（2015）二中民终字第02670号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-21
案件名称
北京新城连停车管理有限公司与北京龙基物业管理发展中心服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京新城连停车管理有限公司,北京龙基物业管理发展中心
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第02670号上诉人（原审被告、反诉原告）北京新城连停车管理有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼7260房间。法定代表人范亚层，总经理。委托代理人李金伦，男，1979年6月24日出生。委托代理人罗文喜，男，1977年8月15日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京龙基物业管理发展中心，住所地北京市西城区黑窑厂西里*号楼**号。法定代表人谢建存，总经理。委托代理人王天培，男，1975年10月10日出生。委托代理人张玲玲，女，1977年12月1日出生。上诉人北京新城连停车管理有限公司因服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第22765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京新城连停车管理有限公司之委托代理人李金伦、罗文喜，被上诉人北京龙基物业管理发展中心之委托代理人王天培、张玲玲到庭参加诉讼，现已审理终结。2013年10月，北京龙基物业管理发展中心（下称龙基物业中心）起诉至原审法院称：我中心为加强×××停车管理，使之规范化、专业化、科学化，更好维护业主和车主停车、居住的合法权益，于2013年4月1日与北京新城连停车管理有限公司（下称新城连公司）签订《车场经营管理服务合同》，其中约定：我中心将×××车辆进出停放全权交与新城连公司管理，新城连公司自负盈亏、合理收费、合法经营；我中心监督新城连公司管理工作，如发现严重违规，有权提出书面警告，直至终止合同；新城连公司应当做到维护我中心形象，辖区内车辆停放安全、进出有序；如发现车位内停放车辆有剐蹭或其他损坏，应保护好现场并及时通知车主，由新城连公司据实出具有关证明，协助车主进行理赔；新城连公司负责处理顾客投诉和纠纷；新城连公司负责其员工工资等管理。该合同新城连公司一方负责人为李金伦。然而，新城连公司入住×××后，并未尽职尽责，停车管理混乱，管理区域内事故频发，发生事故不予解决，拖欠员工工资，导致业主车主普遍不满，大量投诉新城连公司，频繁找到我中心要求协调解决，给我中心带来大量工作压力，造成恶劣影响。在我中心再三监管和警告下，新城连公司代表人李金伦于2013年7月9日作出承诺：截至七月底，门岗人员如不能认真履行岗位职责，三日内更换；增加巡逻岗和监控岗力度，降低事故和及时解决投诉问题；完成五个车位指标，提高小区收费率，如不能完成任何一项，自愿解除合同。经过两个月的监督和考察，新城连公司并未履行承诺，车辆管理依然混乱，中控室人员无证上岗，事故和投诉不减反增，投诉问题没有解决，车辆指标没有完成。因此根据双方签订合同的约定，我中心于2013年9月11日向新城连公司送达了《关于解除停车场经营管理函》，因此双方之间的合同已经于2013年9月11日依法解除。合同解除后，新城连公司对交接、撤场事宜不予配合，财物拒绝交还我中心，强行占据×××停车区域，造成极其混乱的局面，更有甚者，新城连公司登出《致×××业主的一封信》，其中再三诋毁我中心。因此，我中心为维护自身形象和小区业主合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、我中心与新城连公司签订的《车场经营管理服务合同》于2013年8月31日解除；2、新城连公司退还我中心多收车主的停车费64475元；3、新城连公司赔偿因损毁我中心声誉的损失20000元；4、新城连公司向我中心赔偿其他经济损失（包括车主的车损赔偿、设施设备损坏、水、电费等）合计70366.1元；5、新城连公司立即腾退、撤离×××停车场、办公室、×××3号楼1门001室及003室被占用的场地。新城连公司辩称：龙基物业中心所述的事实与真实情况不符。双方签订车场经营管理服务合同之后，我公司按合同约定尽职尽责履行合同义务，反而是龙基物业中心多处、多次违反合同约定。合同签订后约定应由我公司进行收费，而龙基物业中心违反合同约定，仍然收取停车管理费，收取后不支付给我公司。我公司不认为合同已经解除，所以要求驳回龙基物业中心的诉讼请求，并要求继续履行合同。另外，2014年3月10日，龙基物业中心人员强行入住停车场，双方并非交接，而是强行让我公司离场。新城连公司反诉称：双方于2013年4月1日签订《车场经营管理服务合同》，约定从2013年4月1日至2016年3月31日，龙基物业中心将×××车辆进出停放全权交给我公司管理等内容。我公司完全按照双方的约定履行合同时，龙基物业中心私自以物业公司的名义仍在收取停车费。经我公司交涉，龙基物业中心让我公司的经理书写承诺书，才退还了部分停车费，还仍有107900元未退还。我公司再向龙基物业中心索要时，龙基物业中心明确告知，如再索要，就要解除合同。无奈之下，我公司只好压低成本，结果又让员工不满。至2013年9月12日，龙基物业中心又公开要求与我公司解除合同。故我公司提出反诉，要求龙基物业中心给付所收停车费107900元；龙基物业中心赔偿合同履行期间违约给我公司造成的损失20000元；龙基物业中心给付2013年11月至2014年3月10日期间停车场经营损失148500元；因强行入住致使合同无法继续履行，龙基物业中心退还管理费、押金50000元；反诉费用由龙基物业中心承担。龙基物业中心针对反诉答辩称：合同已经依法解除，不存在给付停车费的问题，金额也无法确定。关于反诉请求第二项，我中心没有违约，也谈不上给违约赔偿。新城连公司所述与事实部分不符。管理费和押金共50000元，新城连公司应当在2013年4月1日交齐，事实上直到2013年7月才交齐，新城连公司存在违约行为。新城连公司没有维护小区的停车安全及出入秩序。新城连公司虽然对小区进行了绘制车场图、绘制车位等一系列工作，但多数合同义务没有完成。如关于地锁问题，都是业主自身支出费用进行的更换。新城连公司称我中心私自以物业名义收停车费，这是一个历史形成的问题，业主信任我中心，所以形成这个习惯。而且合同中也没有任何条款禁止我中心收取停车费。在合同签订的过渡期，双方没有任何冲突，新城连公司也认可我中心的这种做法。我中心向新城连公司结算了大部分停车费，所以我中心没有违约行为。关于新城连公司称我中心强迫其写承诺书，我中心认为没有这个事实，不存在强迫的行为，是其自愿书写，而且书写承诺书是因为停车场混乱，造成业主的抱怨、投诉。双方所签订合同依法已经解除，因此2013年8月31日之后的费用应当归属我中心所有。不存在新城连公司所述违约情形，也不应当由我中心支付违约金。50000元中，其中32000元是押金，其余18000元是管理费，在折抵我中心损失后如有剩余，可以返还新城连公司。管理费中，其中有5个月是我中心在管理，因此也不可能全部返还新城连公司。新城连公司所述我中心人员强行入驻场地不属实。2014年2月底，新城连公司人员就已自行离场，我中心是直接接管，不存在强行清退的问题。因此，不同意新城连公司的反诉请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。龙基物业中心具有经营四平园停车场的资质，其与新城连公司于2013年4月1日签订的《车场经营管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，当事人应当履行各自的义务。在合同履行初期，新城连公司存在其人员履行职责不到位，业主投诉问题解决不及时等问题；而龙基物业中心亦存在将停车场交由新城连公司管理后，仍以自己名义通知业主办理停车手续、低价收取费用等行为。双方履行合同均存在一定瑕疵，但是尚不足以认定一方构成违约，亦不构成法定或约定的合同解除条件。因此，龙基物业中心虽然于2013年8月31日向新城连公司送达《关于解除停车场经营管理函》，新城连公司项目负责人李金伦于2013年9月11日签收，但不能认定双方所签订的《车场经营管理服务合同》已于2013年8月31日解除。故对于龙基物业中心请求法院判令《车场经营管理服务合同》于2013年8月31日已经解除的诉讼请求，法院不予支持。但由于双方在合同履行中未能本着协商的态度，良好解决存在的争议，以致在本案诉讼过程中，新城连公司实际已经从×××停车场等场地撤场，表明双方分歧过大，继续履行合同已无可能，合同目的已经不能实现。法院虽不予支持龙基物业中心请求法院判令《车场经营管理服务合同》于2013年8月31日已经解除的诉讼请求，但基于其解除合同的本意，以及双方的目前实际状况，法院认为《车场经营管理服务合同》仍应以解除为宜。由于前述法院认定双方尚不足以构成违约行为，故对于新城连公司反诉要求龙基物业中心赔偿违约损失20000元的请求，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性×，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。龙基物业中心称新城连公司于2014年2月底撤离×××停车场等场地，新城连公司则表示是在2014年3月10日，龙基物业中心强行让其公司撤场。双方对此虽然没有提供证据，但足以说明双方以实际行动表明不再履行合同。综合双方的陈述，法院确定以2014年2月最后一天，即当月28日为新城连公司撤离场地的日期。此后，虽然《车场经营管理服务合同》虽未经法院依法判决解除，但双方已经实际终止履行。因新城连公司已经撤离合同约定的停车场等场地，故龙基物业中心要求新城连公司腾退、撤离×××停车场、办公室、×××3号楼1门001室及003室被占用场地的诉讼请求，已无实际判决及执行意义，故法院不予支持。合同履行过程中，龙基物业中心将×××停车场交由新城连公司管理经营，以及向新城连公司支付部分收取的停车服务费用等行为，以及新城连公司向龙基物业中心支付管理费、押金，收取业主停车费等行为，均属于依法履行合同的行为。故龙基物业中心主张新城连公司返还收取车主停车费64475元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。《车场经营管理服务合同》约定新城连公司在管理×××停车场期间，应自负盈亏、合理收费、合法经营。而在双方产生纠纷，未能良好沟通解决，新城连公司自身提供管理服务不足，且合同已无履行基础，被法院判令解除的前提下，新城连公司反诉向龙基物业中心继续索要2013年4月至10月的停车费107900元，以及支付2013年1月至2014年3月10日的停车场经营损失148500元的反诉请求，既无充分证据支持，亦无事实及法律依据，法院均不予支持。新城连公司张贴《致×××业主的一封信》和《通知》，通过记载的内容可以视为其目的在于告知业主管理停车场的现实状况及所遇到的问题，不足以认定存在对龙基物业中心声誉的侵害，且本案为服务合同纠纷，并非侵犯名誉权的案件，故龙基物业中心要求新城连公司赔偿侵犯其声誉的损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。龙基物业中心主张新城连公司赔偿车主的车损损失、设施设备损坏及水、电费支出等。其中车主的车辆损失应当由权利人自己主张，虽然龙基物业中心庭审中提交由受损车主出具的代为申请赔偿书，但仍不应作为权利主体主张车辆损失赔偿，故法院不予支持。关于设施设备损失，龙基物业中心向法院提交发票、出库单等证据，用以证明存在监控系统、道闸杆系统、地锁等设施损坏，龙基物业中心负责进行了修理。但依据《车场经营管理服务合同》中“人为损坏由乙方负责”的约定，龙基物业中心并无证据证明上述设备设施的损坏，系由于新城连公司人为故意损坏造成，故对于该部分赔偿主张，法院不予支持。关于水、电费，根据龙基物业中心提交的票据显示，用水用电的地址均位于×××3号楼1单元003号，而依双方当事人确认，该地址系新城连公司占用，故新城连公司应当负担自2014年4月1日双方合同签订后，合同期限内的水、电费用。根据龙基物业中心提交的票据，法院确定新城连公司应当向龙基物业中心负担水费456元、电费3000元。根据《车场经营管理服务合同》，新城连公司向龙基物业中心支付第一年管理费18000元，以及押金32000元，共计50000元。合同解除后，龙基物业中心应当将押金返还新城连公司。而关于管理费部分，经法院前述认定，在新城连公司于2014年2月底（即当月28日）撤离场地后，双方实际终止履行合同，故龙基物业中心应当将2014年3月一个月的管理费1500元，退还新城连公司。故法院对新城连公司要求龙基物业中心退回管理费、押金的反诉请求中，合理的部分，予以支持。据此，原审法院于2014年11月判决：一、自判决生效之日起，解除北京龙基物业管理发展中心与北京新城连停车管理有限公司于二○一三年四月一日签订的《车场经营管理服务合同》；二、自判决生效之日起十日内，北京新城连停车管理有限公司给付北京龙基物业管理发展中心水费四百五十六元整、电费三千元整；三、自判决生效之日起十日内，北京龙基物业管理发展中心退还北京新城连停车管理有限公司押金三万二千元整、管理费一千五百元整；四、驳回北京龙基物业管理发展中心的其他诉讼请求；五、驳回北京新城连停车管理有限公司的其他反诉请求。判决后，新城连公司不服，上诉至本院称：2013年4月1日我公司接手西平园小区停车管理时，龙基物业中心在此之前预收2013年4月1日以后的停车费173000元，在2013年4月1日以后，龙基物业中心又收取了本应由我公司收取的停车费34900元，共计207900元，减去我公司给龙基物业中心出具收条的金额100000元，龙基物业中心尚应付我公司停车费107900元；在原审中，龙基物业中心虽然认为不存在给付停车费的问题，金额也无法确定，但原审中龙基物业中心明确表示“新城连公司称我中心私自以物业名义收停车费，这是一个历史形成的问题，业主信任我中心，所以形成这个习惯。而且合同中也没有任何条款禁止我中心收取停车费……我中心向新城连公司结算了大部分停车费，所以我中心没有违约行为”，原审判决认为我公司要求龙基物业中心给付停车费107900元没有事实和法律依据，是错误的；合同明确约定龙基物业中心将×××车辆管理权交由我公司，我公司自负盈亏经营、做到合理收费，我公司向龙基物业中心缴纳管理费，从合同中完全能够得出我公司有权取得经营管理期间的停车费，龙基物业中心在将管理收费权转交给我公司后还收取停车费有违诚实信用原则，收入应如实转交我公司；在原审中，龙基物业中心承认收取、已向我公司支付了大部分停车费，这说明龙基物业中心收取停车费的事实存在，且尚未全部支付给我公司，但是龙基物业中心未向法庭说明其收取停车费的具体明细及金额，该证据系龙基物业中心掌握，依证据规则，龙基物业中心应提交该证据，否则应承担对其不利的法律后果；我公司管理涉案小区的停车，收取停车费问题直接关系到我公司的根本利益，合同明确约定我公司有收费的权利及车位的收费标准，龙基物业中心仍自己收取停车费、且低价收取停车费，属于严重违约，直接损害我公司的重大合同利益，严重干扰我公司的正常经营活动，且龙基物业中心在收费后拒绝向我公司提交收费明细，隐瞒收费的具体数额，拒不如实向我公司支付所收取的停车费，直接致使我公司入不敷出，陷入经营困难的境地，才导致出现一些问题；龙基物业中心在我公司不存在违约行为的情况下，于2013年9月11日向我公司发出《关于解除停车场经营管理函》，明确其于2013年8月31日解除双方的合同，在我公司不同意后，使用暴力强行将我公司人员及部分物品赶出×××，导致我公司不能继续履行合同，这是龙基物业中心违法解除合同，属于严重违约行为，龙基物业中心应承担相应的违约责任，原审中，我公司申请原审法院调取公安机关出警记录及相应案件材料，原审法院未依法调取；龙基物业中心的上述行为，严重违反合同约定和全部、诚实信用履行合同的义务，导致我公司无法继续履行合同，依法应当承担赔偿我公司损失的责任，包括我公司的直接损失、间接损失（预期利益）等；龙基物业中心主张我公司工作人员用于休息的×××3号楼1单元001号在合同期间发生电费3000元，但是中控室亦位于该房间内，中控室的设备设施用电占所有电费的绝大部分，我公司工作人员使用一根日光灯的用电是很小的一部分，且中控室系龙基物业中心用于整个小区的安全监控使用，我公司与龙基物业中心之间仅对停车管理服务有合同关系，并非针对整个小区的安全，中控室并非由龙基物业中心交由我公司管理停车使用，不属于我公司管辖范围，仍由龙基物业中心负责，只是因为我公司工作人员在此处休息，工作人员个人偶尔帮助龙基物业中心看看中控而已，因此中控室发生的电费应由龙基物业中心承担，请求二审法院撤销原判第二、五项，判令龙基物业中心给付我公司停车费107900元，并赔偿我公司损失168500元。龙基物业中心对原判有异议，但未提出上诉。经审理查明：龙基物业中心在2013年4月27日至2014年4月27日期间，具有对×××停车场的经营资质。2013年4月1日，龙基物业中心（甲方）与新城连公司（乙方）签订《车场经营管理服务合同》，约定：管理权限：×××车辆进出停放全权交给乙方管理；管理范围：×××内规划车位和临时可停车位；管理费用：乙方自负盈亏经营、做到合理收费、合法经营；规划内186个停车位，每个停车位收费标准按照北京市物价局京价（收）字（2002）194号《关于调整我市机动车停车收费标准通知》小型车包月150元／月，大型车包月210元／月，第一年向甲方交纳管理费共计18000元（不含税），押金32000元（乙方按甲方管理要求合同到期后返还押金）于本合同生效之日起十日内交清。甲方收到费用后及时交接车位手续同时办理车位费用结算。第二年起以新增车位数（在原有车位数186个的增加数）的收入10%提给甲方，每年18000元为基数不变；甲、乙双方权利与义务：甲方权利与义务：向乙方出具市管委对该小区核发的停车管理备案表，小区平面图，使乙方能合法经营；甲方负责对前期车辆管理所需设备设施建设，并对其拥有所有权；负责车场内的管线、路面、护栏、车的引导线标识等的维护保养，更新改造由甲方负责，但人为损坏由乙方负责；甲方监督检查乙方的经营管理工作，提出处理意见和建议。甲方配合乙方调解、处理业主之间矛盾事宜。事后乙方将事情处理结果汇报给甲方，发现乙方严重违规有权提出书面警告，直至终止合同；为了方便管理，甲方应提供办公、住宿房间，并由物业进行统一管理；按约定时间向乙方收取车辆管理费和其他应交费用；乙方权利与义务：建立业主停放车辆档案，停车场（库）管理规定，服务公约，执勤岗位职责，完善管理标准；维护甲方企业形象，严格执行甲方管理制度，做到辖区内车辆停放安全、进出有序；实行车辆进出门卫制度，门卫严格查验进出车辆证卡，保证小区内停车有序，道路畅通。按物价规定标准执行停车收费；为保证乙方的合法权益，车管员有权限制无证车辆进入辖区，对车况异常的车辆，车管员有权要求车主确认签字后方可出入辖区停放。如发现车位内停放车辆有剐蹭或其他损坏，应保护好现场并及时通知车主，事故核实后，由乙方据实出具有关证明，协助车主理赔；乙方在经营中办理停车场保险，保障业主车辆免受损失；乙方进驻人员办公住宿能源费用共同进行管理控制，乙方进驻人员由乙方全权负责；负责处理顾客投诉和纠纷；对甲方向乙方明确交割的停车场相关设施有维护保养义务；本合同有效期2013年4月1日起至2016年3月31日止，有限期3年；有效期内甲、乙双方如有要求提前终止合同，应事先协商处理好善后事宜后提前两个月以书面形式通知对方。如有单方违约终止合同应当适当赔偿守约方的经济损失；乙方不按约定支付管理费的，构成严重违约，甲方有权无条件终止合同，并赔偿甲方所受损失。合同签订当日，新城连公司×××停车场项目负责人李金伦在《保安交接单》上签字，《保安交接单》记载中控室设备1套。上述合同签订后，新城连公司进驻×××开始对停车场进行管理，并支付第一年管理费和押金共计50000元。龙基物业中心表示收到该50000元，但强调新城连公司系分期交纳该50000元，直至2013年7月才交齐。新城连公司不认可龙基物业中心所述，表示在2013年4月中旬就已交齐。为此，新城连公司向原审法院提交《补开证明》一张，内容为：“2013年4月中旬物业公司开具的收条，内容为今收到北京新城连停车管理公司伍万元正。但该公司人员李金伦不慎将此条放在车里被盗，收条丢失，物业重新补开此条证明（注：以前丢失的收条作废）”。在该证明落款处标有“龙基物业管理发展中心”的字样，落款日期为2013年7月18日。龙基物业中心强调该证明上没有其单位盖章，且恰恰说明新城连公司迟延交款，未依约履行合同。龙基物业中心主张自签订合同后，自2013年4月30日至同年8月12日，其分三笔共计向新城连公司支付服务费100000元，并在原审庭审中提交收据3张予以佐证。新城连公司对3张收据上显示的收款数额与其实际收款数额持有异议，表示在2013年4月30日的收据中，显示收款金额为40000元，实际收款30000元，在2013年5月31日的收据中，显示金额为30000元，实际收款27000元，之所以多写金额，是由于龙基物业中心的要求。2013年7月9日，新城连公司×××停车场项目负责人李金伦出具《承诺书》一份，内容为：新城连公司保证在7月9日至7月31日对×××车场做到以下几点：1、门岗人员认真履行岗位职责，如做不到，人员在三个工作日内更换；2、增加巡逻岗及监控执岗力度（中控联防接警后除外），降低小区内事故率和投诉出现问题及时解决；3、在此期间完成物业5个车位指标并提高小区收费率。以上三点在7月9日至7月31日内没完成一项，无正当理由愿跟龙基物业中心解除合作关系。龙基物业中心以此《承诺书》证明在履行合同过程中，新城连公司违反多项合同约定。新城连公司则表示该承诺书虽系负责人李金伦所写，但并非出于真实意思表示。2013年8月31日，龙基物业中心向新城连公司出具《关于解除停车场经营管理函》，内容为：“我中心与贵公司于2013年4月1日签订《停车场经营管理合同》，贵公司自进驻以来，出现下列严重问题：一、停车管理人员长期不到位，直接影响停车场正常经营管理，如：新城连停车管理负责人李金伦承诺×××停车管理人员14人，至今人员未达到要求，因此造成门岗及监控室脱岗和在岗睡觉现象时常发生，导致小区内车辆多次被划及扎车胎事故，问题至今未解决，使之停车费收缴率下降；二、人员未经培训就上岗，服务意识差，经常脱岗，无人值班，出现问题不能及时发现及时解决，造成车主对停车管理的多次投诉，并影响到本中心与车主之间的矛盾日益增加，使本中心工作不能正常开展，导致物业费收缴率减少，造成经济上的亏损；三、新城连停车管理公司自接管×××停车管理以来无故拖欠员工工资，导致其员工几次到劳动仲裁告物业，给本中心带来不必要的麻烦；四、新城连负责看管监控人员无证上岗，经本中心通知其多次均未果；五、新城连负责人承诺7月9日至7月31日完成物业给的5个车位指标，如未完成自愿与物业解除合同，至今未完成。由于贵公司的上述行为，不仅严重损害了本管理中心在业主心目中的形象，并给日后的服务工作造成很大的影响，现依据《经营管理合同》第四条甲方权利与义务第四款和新城连负责人李金伦7月9日给物业出具的承诺书中之约定，我中心决定终止与贵司签订的《经营管理合同》。请贵司于接到函之日起与本中心办理停车场交接手续。特此函告”。新城连公司×××停车场项目负责人李金伦在该函落款处签名，并注明于2013年9月11日签收。新城连公司对该函真实性认可，但不认可其中内容。原审审理中，龙基物业中心与新城连公司确认，除管理×××停车场外，新城连公司还占用×××3号楼1单元001号和同单元003号两处房屋，用于管理、监控及人员宿舍，但双方未对此单独签订租赁合同，亦未约定租金或使用费标准。龙基物业中心在原审庭审中提交开票日期为2013年3月27日、2013年6月25日、2013年9月9日、2013年10月25日、2013年11月15日的电费发票联五张，其中前三张发票联显示的购电金额均为1000元，后两张发票联显示的购电金额均为500元，共计4000元，用电地址均为四平园3号楼1单元003。龙基物业中心另提交水费缴费通知单2张，其中缴费月份为2013年9月的通知单显示金额为288元，缴费月份为2013年10月的通知单显示金额为168元，用户地址均为×××3号楼1单元003号。龙基物业中心以上述票据证明其为新城连公司代交电费、水费。新城连公司对上述票据真实性均认可，但不认可关联性，认为其中照明电费应由龙基物业中心承担，且中控室是龙基物业中心在使用。本院审理中，新城连公司提交开票日期为2014年1月3日的《北京市水资源费收费专用票据》、《北京市污水处理费收费专用票据》、自来水费发票（记载地址为×××3号楼1单元003号），显示李金伦交纳2013年9月水资源费、污水处理费、自来水费共计288元、2013年10月水资源费、污水处理费、自来水费共计168元，用以证明新城连公司已经支付了×××3号楼1单元003号2013年9月及10月的水费。原审庭审中，龙基物业中心称新城连公司存在损害其商业信誉，严重违约的行为，向原审法院提交新城连公司于2013年9月13日张贴的《致×××业主的一封信》和同月27日张贴的《通知》。其中《致×××业主的一封信》记载：龙基物业中心绑定式收取车位费违背双方签订的车场经营管理合同（例如：办理车位需补交物业费、水电费）。物业收取车位费口头说是45000元左右至今没有转交给停车管理公司，造成车管员工资无法正常发放，员工工作情绪不稳定。公共安防设备坏了之后及时上报龙基物业中心，但由于龙基物业中心维修不及时，造成车主对我停车管理公司产生了误解，在这样环境下开展工作十分艰难，针对本公司管理所受的影响造成小区安全系数下降，我们深表歉意。《通知》记载：为了保障广大业主出行安全便捷，创造一个安全居住舒适的良好环境，部分没有办理2013年停车泊位证的车主，请到三号楼一单元中控室办理停车泊位证、更换旧停车证，逾期不办理者视为自动放弃停车位使用，今后不享受车场险理赔待遇。我们将公示我们的收费使用事项，全力为小区业主提供服务。龙基物业中心称通过上述内容可以看出，新城连公司干扰小区安定，在合同已经解除的情况下，新城连公司仍通知业主交费，属于违约、违法行为，也涉嫌欺诈业主，给龙基物业中心造成恶劣影响。新城连公司对上述两份文件真实性均确认，但不认可龙基物业中心的证明目的，强调系龙基物业中心先在小区张贴通知，告知业主其与新城连公司解除合同，而新城连公司张贴上述文件的目的是告知业主，新城连公司仍在管理车位。原审审理中，龙基物业中心提交书面警告、照片等证据，用以证明新城连公司在管理×××停车场的过程中存在员工值班睡觉、监控室空岗无人值守、无人放杆等违规行为，以及在新城连公司管理停车期间，业主车辆停放时被剐坏，业主多次反映管理混乱，新城连公司的上述行为属于不履行协议和承诺，构成违约。其中在书面警告保安主管签字一栏，均有“赵士辉”（原为新城连公司工作人员）的签名字样。新城连公司对上述证据不予认可，强调中控室不属于其管理范围，属于物业管理，而书面警告中出现的保安主管现在龙基物业中心上班。龙基物业中心向原审法院提交《新城连公司收取停车费》明细，证明在2013年7月19日至同年8月26日期间，新城连公司共计收取停车费23740元。在该明细落款处有证明人“赵士辉”的签名字样，落款日期为2013年8月26日。新城连公司对该证据真实性及所显示的数额均不认可，强调其如果收费，会出具收据。原审庭审中，赵士辉出庭作证称：我到×××新城连公司处应聘主管，我和另外一个主管一起干，因拖欠工资，我们就哄着员工干，公司对我们不信任，天天有工作人员来或走，管理上不好管；关于划车，我反映多次，但公司不管；监控室经常没有人，我发现监控坏了，是因为水洒到上面了；监控人员也没有相关证件，看监控的人是新城连公司的人；2013年7月、8月经我手的停车费我都给新城连公司了，我自己留底，给龙基物业中心了；书面警告、《新城连公司收取停车费》明细中“赵士辉”是我签字。新城连公司对赵士辉的证言不予认可。龙基物业中心向原审法院提交发票、出库单、收据、代为申请赔偿书、水费缴费通知单等证据材料，用以证明新城连公司管理停车场期间存在监控系统、道闸杆系统、地锁等设施损坏，龙基物业中心负责进行了修理，龙基物业中心替新城连公司交纳了水费、电费等，以及由于新城连公司管理停车场期间不尽责任，造成车主车辆损坏，现车主均支持龙基物业中心解除与新城连公司的合同，并授权龙基物业中心代为申请赔偿等。新城连公司对上述证据的真实性部分确认，称监控系统等设备是物业应配备的系统，损坏应当是龙基物业中心修理，仅从票据不能显示是用在发生争议的小区内，照明电费等应当由龙基物业中心负担，而代为申请赔偿书属于证言性×，证人应当出庭。原审庭审中，新城连公司称合同履行期内，应当由其收取停车费用，但由于龙基物业中心故意压低收费价格，仍然收取停车费，导致小区内停车混乱，向原审法院提交盖有龙基物业中心发票专用章的收据、盖有龙基物业中心公章的《温馨提示》及盖有龙基物业中心综合管理部章的《通知》。其中收据显示龙基物业中心收取刘姓车主2013年1月至12月停车费1000元。《温馨提示》内容为：为给×××广大业主创造一个出行便捷、安全、舒适的环境，我们将从4月16日凭车证出入小区，请车主朋友们在4月4日至15日到龙基物业中心办公室办理车证，每天办理时间上午9点至11点半，下午1点至6点，遇有周六日不休息。为了您有一个停车位置请及时来办理，望广大车主朋友配合我们的工作，为创造美好社区而共同努力。该提示落款日期为2013年4月2日。《通知》内容为：2013年7月12日前针照9号楼前30个车位公开办理承租手续，望有需求者及时办理，对承租车位实行一车一号制，逾期不办理者视为自动放弃车位使用权。该通知落款日期为2013年7月6日。龙基物业中心称收据、《温馨提示》内容都是与新城连公司协商后出具的，且是应新城连公司要求，以龙基物业中心名义作出的，《通知》的公章是龙基物业中心所盖，但内容并非自己填写，而是曾经给过新城连公司一些加盖公章的空白通知。新城连公司向原审法院提交保险业专用发票联、发票联及《证明》，用以证明其履行合同，给×××停车场进行了投保，在管理停车场期间，小区内车辆存在损坏，已经协调办理了赔偿，并且电动道闸系统损坏，其也已经进行了更换。龙基物业中心对上述证据真实性不认可，表示上述证据不能证明所交保险、修理道闸的费用是用在×××停车场，而且《证明》属于证人性×，不能证明理赔的过程。原审审理中，龙基物业中心与新城连公司确认，现新城连公司已经实际撤离×××停车场等场地，但对于撤场时间，龙基物业中心称是在2014年2月底，而新城连公司则表示是在2014年3月10日，系龙基物业中心强行让其撤场。双方当事人对此均没有提供证据。2015年3月24日本院开庭审理中，新城连公司表示同意解除《车辆经营管理服务合同》。上述事实，有双方当事人陈述、车辆经营管理服务合同、收据、承诺书、关于解除停车场经营管理函、通知、证明、发票联、发票、照片、出库单、致×××业主的一封信、通知、北京市公共停车场经营备案证、补开证明、示意图、温馨提示、公有住宅租赁合同、保险单等证据在案佐证。本院认为：龙基物业中心与新城连公司签订的《车场经营管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原审审理中龙基物业中心起诉要求确认合同于2013年8月31日解除，新城连公司要求继续履行合同。虽然诉讼前龙基物业中心向新城连公司发出解除函件的落款日期是2013年8月31日，但是新城连公司于2013年9月11日签收该函件，故龙基物业中心要求确认合同于2013年8月31日解除，缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，客观上新城连公司已经实际撤离×××停车场，且2015年3月24日本院开庭审理中新城连公司同意解除合同，故本院认定《车场经营管理服务合同》于2015年3月24日解除，对原审判决第一项内容予以调整。关于新城连公司上诉要求龙基物业中心支付停车费一节，虽然新城连公司提交的收据显示龙基物业中心在新城连公司入住×××后仍收取过停车费用，但是在此后因新城连公司的停车管理服务不到位，新城连公司向龙基物业中心书写《承诺书》，新城连公司并未就龙基物业中心收取停车费问题提出过异议，且根据龙基物业中心在原审中所述的“新城连公司称我中心私自以物业名义收停车费，这是一个历史形成的问题，业主信任我中心，所以形成这个习惯。而且合同中也没有任何条款禁止我中心收取停车费……我中心向新城连公司结算了大部分停车费，所以我中心没有违约行为”亦无法推断出龙基物业中心应向新城连公司支付停车费。新城连公司要求龙基物业中心向其支付停车费，缺乏充分依据，故本院对于新城连公司该项上诉请求不予支持。关于新城连公司上诉要求龙基物业中心赔偿其直接经济损失以及经营损失一节，根据龙基物业中心提交的证据，可以证明新城连公司的停车服务不到位，双方因此发生纠纷，以致合同最终解除，新城连公司对合同未能继续履行存在过错。新城连公司主张龙基物业中心使用暴力强行将其人员及部分物品赶出×××系严重违约。但是，根据新城连公司现提交的证据，尚不能认定龙基物业中心存在暴力驱赶的行为，故本院对新城连公司的上述主张不予采纳。因新城连公司对合同无法履行负有过错，故其上诉主张的损失应由其自己承担，其要求龙基物业中心赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。关于新城连公司上诉不同意支付×××3号楼1单元003号房屋3000元电费一节，根据查明的事实，新城连公司撤离×××之前占用×××3号楼1单元001号、003号两处房屋，用于管理、监控及人员宿舍。虽然新城连公司上诉主张其中的中控室并非其管辖范围，但是根据双方签署的《保安交接单》记载，中控室设备已经交由新城连公司，故本院对于新城连公司的该项主张不予采信。另根据《车场经营管理服务合同》的约定，乙方（即新城连公司）进驻人员办公住宿能源费用共同进行管理控制，乙方进驻人员由乙方全权负责，故原审法院判令新城连公司支付3000元电费，并无不妥。关于新城连公司上诉不同意支付水费一节，根据其二审新提交的证据，可以证明新城连公司已经支付2013年9月及10月水费，根据二审新查明的事实，本院对于原判第二项中水费的内容予以撤销。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2013）西民初字第22765号民事判决第三、五项；二、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第22765号民事判决第四项；三、变更北京市西城区人民法院（2013）西民初字第22765号民事判决第一项为：确认北京龙基物业管理发展中心与北京新城连停车管理有限公司于二○一三年四月一日签订的《车场经营管理服务合同》于二○一五年三月二十四日解除；四、变更北京市西城区人民法院（2013）西民初字第22765号民事判决第二项为：自本判决生效之日起十日内，北京新城连停车管理有限公司给付北京龙基物业管理发展中心电费三千元整；五、驳回北京龙基物业管理发展中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3397元，由北京龙基物业管理发展中心负担3331元（已交纳），由北京新城连停车管理有限公司负担66元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费3098元，由北京新城连停车管理有限公司负担2780元（已交纳），由北京龙基物业管理发展中心负担318元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费5498元，由北京新城连停车管理有限公司负担5489元（已交纳），由北京龙基物业管理发展中心负担9元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林代理审判员 何江恒代理审判员 赵胤晨二〇一五年五月六日书 记 员 祝 石 更多数据：