司订立房屋买卖居间合同，且上诉人公司《房源登记表》中从未有本案诉争的房源。2、无证据证明胡艳江将37万元购房款交到上诉人公司，胡艳江与柏桂红的交易行为是在上诉人办公场所之外进行的，完全是柏桂红的个人行为，而非职务行为。3、被上诉人胡艳江的购房损失系案外人柏刚诈骗所致，该损失应由柏刚来赔偿。4、被上诉人胡艳江作为完全民事行为能力人，对如此重大的民事行为，理应采取相当谨慎的态度，特别在所购买房屋价格与市场价格相差悬殊的情况下，更应尽到自己的审慎注意义务，避免不良后果的发生。但其未尽自己的注意义务，以致造成如此严重的后果，被上诉人胡艳江具有重大过错。5、被上诉人胡艳江无证据证明上诉人故意向其提供虚假房源信息，上诉人对此无需担责。二、原审判决违反法定程序。本案涉及刑事犯罪，案外人柏刚系本案房屋买卖的当事人之一，现负案在逃，只有柏刚归案，刑事犯罪事实查清后，才能确定本案的相关事实，依据“先刑后民”的原则，本案应先中止审理，待刑事案件审理完毕后再恢复进行。被上诉人胡艳江答辩称，被上诉人胡艳江拟购买商品房，请托上诉人为其提供媒介服务。被上诉人柏桂红系上诉人工作人员，其代表上诉人接受委托，并提供了相应服务。被上诉人柏桂红的行为是职务行为，被上诉人胡艳江与上诉人公司居间合同成立并生效。被上诉人柏桂红如何办理本案购房业务，属于公司的内部问题，与被上诉人胡艳江无关。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。被上诉人柏桂红答辩称，1、同意上诉人先刑后民的意见。2、被上诉人柏桂红在本次交易中的行为完全是职务行为，不应承担责任。三、本次交易是房屋买卖居间合同关系，被上诉人柏桂红不是合同关系的当事人，不应承担责任。本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。此本院认为，上诉人接受被上诉人胡艳江居间委托，为其购买商品房提供媒介服务，上诉人与被上诉人胡艳江居间合同成立并生效。上诉人是经登记注册、专为二手房转让等活动提供信息咨询服务的房地产经纪机构。在经纪活动过程中，应忠实于委托人利益，对向委托人提供的房源，应事先进行专业核查，确保信息的真实性，同时应对工作人员进行严格管理，确保每位员工依公司操作规程为委托人提供媒介服务。本案中，因上诉人管理之漏洞，其工作人员为被上诉人胡艳江提供了信息不实的房源，造成被上诉人胡艳江37万元的购房损失，对此上诉人具有重大过错，应负主要责任。作为上诉人公司的工作人员，被上诉人柏桂红在履行职务过程中，理应认真遵守公司制度，严格依公司操作规程履行职责，为委托人提供细心的媒介服务，但其违反公司操作规程，在未对房源信息进行认真核实的情况下，将委托人购房款交与他人，从而造成37万元房款悉数被骗的严重后果。对此被上诉人柏桂红具有一定过错，应负次要责任。购买房屋是当事人重大民事行为，被上诉人胡艳江作为委托人，理应采取谨慎态度，对房屋价格明显低于市场价格的房源进行全面认真的调查，以避免不良后果的发生。但其未尽审慎注意之义务，造成自身重大经济损失，对此被上诉人胡艳江亦有一定过错，应负有相应责任。结合本案实际，考虑各方当事人过错程度，对被上诉人胡艳江的购房损失，本院酌定：被上诉人胡艳江承担10%赔偿责任，计37000元；被上诉人柏桂红承担30%赔偿责任，计111000元；上诉人承担60%的赔偿责任，计222000元，并返还被上诉人胡艳江中介费3500元，对被上诉人柏桂红的30%赔偿责任连带赔偿。上诉人赔偿上述款项后，有权向相关责任人追偿。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省固安县人民法院（2014）固民初字第1206号民事判决；二、被上诉人胡艳江对其购房损失承担10%计37000元。三、被上诉人柏桂红赔偿被上诉人胡艳江购房款30%计111000元。四、上诉人固安县鑫家房地产经纪有限公司赔偿被上诉人胡艳江购房款60%计222000元，返还被上诉人胡艳江中介费3500元。对上述第三项赔偿款，上诉人固安县鑫家房地产经纪有限公司负连带赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费9288元，由上诉人固安县鑫家房地产经纪有限公司负担5572.8元，被上诉人柏桂红负担2786.4元，被上诉人胡艳江负担928.8元；二审案件受理费6900元，由上诉人固安县鑫家房地产经纪有限公司负担4140元，由被上诉人柏桂红负担2070元，由被上诉人胡艳江负担690元。本判决为终审判决。审 判 长 李成佳代理审判员 杨 莉审 判 员 叶振平二〇一五年五月六日书 记 员 于学娇 更多数据：搜索“”来源：