（2015）丰民初字第2169号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-10-13

案件名称

福建世邦泰和物业管理有限责任公司与方汉良物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

泉州市丰泽区人民法院

所属地区

泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第2169号原告福建世邦泰和物业管理有限责任公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人ＸＸ来，该公司总经理。委托代理人林丽红，女，1976年1月17日出生，汉族，住泉州市鲤城区。委托代理人赖小瑜，女，1990年11月28日出生，汉族，住德化县。被告方汉良，男，1966年8月15日出生，汉族，住所地福建省泉州市鲤城区。原告福建世邦泰和物业管理有限责任公司与被告方汉良物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法由代理审判员郑丹红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人林丽红、赖小瑜到庭参加诉讼，被告方汉良经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告世邦泰和物业公司诉称，泉州骏景房地产开发有限公司是泉州市“西湖1号”小区的开发商，该公司于2010年7月1日与我公司签订物业管理合同，该公司将其开发的“西湖1号”小区物业委托我公司管理。被告是“西湖1号”小区14-1202业主，在接受原告提供的的物业管理服务后，却未能按时履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2012年8月1日至2014年10月31日止，被告连续拖欠物业管理服务费等不予缴付。上述各项费用累计达7232.1元。原告诉请判令1、被告向原告支付自2012年8月1日至2014年10月30日止的物业管理费5607.5元、电费公摊141.5元，合计5749元。2、被告向原告支付延迟交纳费用的滞纳金，滞纳金自欠费月份当月的16日起按每日万分之五计算至人民法院判令被告还款之日止（截止2015年3月15日暂计滞纳金1483.1元）。被告方汉良未做答辩，但向本院递交（2014）丰民初字第5053号民事判决书及（2015）泉民终字第903号民事判决书各一份。经审理查明，原告福建世邦泰和物业公司系一家从事物业管理及相关配套服务的企业（2012年6月29日经福建省工商行政管理局核准企业名称变更登记，更名前的企业名称为泉州世邦物业管理有限公司），泉州骏景房地产开发有限公司系座落在丰泽区新华北路“西湖1号”项目的开发商。被告方汉良系座落在丰泽区新华北路“西湖1号”14-1202号的业主，房屋建筑面积为89.71平方米。2010年7月1日，泉州世邦物业管理有限公司与泉州骏景房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定座落在丰泽区新华北路西湖公园西大门斜对面中骏.西湖1号高级住宅小区项目由泉州世邦物业管理有限公司进行物业管理服务，合同还约定，业主、使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应从逾期之日起，按应交管理费每日千分之三的标准支付滞纳金。原告按照前期物业管理服务合同的相关规定，向中骏.西湖1号小区收取物业服务费，高层住宅标准为每月2.5元／㎡，收费面积以建筑面积为准，车位管理费70元／月，每月15日前为当月物业管理服务各项费用的缴交期限。被告方汉良通过其妻子陈秀凤于2012年间到原告公司缴清了截止至2012年9月30日前的物业费用及车位管理费，电费公摊缴清截止至2012年7月31日。之后因被告位于该小区的两个车位时常出现被他人占用的问题，虽然泉州骏景房地产开发有限公司有通过书面通知及泉州晚报登报通知被告方汉良交房，但被告方汉良因其08、09号车位存在被其他业主占用的情况一直未办理房屋交接手续。另查，被告方汉良与泉州骏景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第20页附件四第四条物业服务费用中规定“一、乙方交纳物业管理服务费时间为自开发商向乙方发出通知次月1日起。”第35页附件六：《合同补充协议》第三节、房屋交接第十六条规定：“出卖人通知买受人商品房交付事宜……用以支付因该商品房而发生的综合物业管理费、水电费及其他费用，直至商品房交接手续办理完毕之日止。”上述“西湖1号”14-1202号住宅被告方汉良约于2014年10月转让他人，新业主自2014年11月开始缴交上述房产的物业服务费用。上述事实，有企业名称变更核准通知书、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、（2014）丰民初字第5053号民事判决书及庭审笔录等予以证实，本院予以认定。本院认为，物业管理企业请求业主支付物业服务费用应以提供物业服务为前提，而物业管理企业为业主提供正式服务应以业主入伙物业为开始。原告请求被告支付物业服务费用及电费公摊应提供被告已入伙物业的相应证明。被告在另案中辩称因其所有的车位时常被他人占用致使其无法与建设单位办理交房手续，原告在庭审中自认其并未与被告办理交接物业的手续，且未提供证据证明建设单位已将讼争房产交付被告，故对丰泽区新华北路“西湖1号”14-1202号房屋未办理交房手续的事实，本院予以认定。根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”结合被告方汉良与泉州骏景房地产开发有限公司于2009年10月21日签订的《商品房买卖合同》第20页即附件四：《前期物业服务合同》第四条第一款及第35页附件六：《合同补充协议》第三节、房屋交接第十六条的约定，建设单位与物业买受人未办理商品房交接手续期间所产生的综合物业管理费、水电费及其他费用应由建设单位支付，建设单位在物业买受人逾期交接的情况下以日万分之二的费用标准向物业买受人收取费用以支付上述综合物业管理费、水电费及其他费用。故，在被告尚未入伙物业的情况下，丰泽区新华北路“西湖1号”14-1202号房屋产生的物业管理费、电费公摊的缴费义务应由建设单位承担，原告公司可依据《前期物业服务合同》向物业建设单位泉州骏景房地产开发有限公司收取。如逾期交房的责任在于买受人一方，该物业未交房期间所产生的物业管理费等相关费用，建设单位可在交纳相关费用后向买受人追究逾期交房的损失赔偿责任。综上，原告主张被告已接受原告提供的物业服务并请求被告支付物业服务费、公摊电费等费用，证据不足，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告福建世邦泰和物业管理有限责任公司的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告福建世邦泰和物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员郑丹红二〇一五年五月六日书记员张振兴附：主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：