（2015）房民初字第03962号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-07-17
案件名称
李俊青等与朱文清等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱××,朱文清,皮长涛
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第03962号原告朱××，女，2000年1月30日出生。原告兼原告朱××的法定代理人李俊青，1973年8月29日出生，系朱××之母亲。二原告委托代理人尹舵，北京格理律师事务所律师。被告朱文清，男，1941年11月15日出生。委托代理人徐立新，北京腾铭律师事务所律师。委托代理人张国伟。被告皮长涛，男，1974年3月22日出生。原告朱××、李俊青与被告朱文清、皮长涛确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员闻海鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告李俊青及委托代理人尹舵，被告朱文清及其委托代理人徐立新、张国伟，被告皮长涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱××、李俊青诉称：位于北京市房山区窦店镇芦村×区×号的宅基地上有房屋十间，其中北房四间为被告朱文清及其配偶范淑荣夫妻共同所有。朱文清及其配偶范淑荣婚后育有一子朱长有，一女朱某。1996年，原告李俊青与朱长有结婚，后二人共同出资在该院建设了东西厢房各三间共六间，建筑面积约120平方米，该六间房屋系原告李俊青、朱长有夫妻共有。二人婚后育有一女即原告朱××，原告李俊青一家三口一直居住在此。朱长有于2005年12月6日死亡，未留遗嘱。范淑荣2011年1月6日死亡，未留遗嘱。按照法定继承的有关规定，原告李俊青和朱××拥有上述厢房六间中的四又四分之三间，被告朱文清拥有其中一间，朱某拥有其中四分之一间；被告朱文清拥有上述北房四间中的二又三分之二间，原告朱××及其姑母朱某各拥有其中的三分之二间。故此，本案涉案房屋处于原告与被告朱文清按份共有状态。2015年1月26日，被告皮长涛持买卖合同称，被告朱文清已于2014年9月份以35万元的价格将该涉案房屋出售给了他，要求原告腾房。原告就被告朱文清擅自出售该涉案房屋一事根本不知情，认为被告朱文清无权卖房，遂不同意被告皮长涛的主张，双方发生争议并报警。原告认为，被告朱文清未经共有人的许可擅自处分涉案房产，其行为违反了物权法的相关规定，侵犯了原告的合法物权，其与被告皮长涛签订的房屋买卖合同是无效的。此外，根据国家对农村宅基地房屋的法律规定，被告皮长涛并非是涉案房屋所在村集体经济组织成员，不能占有该村的宅基地及房屋，且其并没有履行任何审批备案手续，所以其购买涉案房屋的行为违反了法律强制性规定，因此也是无效的。综上所述，请法院判决二被告签订的涉案房屋买卖合同无效。诉讼请求：请求判令二被告关于买卖北京市房山区窦店镇芦村×区×号的房屋宅基地的合同无效。诉讼费由被告承担。被告朱文清辩称：我与皮长涛签订的房屋买卖协议是我的真实意思表示，该协议合法有效。我是北京市房山区窦店镇芦村×区×号宅院内的房屋所有权人，有权处分属于自己的房屋，故请求驳回原告的诉讼请求。被告皮长涛辩称：原告没有理由起诉，房屋不是原告的，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2014年10月10日，朱文清与皮长涛签订农村房屋买卖协议，约定朱文清自愿将其北京市房山区窦店镇芦村×区×号院的地皮使用权和地上建筑物出售给皮长涛。房屋的具体情况为，400平方米的地皮，院内北房5间，东西厢房各3间。经朱文清与皮长涛协商一致，所售房屋及地皮使用权总金额为35万元。房屋买卖协议签订后，双方未到相关部门履行宅基地使用权变更登记手续。2015年1月，李俊青得知朱文清将北京市房山区窦店镇芦村×区×号宅院内的房屋卖给皮长涛后，遂向公安机关报警，公安机关告知其此纠纷属于民事纠纷，应通过诉讼解决。2015年2月，朱××、李俊青诉至本院，要求确认朱文清与皮长涛签订的农村房屋买卖协议无效。另查，皮长涛户籍所在地为北京市门头沟区永定镇苛萝坨村×号院内×号，系该村农民。皮长涛与朱文清签订房屋买卖协议后，至法庭辩论终结前，皮长涛及其家属的户籍均未迁入北京市房山区窦店镇芦村×区×号宅院内。再查，朱文清与范淑荣系夫妻关系，范淑荣于2011年1月16日去世。朱文清与范淑荣共生育子女二人，即长女朱玉侠，长子朱长有。朱长有与李俊青于1995年7月28日登记结婚。2000年1月30日，朱长有与李俊青生育一女朱××。朱长有和李俊青结婚后与朱文清、范淑荣一起在北京市房山区窦店镇芦村×区×号宅院内居住生活。2005年12月16日，朱长有去世。朱长有、范淑荣去世时，均未留有遗嘱；去世后，均未对各自遗产进行分割。上述事实，有农村房屋买卖合同、2015年1月27日北京市公安局窦店派出所出具的证明2份、朱文清提交的户籍登记卡、李俊青和朱××的户籍登记卡、皮长涛的户籍登记卡及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。朱文清与皮长涛于2014年10月10日签订的房屋买卖协议，皮长涛购买的不仅包括涉诉房屋，而且还包括相应宅基地的使用权。双方在签订房屋买卖协议时，皮长涛及其家属均不是涉诉房屋所在的北京市房山区窦店镇芦村的村民，至法庭辩论终结前亦未将其户籍迁入该村，故其不应享有该集体经济组织成员依法才能享有的宅基地使用权。朱文清与皮长涛签订的房屋买卖协议违反了相关法律的强制性规定，应为无效。朱××、李俊青要求确认朱文清与皮长涛签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。朱文清关于房屋买卖协议合法有效的答辩意见，没有法律依据，本院不予采信。本案中，朱长有、范淑荣去世后，合法继承人对朱长有、范淑荣的遗产未依法进行分割，相应财产尚处于家庭共同共有状态。对于确认遗产的范围以及朱文清、朱××、李俊青各自所应享有的遗产份额，不属于本案审理范围，双方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：被告朱文清与被告皮长涛于二〇一四年十月十日签订的农村房屋买卖协议无效。案件受理费三十五元，由被告朱文清、皮长涛负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 闻海鹏二〇一五年五月六日书 记 员 谭紫晴 来自