（2015）前民初字第79号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-05-29

案件名称

松原市富田钢材市场有限公司与陈贵租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院

所属地区

前郭尔罗斯蒙古族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

松原市富田钢材市场有限公司,陈贵

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条，第六十六条

全文

松 原 市 富 田 钢 材 市 场 有 限 公 司 与 陈 贵 租 赁 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书（2015）前民初字第79号原告（反诉被告）：松原市富田钢材市场有限公司。组织机构代码证66438256-X。法定代表人：李曦茁，董事长。委托代理人：贾长宝，男，蒙古族，1976年9月13日生。委托代理人：李秀英，吉林江原律师事务所律师被告（反诉原告）：陈贵，男，1961年9月20日生。委托代理人：陶艳艳，吉林良佐律师事务所律师。原告（反诉被告）松原市富田钢材市场有限公司（以下简称富田公司）诉被告（反诉原告）陈贵租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）松原市富田钢材市场有限公司委托代理人贾长宝、李秀英，被告（反诉原告）陈贵及其委托代理人陶艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）富田公司诉称：2010年12月29日原、被告签订了书面的《摊位使用合同》，有效期为10年，陈贵并向富田公司交纳了两个摊位10年的部分租金10000元（每个摊位交10年的部分租金5000元），2011年7月1日，双方又签订《富田钢材批发市场摊位租赁合同》一份，约定陈贵租赁富田公司钢材市场5区的23、24号摊位，摊位总面积为234㎡，本合同有效期1年，自2011年7月1日至2012年6月30日；约定陈贵每月向富田公司交纳租金936元；租赁期间的前6个月，即2010年12月29日至2011年6月30日免收摊位费；续签合同原承租方有优先权。与此同时，因经营废旧的6区，经营状况不好，为了发展6区，富田公司对6区实施优惠条件，即凡租赁6区摊位的承租人，可以免收一年租金。这样，陈贵在尚未交纳5区二摊位租金之时，为了享受6区免收一年租金的待遇，主动与富田公司协商，将其5区23、24号摊位变更为6区的16、17号摊位，被告在6区的二摊位面积为164.4㎡，月租金为657.6元（4元×164.4㎡）。陈贵在2011年7月1日至2012年6月30日期间享受免收租金待遇。按约定，2012年7月1日在双方2011年7月1日签订的《富田钢材批发市场摊位租赁合同》期满后，双方应当重新签订一年期的租赁合同，陈贵并应按月缴纳6区16、17号摊位的租金，但是陈贵却继续使用摊位而拒不交纳租金，也不与富田公司签合同。《富田钢材批发市场摊位租赁合同》第5条规定，每月的1日至2日交付租金，逾期不交者，每天收取10%的滞纳金，三个月不交者，视为自动放弃，取消摊位使用权。至2012年10月，陈贵已经超过三个月没有交付租金，已对摊位丧失使用权，双方租赁合同已自动解除。陈贵应于2012年10月自动腾空6区的16、17号摊位，从市场迁出，可陈贵至今仍占用着摊位，所以诉请法院判决陈贵腾空6区的16、17号摊位，从市场迁出，并自2012年7月1日起至迁出之日按每月租金657.6元的标准向富田公司支付摊位租金及2012年7、8、9月份租金滞纳金197.30元（65.76元×3）。至于，陈贵所诉富田公司2012年3月9日至2012年3月25日停电行为，是由于陈贵封闭了6区道路，严重影响其他租赁户的生产经营，扰乱了市场经营秩序，富田公司依约对陈贵实施的管理行为，富田公司不应赔偿被告的经济损失，被告的反诉请求应予驳回。被告（反诉原告）陈贵诉称，2010年12月29日陈贵以其女儿陈彤彤的名义与富田公司签订《摊位使用合同》，约定承租期限为10年，合同期满后承租人有优先承租权。陈贵于2010年12月30日交付两个摊位部分摊位费10000元。原、被告口头约定承租面积为200㎡。2011年7月1日原、被告通过签订合同进一步确定陈贵租赁的摊位为5区23和24号两个摊位。后来为了带动6区发展，富田公司主动与陈贵协商将陈贵在5区的二摊位变更为6区16、17号摊位并免收陈贵一年的租金，即自2011年7月1日至2011年6月30日陈贵免交租金。2012年3月9日正当陈贵从事生产时，富田公司强行给陈贵断电，直至2012年3月25日才给陈贵恢复生活用电（二相电），而生产用电（三相电）至今未恢复，陈贵多次要求富田公司恢复生产用电并赔偿其经济损失，但均遭到拒绝，富田公司也不同意与陈贵签订6区16、17号摊位出租合同，所以，富田公司请求陈贵腾空6区的16、17号摊位，从市场迁出，并自2012年7月1日起至迁出之日按每月租金657.6元标准支付租金及2012年7、8、9月份租金滞纳金197.30元的诉讼请求，没有事实和法律根据，应予驳回；现反诉要求富田公司立即向反诉人提供生产用电即三相电，并赔偿反诉人自2012年3月9日以来的停电损失34万元（每月以10000元计）。经审理查明，2010年12月29日陈贵以陈彤彤的名义与富田公司签订了书面的《摊位使用合同》，陈贵从事钢材平板、卷板工作，租期为10年，合同期满原承租方有优先承租权。双方在该合同中约定，市场启动之初的6个月，即2010年12月29日至2011年6月30日富田公司免收摊位费。市场营业期间，连续三个月或累计6个月无人经营，视为自动放弃摊位使用权，本合同自动解除。2010年12月30日陈贵并向富田公司交纳了两个摊位的部分租金10000元（每个摊位交部分租金5000元），2011年7月1日，陈贵又以陈彤彤的名义与富田公司签订一份《富田钢材批发市场摊位租赁合同》，在该合同中进一步约定，陈贵租赁富田公司的摊位为5区23、24号，总面积为234㎡，本合同有效期1年，自2011年7月1日至2012年6月30日；二摊位每月租金为936元，租金按月收取，承租人于每月的1日至2日交付，无论摊位是否使用，摊位租金必须按时交付，逾期不交者，每天收取10%的滞纳金，三个月不交者，视为自动放弃，取消摊位使用权。承租人必须遵守富田公司的各种规章制度，服从管理，配合富田公司搞好市场各项工作，如承租人违反相关规定，富田公司有权给予相应的经济处罚或停业整顿。与此同时，富田公司对钢材市场经营废旧的6区推出了优惠条件，即凡租赁6区摊位的承租人，可以免收一年租金。这样，陈贵在尚未交纳5区二摊位租金之际，经协商，将其5区23、24号摊位变更为6区的16、17号摊位，陈贵在6区的16、17号二摊位总面积为164.4㎡，月租金为657.6元（4元×164.4㎡）。原告自2011年7月1日至2012年6月30日享受免收租金的待遇。2012年3月9日，因陈贵在通道上堆放钢板，富田公司停止对陈贵供电16天，于2012年3月9日停电，于2012年3月25日恢复对陈贵供应生产用电和生活用电，即两相电和三相电。此后，陈贵以富田公司强行停电造成其经济损失为由，在2011年7月1日订立的《富田钢材批发市场摊位租赁合同》期满后，继续使用摊位，而未与富田公司签订继续使用摊位合同，并提出了如果富田公司不赔偿其经济损失，陈贵便不交付摊位承租费。2012年10月15日富田公司因陈贵不交付2012年7、8、9、10四个月的摊位租赁费，再次停止向陈贵供应生产用电即三相电，直至今日未予恢复。现富田公司诉来法院要求陈贵腾空6区的16、17号摊位，从市场迁出，并自2012年7月1日起至迁出之日按每月租金657.6元标准向富田公司支付摊位租金及2012年7、8、9月份摊位租金滞纳金197.30元（65.76元×3）；陈贵则提出反诉要求富田公司立即提供生产用电即三相电，并赔偿其自2012年3月9日以来因被富田公司停电所受到的经济损失34万元。上述事实，原、被告陈述，《摊位使用合同》和《富田钢材批发市场摊位租赁合同》，被告交纳电费收据及证人证言等在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告间的《摊位使用合同》和《富田钢材批发市场摊位租赁合同》虽然是原、被告真实的意思表示，但停业整顿是行政处罚行为，原、被告不能通过合同设立，原、被告此项约定无效，因此富田公司对陈贵停业整顿的行为违法，因此对陈贵造成的损失应予赔偿。原、被告之间的摊位租赁合同的其他条款合法有效。原、被告对富田公司于2012年3月9日对陈贵实施了停止供电的行为无争议；争议的是，富田公司称2012年3月25日已恢复对陈贵供应生产用电和生活用电，陈贵则称2012年3月25日富田公司只恢复其生活用电，生产用电至今未恢复。但是，陈贵在宁江区法院开庭时已承认原告于2012年3月25日恢复了对其供电，虽然未肯定富田公司为其恢复的是全部用电，但是也没有指出恢复的只是生活用电，只是强调富田公司的停电使陈贵冰坏了，干不了活了（见2013年度宁民初字第3596号卷宗第45页）；陈贵的代理人在宁江区法院开庭时则承认被告4月份生产了9天（见2013年度宁民初字第3596号卷宗第44页），对此陈贵在场而没有反对；富田公司提供的陈贵用电收据也间接证明了陈贵4月份生产用电即三项电处于畅通状态，被告应用三项电进行生产加工，综上，能够认定富田公司因陈贵经营占道，给予陈贵停电16天，于2012年3月9日停电，于2012年3月25日恢复生产和生活用电，陈贵称自2012年3月9日以来一直未恢复生产用电，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。富田公司对陈贵停电16天属于违约，应予赔偿。陈贵主张按照每月10000元的标准赔偿其损失的请求，没有事实和法律依据；陈贵系从事钢材平板、卷板工作，属于制造业，所以，富田公司应按照2011年度国民经济制造行业职工平均工资，即每日136.11元赔偿其停电行为给陈贵造成的损失，因此富田公司应赔偿陈贵损失2177.76元（136.11元×16日）。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。富田公司的停电行为当然给被告造成损失，即使在该损失未确定阶段，陈贵主张富田公司不赔偿停电损失，则不交摊位租金亦是行使同时履行抗辩权的行为；而陈贵不交付摊位租金，富田公司则于2012年10月15日再次给陈贵停止供应生产用电的行为也是行使同时履行抗辩权的行为；原、被告主张的同时履行抗辩权，即不能使原告陷入违约，也能不能使被告陷入违约，因此富田公司主张解除与陈贵摊位租赁合同，要求陈贵腾空摊位，从市场中迁出，支付2012年10月15日之后的摊位租金和摊位租金滞纳金的诉讼请求，以及陈贵要求富田公司赔偿2012年10月15日之后的停电损失的诉讼请求，本院均不予支持。富田公司称因陈贵不交付2012年7、8、9、10四个月的摊位租金，原告于2012年10月15日再次停止向被告供应生产用电，且有电工贺志刚的证明，陈贵对此虽有异议未提供相应的证据，因此，本院能够认定因陈贵拒绝交付2012年7月份以后的摊位租金，富田公司于2012年10月15日再次停止向被告供应生产用电，直至今日亦未恢复。陈贵称与富田公司口头约定承租摊位面积为200㎡，但富田公司对此予以否认，陈贵未提供证据未予证明，对此本院不予采信，而且原、被告的摊位租赁合同应当采用书面形式。故依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、本诉被告陈贵本判决生效之日立即支付本诉原告松原市富田钢材市场有限公司摊位租金2301.60元（657.60元×3.5个月）。二、反诉原告松原市富田钢材市场有限公司于本判决生效之日立即赔偿反诉原告陈贵损失2177.76元。三、一方不履行相应的给付义务前，无权申请法院对相对方强制执行。四、驳回本诉原告松原市富田钢材市场有限公司和反诉原告陈贵的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由被陈贵告承担；反诉案件受理费6400元（缓交）由反诉被告松原市富田钢材市场有限公司承担50元，由反诉原告陈贵承担6350元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。审　判　长　　宋长喜人民陪审员　　郭微微人民陪审员　　李淑霞二〇一五年五月六日书　记　员　　关中杰 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