（2015）郑民三终字第238号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-21
案件名称
上诉人汤磊与被上诉人孟留军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汤磊,孟留军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第238号上诉人（原审原告）汤磊，男，1987年12月13日出生，汉族。委托代理人郭照洋，河南博风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孟留军，男，1979年9月21日出生，汉族。委托代理人肖少飞，河南雪阳律师事务所律师。委托代理人张恩亮，河南省新郑市薛店法律服务所法律工作者。上诉人汤磊因与被上诉人孟留军房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2014）新民初字第3405号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汤磊及其委托代理人郭照洋，被上诉人孟留军的委托代理人肖少飞、张恩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年1月15日，汤磊与孟留军达成一致意见，由汤磊租用孟留军的隆门项目4号楼101房屋用于商业经营，年租金为75000元。汤磊于当日向孟留军支付了半年的房租37500元以及押金6250元。2014年1月31日，汤磊与孟留军签订租房协议后，汤磊与张海涛合伙开始经营。双方约定租赁期间自2014年1月31日至2015年1月31日。任何一方违约，应向对方支付30000元违约金。合同在履行期间，张海涛于2014年3月10日将房屋部分空间分租给吴文光，吴文光又于2014年7月1日将分租部分房屋转租给张玉国。2014年7月，张海涛和孟留军均得知郑州市龙浩物业管理有限公司将在孟留军的房屋西侧垒隔离墙，可能影响门店经营，张海涛要求孟留军在房租方面进行优惠，孟留军同意将下半年房租降至34000元。张海涛于2014年7月11日将房租汇至孟留军指定的账户。2014年8月，郑州市龙浩物业管理有限公司将与孟留军的房屋隔间相望处垒墙封堵，张海涛的经营也因此惨淡。2014年9月17日，汤磊将房屋腾空，并短信告知孟留军决定解除合同并要求孟留军退还房租，双方因协商未果发生纠纷，汤磊诉至该院，请求判令孟留军返还租金34000元、押金6250元，并支付违约金30000元，共计70250元。原审法院认为：汤磊与孟留军于2014年1月15日就由汤磊租赁孟留军的房屋用于经营经协商达成一致，汤磊于当日向孟留军交付半年租金及押金，履行了主要义务，双方之间的房屋租赁关系成立。双方于2014年1月31日签订书面租房协议是其双方的真实意思表示，为有效合同，受法律保护，双方当事人均应全面履行合同义务。双方对转租约定不明，按照法律的规定，汤磊在转租、分租时应征得孟留军同意。汤磊在经营中，因相关物业公司根据需要封堵了与租赁房屋隔间相望处，在一定程度上影响了汤磊的正常经营，但并未在根本上使该租赁标的房屋丧失商业经营的用途，汤磊因此而在与孟留军协商未果的情况下单方解除合同，属违约行为，应按合同约定支付违约金。至汤磊2014年9月17日腾空房屋，合同尚未履行部分的租金约为25000余元，虽然小于汤磊应支付的违约金数额，但足以弥补汤磊违约给孟留军造成的损失。因此对于汤磊要求孟留军返还租金、支付违约金的请求，该院不予支持，但汤磊此前交付的押金，孟留军应予退还。该院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、孟留军应于本判决生效后十日内退还汤磊押金6250元。二、驳回汤磊的其他诉讼请求。案件受理费1556元，减半收取778元，由汤磊负担610元，孟留军负担68元。宣判后，汤磊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1.2014年8月初，孟留军在未征得汤磊同意情况下，擅自同意他人将汤磊租赁门面房的两个出入门封闭，剩余唯一一扇门也遮蔽过半，以致汤磊生意无法继续经营。无奈之下，汤磊只有向孟留军提出退房并赔偿汤磊经济损失。2、原审法院认为房屋封堵一定程度上影响了汤磊的正常经营，但并未在根本上使该租赁标的丧失商业经营的用途，该事实认定错误。汤磊与孟留军既已签订房屋租赁合同，孟留军必须保持房屋一致性。本案中，孟留军却未经汤磊同意擅自将该房屋的三扇门封堵两扇，仅余一扇也遮蔽过半。3、原审法院认为汤磊协商未果单方解除合同属认定事实错误。本案中合同标的已经发生重大变化，合同已无法继续履行，合同已符合解除条件，汤磊有权解除合同。而且，汤磊已经多次与孟留军商议，汤磊与孟留军已经同意解除合同。4、原审法院认为合同尚未履行部分的租金约为25000元，该认定事实错误。本案中房屋从7月底已经开始施工，汤磊的生意从此时已经严重影响，无法继续经营。孟留军应该足额退还汤磊下半年租金。二、本案中，孟留军在未经汤磊同意的情况下，擅自改变房屋结构的行为已经违反了合同约定，属违约行为，应依合同约定支付违约金3万元。本案房屋已经发生重大变化，合同已无法继续履行，汤磊有权解除合同，汤磊在多次协商未果的情况下无奈起诉。综上，请求撤销原判，改判孟留军返还汤磊租金34000元，退还押金6250元，判令孟留军支付汤磊违约金30000元，以上三项共计70250元，并由孟留军承担本案诉讼费用。被上诉人孟留军答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：汤磊与孟留军于2014年1月31日签订的书面租房协议是双方的真实意思表示，该合同真实合法有效，受法律保护，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，汤磊于当日向孟留军交付了半年租金及押金，亦即汤磊已经将自2014年1月31日至7月31日期间的租金支付完毕。合同在履行期间，张海涛于2014年3月10日将房屋部分空间分租给吴文光，吴文光又于2014年7月1日将分租部分房屋转租给张玉国。2014年7月，张海涛和孟留军均得知郑州市龙浩物业管理有限公司将在孟留军的房屋西侧垒隔离墙，可能影响门店经营，张海涛要求孟留军在房租方面进行优惠，孟留军同意将下半年房租降至34000元。张海涛于2014年7月11日将房租汇至孟留军指定的账户。本院认为，导致本案的纠纷原因有二，一是双方对转租约定不明，汤磊在转租、分租时未征得孟留军同意，导致在出现新情况时，汤磊未能及时与孟留军沟通；二是张海涛在明知郑州市龙浩物业管理有限公司将在孟留军的房屋西侧垒隔离墙，可能影响门店经营的情况下，仍然未与汤磊直接沟通是否继续租赁，而是张海涛与孟留军直接协商降低房租，在经过协商后，张海涛将优惠后的半年房租34000元汇至孟留军指定的账户。张海涛的付款行为应视为对继续租赁房屋无异议。据此，原审法院认为“房屋封堵一定程度上影响了汤磊的正常经营，但并未在根本上使该租赁标的丧失商业经营的用途”并无不当。关于汤磊称孟留军在未经汤磊同意的情况下，擅自改变房屋结构，应承担违约责任的上诉理由，因汤磊未能提交系孟留军擅自改变房屋结构的证据，故其该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1556元，由上诉人汤磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 童 铸审 判 员 刘 俊 斌代理审判员 顾 立 江二〇一五年五月六日书 记 员 方政渊（代） 关注公众号“”