（2014）高民一初字第451号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-29
案件名称
高唐县湖滨花园置业有限公司与王东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
高唐县人民法院
所属地区
高唐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高唐县湖滨花园置业有限公司,王东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2014）高民一初字第451号原告高唐县湖滨花园置业有限公司，住所地：山东省高唐县金城路中段。法定代表人：胡丽苹，该公司董事长。委托代理人刘靖，女，1982年1月2日出生，汉族，该公司职员，住山东省济南市历下区。委托代理人陈清沛，山东舜天律师事务所律师。被告王东，男，1982年10月11日出生，汉族，农民，住山东省高唐县。原告高唐县湖滨花园置业有限公司与被告王东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘靖、陈清沛到庭参加诉讼。被告王东经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为三年，从2010年9月至2013年8月，被告仅作娱乐经营使用。2013年合同到期后，双方约定续租一年，租赁期间自2013年12月6日起至2014年12月5日止，租金为32万元，保证金3万元，租金每半年付一次为16万元，2013年11月26日支付上半年租金，2014年5月6日支付下半年租金。原告向被告提供了房屋，被告没有依约及时支付租金。经原告多次催要，被告分四次支付了租金8万元，保证金2万元。同时，被告擅自将房屋转租给多家经营，对合同构成根本违约。为了维护原告的合法权益，原告于2014年3月14日向被告发出告知函，函告被告：解除合同，返还房屋。但被告至今依然没有支付拖欠的租金返还房屋，仍在继续分租和自营获利。现请求法院判令被告返还房屋；支付所欠租金7670元及房屋占用费105204元（自2014年3月16日起至判决生效之日止，暂计算四个月，按照每天876.7元计算）；判令被告支付原告违约金15万元；本案所有诉讼费由被告承担。被告未应诉答辩。经审理查明：2010年9月1日，被告王东租赁了原告位于高唐县金城路中段南侧（老电影院南侧）商业房，经营麦克风KTV。租赁期间为3年。合同到期后，经过双方协商，约定续租一年。双方以原告为甲方被告为乙方签订了房屋租赁合同，约定：第一条、甲方出租给乙方的房屋位于高唐县金城路中段南侧，房产证号为高鱼邱湖第03**号；面积为3209.25平方米。第三条、为保证合同履行，乙方向甲方支付履行保证金3万元。该保证金在签订合同时缴纳。租赁期满，若乙方无违约行为且交还甲方房屋符合本合同第十二条第四、五款的约定时，保证金由甲方不计息全额退还乙方。第四条、1、租用期限：2013年12月6日至2014年12月5日。2、该房屋作为娱乐经营。第五条、租金支付：2、租金为32万元，每半年支付一次。分别于2013年11月26日，2014年5月6日支付。3、乙方于本合同签订之日向甲方支付首期房租16万元。第九条、未经甲方同意，乙方不得转租、转借或者与他人调换房屋。第十条、2、房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回房屋。（1）未经甲方同意，转租、转借的。（7）未按合同约定时间缴纳房租，逾期达一个月的。续租合同签订后，被告没有按时支付租金。经原告催要，被告于2013年12月31日向原告出具了一份承诺书，内容为：1、本人所租赁房屋只用于自营，外租部分自行解决。2、前半年房租本人承诺：2014年1月24日前支付房租8万元，保证金2万元（合计10万元）2014年3月3日前支付房租8万元，保证金1万元（合计9万元），其余事项按合同执行。3、若本人不能履行上述承诺，本人在支付房租的情况下，另行支付违约金15万元整。后被告于2014年2月18日支付租金8万元，2014年1月24日交纳保证金2万元，剩余的租金及保证金没有支付。原告在多次催要无果的情况下，于2014年3月14日向被告邮寄解除合同告知函，被告于2014年3月16日签收。告知被告解除租赁合同，并要求被告于2014年3月24日前腾空房屋，返还原告。被告签收告知函后没有及时腾空房屋，于2014年6月5日才将自己使用的部分房屋腾空后返还给原告。在第一次签订房屋租赁合同后，被告王东除自己经营使用部分房屋外，还将部分房屋转租他人使用，经营春夏秋冬饭店（后该饭店又转租他人，并更名为尚品豆捞饭店，现该饭店又另转租他人尚未开业）、来力桌球、棋牌室。2013年6月1日又将部分房屋转租他人经营熊出没俱乐部。现转租的房屋各次承租人还在继续使用。被告王东对已转租的房屋的租赁费已收取到2014年5月，并表示对转租的房屋已经收不回来，无法返还原告；且转租合同已经丢失，仅对个别次承租人的情况了解。对各转租房屋的面积没有精确测量，仅根据各个次承租人大概需要使用的面积，约定的租金。以上事实有原告提交的房屋租赁合同、被告出具的承诺书、原告给被告的告知函、特快专递邮寄单、房屋转租照片和原告的陈述以及对原告、被告的调查笔录在卷佐证。本院依法予以认定。为查明案件事实，保证次承租人的权利，也便于案件执行，本院曾公告要求各次承租人主张权利，但无人请求。经本院释明，要求原告追加次承租人为第三人，原告也多次表示不同意追加。本院到高唐县工商行政管理局调查，各次承租人无工商登记。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照双方合同的约定，被告应当及时足额的支付租金及保证金，但经原告多次催要，被告没有按时足额支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定和双方约定，原告有权解除合同。原告告知被告解除租赁合同后，被告没提异议，后将自己使用的房屋腾空返还原告，视为对原告解除租赁合同的认可。对于租赁合同解除前的租赁费，被告应当按照约定支付。原告要求被告支付拖欠的租金7670元（至2014年3月16日租赁费为87670元，扣除已交纳的80000元），应予支持。被告未按合同约定向原告支付租金和保证金，已构成违约，现原告要求被告承担自己承诺的违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应予支持。对于被告向原告交纳的保证金2万元，应在原告请求的违约金中予以扣除。双方合同解除后已无房屋租赁的租金，但被告继续占有使用原告的房屋，应当支付房屋的占用费，因此原告请求的房屋占用费应当予以支持。该占用期间的费用应当参照双方租赁合同的租金进行计算。至2014年6月5日被告应当支付原告房屋的占用费为62245.7元（自原告要求腾空房屋的时间2014年3月24日至被告实际腾空房屋的时间2014年6月5日，被告共继续占用71天。71天乘以每日租金876.7元）。因被告于2014年6月5日已将部分房屋返还原告，这个时间点之后已返还房屋的占用费，被告不应再予支付。对于被告转租房屋的占用费，被告王东应当支付原告。因双方就此问题没有达成一致意见，且原告对转租房屋占用费也不申请进行鉴定，因此本院无法确定这一占用费。综上，原告要求2014年6月5日以后房屋占用费的请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还租赁房屋的请求。因被告已将自己使用的房屋返还原告，转租的部分房屋现被他人使用，被告无能力返还，且原告不同意追加次承租人为第三人，法院依职权追加，也无次承租人的详细信息，无法追加。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行的除外；”故对原告的该项诉讼请求不予支持。因原告与被告的租赁合同已经解除（也已经到期），其他次承租人也没有与原告另行签订租赁合同，因此其他次承租人与被告王东所签订的租赁合同应为无效，原告可依所有权人的身份，向房屋占有人另行诉讼解决。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对诉讼权利的自行处分。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王东于本判决生效之日起十日内向原告高唐县湖滨花园置业有限公司支付拖欠的租金7670元；被告王东于本判决生效之日起十日内赔偿占用原告高唐县湖滨花园置业有限公司房屋的费用62245.7元；被告王东于本判决生效之日起十日内向原告高唐县湖滨花园置业有限公司支付违约金13万元。驳回原告高唐县湖滨花园置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5293元，由原告负担945元，由被告王东负担4348元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长 王桂泉人民陪审员 赵艳君人民陪审员 张建菊二〇一五年五月六日书 记 员 李秀红