（2015）桂市民四终字第190号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-16
案件名称
上诉人周鸿鸣与被上诉人潘保记房屋买卖纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周鸿鸣,潘保记
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第190号上诉人（一审被告）周鸿鸣。委托代理人秦健，广西建桂律师事务所律师。被上诉人（一审原告）潘保记。委托代理人赵思军，广西嘉合律师事务所律师。上诉人周鸿鸣因与被上诉人潘保记房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年3月19日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人周鸿鸣及其委托代理人秦健，被上诉人潘保记的委托代理人赵思军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：位于桂林市象山区瓦窑路二巷5号房屋，原房产所有权人系被告周鸿鸣（原证号30043194），产权登记建筑面积113．92平方米。但该房屋除一、二层有产权部分外，还附有结构相连的包括地下室、第一层和第二层扩建部分、第三层等建筑面积合计约为140平方米的无产权部分。2010年1月21日，原告潘保记与被告周鸿鸣以及中介方桂林市博便士房地产信息咨询有限公司签订《房屋买卖中介服务合同书》，约定被告周鸿鸣将其所有的位于桂林市象山区瓦窑路二巷5号的住宅壹栋（房屋面积为113.92平方米）及房屋内固定装修、水电设施以39万元出售给原告潘保记；购房款在签订本合同之日支付定金1万元，另7万元用于办理产权、土地过户所需税费，原告领取新产权证之日付1l万元，余款20万元从签订买卖契约之日起5年内付清等内容。同年3月4日，原被告双方在桂林市房产管理部门完成该房屋产权过户手续，房产管理部门向原告核发桂林市房权证象山区字第××号房屋所有权证，该证记载“房屋所有权人潘保记、房屋坐落象山区瓦窑路二巷5号1-2层、总层数2、建筑面积113.92平方米”等内容。2014年3月12日，原告取得该房屋土地使用权证，证上记载“土地使用权面积91.80平方米；坐落：象山区瓦窑路二巷5号1-2层”。房屋过户后，原告依约向被告履行了付款义务。但之后被告表示其出卖给原告的只是有产权部分的房产，并不包括该房屋附有的无产权部分建筑物，为此双方发生纠纷。目前，该房屋附有的无产权部分的建筑物由被告控制管理。一审法院审理认为：被告周鸿鸣将其所有的位于桂林市象山区瓦窑路二巷5号房屋出卖给原告潘保记，双方在中介公司签订的《房屋买卖中介服务合同书》中约定交易房屋为“住宅壹栋”，因该栋房屋除包括一、二层有产权部分建筑面积113.92平方米外，还实际包括附有的结构相连的地下室、第一层和第二层扩建部分、第三层等建筑面积合计约为140平方米的无产权部分，上述两部分不可分割，构成该房屋整体。双方合同的内容没有特别约定交易不包括无产权部分，因此，双方交易应附随包括无产权部分的建筑物的交付，才符合合同约定交易“住宅壹栋”的本意。该院对于被告答辩意见不予采纳。原告为该房屋的善意买受人，被告应当遵守诚实信用原则履行合同义务。该房屋无产权部分建筑物未经过建设规划行政管理部门批准建设，没有合法产权手续，属于违法建筑，原被告之间涉及该房屋违法建筑部分的买卖不受法律保护。但是，根据最高人民法院召开全国民事审判工作会议精神：因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于人民法院受案范围。本案从维护社会秩序稳定的角度出发，结合当事人在合同中的真实意思表示，该院认为，被告应当将涉案房屋无产权部分建筑物，交付给原告进行管理。另，该院对于原告要求被告赔偿占用无产权部分建筑物期间经济损失之诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：被告周鸿鸣将桂林市象山区瓦窑路二巷5号房屋地下室、第一层和第二层扩建部分、第三层的无产权部分的建筑物腾退后交付原告潘保记，由原告管理。案件受理费150元（原告已预交），本案适用简易程序，诉讼费减半收取，本院退回原告诉讼费75元。实收诉讼费75元，由被告承担。上诉人周鸿鸣不服一审判决，上诉称：其与被上诉人涉案房屋买卖纠纷一案曾由桂林市象山区人民法院再审，该院作出（2014）象民再字第1号民事判决，撤销了原判决中潘保记对涉案房屋无产权部份管理、使用的判项。而本案中，一审法院判决无产权房屋由潘保记管理，与（2014）象民再字第1号民事判决产生冲突，相互矛盾；且被上诉人的一审诉讼请求只要求上诉人腾退房屋及赔偿租金，而一审法院却作出无产权房屋由被上诉人保管的判决，超出了被上诉人的诉请。综上，上诉人请求本院撤销一审判决，依法重新作出判决。被上诉人潘保记答辩称：一审判决认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人与被上诉人因涉案房屋买卖发生纠纷，被上诉人于2012年向一审法院提起诉讼，该院于二○一三年二月二十八日作出（2012）象民初字第1263号民事判决，该判决第二项为：二、原告潘保记与被告周鸿鸣买卖位于桂林市象山区瓦窑路二巷5号违章建筑的房屋的买卖行为无效；该违章建筑在相关房屋管理部门处置前，由原告潘保记管理、使用。上诉人不服（2012）象民初字第1263号民事判决，向该院提起再审。该院再审认为：申请人（上诉人）与被申请人（被上诉人）在《房地产买卖契约》中约定交易的房屋为位于桂林市象山区瓦窑路二号5号住宅壹栋，约定的交易价格为39万元，双方实际履行的交易价格为39万元，申请人与被申请人实际是按照《房屋买卖中介合同书》履行。申请人并未提交证据证实其关于卖给被申请人的房屋只是1-2层，不含无产权的三层和地下室的意见。根据诚实信用原则，申请人与被申请人交易的房屋为位于桂林市象山区瓦窑路二巷5号住宅壹栋（即包括了无产权部分的房屋）。现查明，申请人目前仍占用上述房屋的一部分，未完全将上述房屋交付给被申请人，故被申请人要求申请人立即搬出其非法占用的桂林市象山区瓦窑路二巷5号1层房屋，交付被申请人占有使用的诉讼请求，该院予以支持。关于无产权部分房屋的买卖，因无证据证明该部分房屋取得了建设规划许可证名该部分房屋是否构成违章建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，应由桂林市人民政府城乡规划主管部分进行认定和处理，不属于法院的审理范围。故在桂林市人民政府城乡规划主管部门对涉案房屋无产权部分进行认定和处理之前，申请人请求确认桂林市象山区瓦窑路二巷5号房屋违建部分买卖无效的诉讼请求，该院不予支持，原审判决第二项应予以撤销。据此，该院作出（2014）象民再字第1号民事判决：一、撤销该院（2012）象民初字第1263号民事判决书第一、第二项；二、再审申请人周鸿鸣应搬出被申请人潘保记所有的位于桂林市象山区瓦窑路二巷5号1层房屋，并将该房屋交付被申请人潘保记占有、使用；三、驳回被申请人潘保记要求确认上述房屋违建部分（半地下室、第三层等无批准手续擅自扩建部分，建筑面积约140平方米）买卖无效的诉讼请求……。该再审判决生效后，涉案房屋无产权部分仍由上诉人控制管理，被上诉人遂提起本案诉讼，请求判决上诉人将其侵占的涉案房屋不可分割附属部分（具体包括地下室、第一层和第二层扩建部分、第三层等合计约140平方米）腾退后返还被上诉人。一审判决查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为：一审法院（2014）象民再字第1号民事判决认定，上诉人与被上诉人交易的房屋为位于桂林市象山区瓦窑路二巷5号住宅壹栋，包括无产权部分的房屋，且该再审判决明确判令上诉人应搬出涉案房屋，将该房屋交付被上诉人占有、使用。可见，该再审判决虽撤销了（2012）象民初字第1263号民事判决书第二项，但撤销的应是该判项中对双方买卖违章建筑的行为认定为无效部分的判决，并未撤销被上诉人对涉案房屋无产权部分的管理、使用。故上诉人称（2014）象民再字第1号民事判决撤销了被上诉人对涉案房屋无产权部份管理使用的判决、本案中一审法院判决无产权房屋由被上诉人管理与再审判决产生矛盾和冲突的上诉理由不成立，本院不予支持。被上诉人在本案的一审诉讼请求为：“被告将其侵占的位于桂林市象山区瓦窑路二巷5号房屋的不可分割附属物部分（具体包括地下室、第一层和第二层扩建部分、第三层等建筑面积合计约为140平方米）腾退后返还原告”，而一审法院对此判决：被告周鸿鸣将桂林市象山区瓦窑路二巷5号房屋地下室、第一层和第二层扩建部分、第三层的无产权部分的建筑物腾退后交付原告潘保记，由原告管理。该判决符合被上诉人的诉讼请求，并未超出被上诉人的诉请范围。故上诉人称一审法院判决无产权房屋由被上诉人保管超出了被上诉人诉请的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。一审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人周鸿鸣负担。判决为终审判决。审 判 长 於暑光审 判 员 吴 俣代理审判员 蒋子秀二〇一五年五月六日书 记 员 李菊丽