（2015）鼓民初字第1414号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-09-04
案件名称
原告倪伏勇与被告张维、第三人杨琳租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪伏勇,张维,杨琳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第1414号原告倪伏勇，男，汉族，1985年1月16日生。委托代理人潘业平，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。被告张维，女，汉族，1987年7月9日生。第三人杨琳，女，汉族，1958年4月15日生。原告倪伏勇与被告张维、第三人杨琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪伏勇及其委托代理人潘业平、被告张维、第三人杨琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪伏勇诉称：原告倪伏勇欲租赁房屋经营饭店，被告欺骗原告称位于南京市鼓楼区花开园3号102室房屋可以出租，并向原告保证可以办理营业执照。原告遂于2015年2月1日与被告签订房屋转让协议，协议明确约定被告配合原告办理营业执照，否则所收取的转让费用返还。原告按协议约定交纳转让费2万元，后得知该房屋系住宅用房无法办理营业执照，双方签订的该转让协议的根本目的由于被告的欺骗而无法实现。原告为维护自身合法权益，请求判令解除原、被告签订的转让协议；被告立即退还转让费2万元；被告承担诉讼费用。被告张维辩称：被告没有欺诈原告。当时原告先看房，后决定承租房屋。原告没有试图办理营业执照，不应该认定无法办理，而事实上营业执照是可以办理的。被告当时同意可以协助原告办理营业执照，但并没有说明是办理餐饮营业执照。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：第三人没有意见。在原、被告之间协商的基础上，第三人与原告签订了租赁合同。原、被告具体如何协商第三人不清楚。第三人也不知道涉案房屋用途能否改成商业性质。综上，请求法院依法判决。经审理查明：位于南京市鼓楼区花开园3号102室房屋（以下简称102室，建筑面积59.7平方米）属于杨琳及其女儿赵某所有,规划用途是“成套住宅”。2014年4月杨琳与张维签订房屋租赁合同，自2014年5月起租期为5年。合同签订后，张维自2014年5月开始经营餐饮，没有办理工商营业执照。2015年2月1日原告倪伏勇与被告张维签订《转让协议》，双方约定：张维将102室转让倪伏勇使用；双方同意转让费用为42000元，费用含房屋内现有设施，租金按实结算，受让方承诺合法经营；转让方张维承诺保证配合受让方倪伏勇把受让方经营的营业执照办下来，如不能办理，张维退还转让费用38000元给倪伏勇，倪伏勇于花开园3号102室房主杨琳所签定的租赁协议无效，张维继续履行与花开园3号102室房主杨琳所签定的租赁协议；签订本协议当日受让方支付转让方38000元整，在转让方把受让方营业执照办下来后，当日受让方再支付转让方4000元。当日倪伏勇支付张维转让费20000元，张维亦向倪伏勇交付房屋。2015年2月1日杨琳与倪伏勇签订《房屋租赁合同》，由倪伏勇租赁102室，租期为2014年5月1日至2019年4月30日，月租金4000元等等。双方在该合同注明签订的日期为2014年4月23日。后张维与倪伏勇就营业执照的办理等问题产生纠纷，2015年2月12日倪伏勇诉至本院，要求判如所请。本院于2015年2月25日向张维送达应诉材料及开庭传票。后本院依法追加杨琳作为第三人参加诉讼。诉讼中，被告认为，在42000元的转让费包括被告的设备20000元。原告认为，双方对这些设备的价值没有约定，设备价值5000元。经调解，当事人分歧较大，致调解无效。上述事实，有当事人陈述、转让协议、房屋租赁合同、房产证等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告倪伏勇与被告张维签订转让协议，目的为了将张维承租的涉案房屋转让倪伏勇继续承租。而杨琳与倪伏勇签订房屋租赁合同，证明杨琳同意倪伏勇接替张维承租房屋。因此原告倪伏勇与被告张维签订转让协议不违反法律规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行义务。根据《江苏省城乡规划条例》第50条，“房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证确定的用途一致。业主不得违反法律、法规以及管理规约擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。违反前款规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、文化等有关部门不得核发相关证件。”涉案房屋属于第三人杨琳所有，其规划用途为住宅，并非经营用房，在未改变涉案房屋规划用途的情况下，无法办理工商营业执照。倪伏勇与张维在转让协议中明确约定如果无法办理营业执照，张维退还转让费，张维继续履行与杨琳的租赁合同，实质是属于附解除条件的合同，张维与倪伏勇在解除条件成就时可以解除合同。张维在承租涉案房屋的9个月期间内经营餐饮，并未取得营业执照，现原告倪伏勇无法改变涉案房屋的用途，亦无法办理营业执照，解除合同的条件成就，因此倪伏勇主张解除合同符合双方协议约定，合同自张维收到本院送达应诉材料等时解除，即2015年2月25日解除。而且根据张维与倪伏勇之间的转让协议，不能办理营业执照，张维应返还转让费用，因此张维应返还倪伏勇的已经支付转让费20000元。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告倪伏勇与被告张维签订的《转让协议》解除。二、被告张维于本判决生效之日起十日内返还原告倪伏勇转让费20000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元,减半收取425元，由被告张维负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为10×××76）审 判 员 周力文二〇一五年五月六日见习书记员 庄 妮 关注公众号“”