（2015）沈和民二初字第00862号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-17
案件名称
林强、马春艳与沈阳星辰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林强,马春艳,沈阳星辰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民法通则》：第二条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第00862号原告：林强，男，汉族。原告：马春艳，女，满族。被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。法定代表人：黄哲明。原告林强、原告马春艳诉被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘建东独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告林强、原告马春艳到庭参加了诉讼，被告沈阳星辰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告林强、原告马春艳诉称：2013年4月1日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合计金额604，164元，其中含住房公积金贷款30万元。2013年12月24日，由中国建设银行将住房公积金贷款30万元汇入被告账户，至此原告按照被告的要求全面支付了商品房购房款，在合同履行过程中尽到了有关责任与义务。《商品房买卖合同》约定商品房交付期限为2014年3月31日，但被告恶意拖延交房，拒绝与包括原告在内的广大业主真诚平等沟通。2014年4月2日，66位业主到被告办公所在地，与被告签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，被告应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时被告承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而被告又再次违约，又承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。在资金方面，目前京城中心项目1-3号楼基本销售完毕，通过收取购房款、抵押，该项目已经获得足额建设所需资金，不应存在建设资金短缺情况。被告如果用包括原告在内的广大业主购房款进行投资或它用，且故意或恶意拖延交房，并拒绝与包括原告在内的业主进行沟通，则应提高赔偿比例，保证原告的利益，综上被告违背合同协议，恶意拖延工程进度等行为给原告造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。诉讼请求：1、以现金形式赔偿原告至2015年3月31日，赔偿违约金合计金额人民币22051.9元，自2015年4月1日起，每月应按当前贷款利率赔偿标准，按时以现金形式赔偿原告（截止至判决确定给付之日止）；2、被告书面说明违背合同且一再违背协议的原因。重点说明资金来源与去向；3、诉讼费由被告承担。原告林强、原告马春艳在庭审中提供如下证据：证据一：商品房买卖合同，拟证明原、被告之间存有商品房买卖合同关系，合同依法有效，要求被告尽快履行合同中约定的交房义务；证据二：议定书两份（2014年4月2日、2014年6月11日），拟证明被告多次违约的事实，给原告带来极大经济损失和巨大精神伤害；证据三：会议纪要一份（复印件），拟证明在政府参与的情况下，被告仍然敷衍政府，欺骗业主，使问题一再拖延，给原告造成更深伤害，而且被告拒绝沟通和赔偿；证据四：销售不动产统一发票、完税证、个人贷款支付凭证、个人住房公积金借款合同，拟证明原告已支付全部房款。经审理查明：二原告系夫妻关系。2013年4月1日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-1号2-12-1号房屋，建筑面积91.54平方米，总房款604，164元……。其中付款方式及期限（第六条）约定：买受人于2012年12月17日前支付购房首付款304，164元，并在七日内办理完毕公积金相关手续，剩余房款30万元于2013年4月30日支付出卖人；交付期限（第八条）约定：出卖人应当在2014年3月31日前将符合约定条件的房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任（第九条）约定：……逾期超出90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金……。合同签订后，被告于2013年4月2日为二原告出具销售不动产统一发票，金额为604，164元，款项性质一栏标注有“预收购房款”字样，备注一栏标注有“预缴金额：304，164元”字样。其后，原告林强（乙方）与案外人辽宁省省直住房资金管理中心（甲方）签订《个人住房公积金借款合同》一份，约定甲方向乙方发放贷款300，000元用于个人购房，借款期限从2013年12月2日起至2018年12月1日止。2013年12月24日，案外人辽宁省省直住房资金管理中心以原告林强的名义通过建行向被告转账300，000元。二原告支付购房款后，被告未按合同约定的时间向其交付诉争房屋。2014年4月2日，被告出具《议定书》一份，其中承诺：“……于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房……；自合同或协议明确的交房日期起，按合同要求载明的赔偿数额，一次性以现金形式赔偿到2014年6月30日。赔偿款应在2014年4月20日至5月20日之间发放至有关业主手中……”。该议定书出具后，二原告未在该议定书承诺的期限内取得诉争房屋和赔偿款。另查明：截至二原告提起本案诉讼之日（2015年3月19日）止，被告未向二原告交付诉争房屋。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、议定书、会议纪要、销售不动产统一发票、完税证、个人贷款支付凭证、个人住房公积金借款合同及原告当庭陈述笔录，在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对自身权利的处分。本案中，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，恪守履行。现被告未在合同约定的期限内交付诉争房屋，应属违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应为其违约行为承担合同约定的违约责任，故对原告主张其赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的具体数额问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式”的规定，二原告与被告签订的合同中已约定了违约金给付标准为按日支付已付房款万分之一，故被告应赔偿原告逾期交房违约金为：604，164元＊1／10，000＊违约天数（从2014年4月1日起至本判决确定给付之日止）。关于二原告主张自2015年4月1日起应按贷款利率标准以现金形式赔偿的诉讼请求。因二原告与被告签订的合同中已对逾期交房违约金进行了明确的约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，二原告在庭审中无证据对其损失已超出违约金的数额予以佐证，故二原告该诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于二原告主张要求被告书面说明违约原因及资金来源与去向的诉讼请求，依据《中华人民共和国民法通则》第二条：“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系”的规定，二原告与被告之间为房屋买卖合同关系，因该诉请已超出该法律关系调整范畴，故二原告该诉请，因无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告林强、马春艳逾期交房违约金，具体计算方式为：604，164元＊1／10，000＊违约天数（从2014年4月1日起至本判决确定给付之日止）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费351元（原告已预交），收取176元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 刘建东二〇一五年五月六日书记员 程 慧本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第二条中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可能约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”