（2015）二中民终字第02669号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-05-21

案件名称

韩世秀与怡海达丰物业管理（北京）有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《住宅专项维修资金管理办法》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第02669号上诉人（原审被告、反诉原告）韩世秀，女，1962年8月6日出生。委托代理人梁大超（韩世秀之夫），1962年3月8日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）怡海达丰物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区怡海路4号。法定代表人陈光，经理。委托代理人王光刚，男，1978年9月4日出生。委托代理人张国强，男，1966年2月26日出生。上诉人韩世秀因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第10725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月，怡海达丰物业管理（北京）有限公司（下称怡海物业公司）起诉至原审法院称：我公司是北京市×××小区的物业公司，韩世秀是×××806室的业主，该房屋面积为145.47平米。我公司与韩世秀于2002年11月2日签订了怡海花园《物业管理公约》，公约约定韩世秀所有的丰台区×××806室物业管理全部委托我公司，韩世秀每年应支付相应的物业管理费。但从2012年1月1日至今，经我公司多次催要，韩世秀仍拖欠物业管理费6466.11元。韩世秀的行为严重侵害了我公司的合法权益，我公司只得诉至法院，请求法院判令韩世秀支付我公司2012年1月1日至2014年12月31日的物业费6466.11元。韩世秀辩称：我对欠费的时间、金额及房屋的地址面积均认可。没有交费是因为在我与物业公司的沟通中，电梯安全问题得不到回应，我的生命安全受到威胁，我只有通过不交物业费来抗议。电梯使用10年，应当对主要部件进行更换，我至少四次与怡海物业公司沟通，但其答复无法令人满意。怡海物业公司说电梯虽是国产，但质量好、养护到位，物业业务多，没有时间，修电梯需要动用公共维修基金，现在无法维修。对于这种答复，我只有通过不交物业费表达不满。韩世秀反诉称：怡海物业公司对怡海花园四期的高层住宅收取电梯费和高压水泵费，其中电梯费是每户每年600元，高压水泵费限五层以上。这两笔费用在收费发票中单独列出，不在物业管理费之内。初步计算，在过去十几年中，这两笔费用的总额应不少于两千万元。按照物权法第七十九条规定：“建筑物及其附属设施维修资金属业主所有。”因此，根据国家法律规定，这两笔资金专项收取，应归业主所有。但缴费十多年来，这两笔资金的使用、结余情况，结余后是否按照国家法律法规存入公共维修基金，在收取及使用过程中是否存在挪用、挤占、甚至贪污等问题，全体相关业主对此毫不知情。怡海物业公司不仅公开拒绝业主的要求，且从未公开过相关的详细信息。业主与物业公司签订的临时管理公约中关于电梯费的收取这样表述：“按实际情况收取。”但事实上物业公司并没有按照相关支出情况收费，而是每年提前收取定量金额，应属于违反合约行为。怡海物业公司在收取了电梯与高压水泵的专项费用后，其履行义务效果却不尽如人意。仅以电梯为例，在过去的十几年中大小风波不断，居民被关被夹在电梯里的事故时有发生，近几年甚至出现过数次电梯跨多层急坠事件。我基于上述三条知情提出反诉，要求怡海物业公司满足财产所有者对财产处分详细情况知情的基本权利，请法院判令怡海物业公司出示：1、2002-2012年期间，怡海花园四期业主所缴纳的电梯费、高压水泵费的相关财务票据（包括每笔支出发票连同银行票据及会计凭证等）；2、怡海花园四期电梯、高压水泵购买、安装保修合同复印件；3、怡海花园四期电梯、高压水泵养护合同复印件，上述证据应当加盖公章或公司财务章。怡海物业公司针对反诉答辩称：第一，业主要求我公司出示2012年之前的财务票据没有依据，依据相关规定，我公司每年都会对物业费使用情况进行公示，在每年的业主须知里已经包含了韩世秀要求我公司提供的信息，我公司已履行了公示义务。第二，电梯费是物业费的组成部分，属于公用设施的维护费用，不属于公共维修基金的范畴。第三，对于业主要求我公司公示电梯费的使用情况，2012年之前的相关部分已经过了诉讼时效。第四，关于电梯年检资料，我公司只能提供本案中的业主所居住楼的材料。此外，电梯每年都进行年检，电梯内都张贴有检测单。业主说的电梯从六层滑到一层不是坠梯，当电梯程序在运行中出现问题时，会有一个重启过程，此时电梯会按照正常速度先回到一层，然后重新启动，此时并不是发生了坠梯。关于电梯大修问题，我公司已经从今年开始着手进行此项工作了。原审法院经审理认为：怡海物业公司与韩世秀签订的《物业管理公约》系双方真实意思表示，且不违反相关法律，应为有效。怡海物业公司为韩世秀的房屋提供了物业服务，韩世秀作为该小区业主，在享受服务的同时，应当向物业公司交纳相应的物业管理费。怡海物业公司在庭审中针对韩世秀要求公示的反诉请求，当庭出示了2012年度以后的相关公示报告、电梯保养合同、电梯定期检测报告等文件，已经履行了相关公示义务。《中华人民共和国民法通则》规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，韩世秀要求怡海物业公司出示2012年以前的相关报告，已超过法律规定的诉讼时效期间，现怡海物业公司针对韩世秀的反诉请求提出时效答辩，该答辩意见成立，对韩世秀要求怡海物业公司公示2012年以前的相关信息的主张，法院不予支持。现怡海物业公司已履行公示义务，韩世秀要求怡海物业公司继续公示相关财务票据等其他信息的主张依据不足，综上对其反诉请求，法院不予支持。韩世秀认为物业公司收取的电梯维系费属于公共维修资金的主张，不符合我国相关法律关于公共维修资金的界定。为明确物权法的相关规定，中华人民共和国建设部及财政部出台了《住宅专项维修资金管理办法》。按照《住宅专项维修资金管理办法》相关条款的规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。同时该办法第七条规定“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”该办法第十条规定“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”结合上述规定可以看出，住宅专项维修资金是在业主购房时按照其所购房屋建筑面积交纳的一笔专项费用，物业公司收取的电梯维修费、水泵费并不在该范畴之内。因此，对韩世秀的相关答辩意见，法院对此不予采信。据此，原审法院于2014年12月判决：一、韩世秀于判决生效之日起十日内给付怡海达丰物业管理（北京）有限公司二○一二年一月至二○一四年十二月的物业费（其中的保安费、保洁费为二○一二年一月至二○一四年六月）人民币六千四百六十六元一角一分；二、驳回韩世秀的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，韩世秀不服，上诉至本院称：怡海物业公司未尽到信息公开义务，法定知情权属于证据范畴，不存在诉讼时效的问题；电梯费不是物业费的一部分，属于公共维修基金，属于业主共有，原审判决将购房时一并缴纳的住房专项维修基金与日常筹集的建筑物及其附属设施维修资金混为一谈，《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……。我们业主有权全面了解对业主自己的财产如何处分。同意原判第一项，请求二审法院撤销原判第二项，改判支持我的原审反诉请求。怡海物业公司同意原判。经审理查明：2002年11月2日，北京达丰物业管理有限公司与韩世秀签订《物业管理公约》，约定由北京达丰物业管理有限公司为韩世秀所居住的房屋提供物业服务。该房屋建筑面积为143.09平方米。《物业管理公约》第八章“物业管理服务费与公共维修基金”第一部分约定“物业管理服务费用”，记载：收费项目、标准如下：保洁费6元／户•月、保安费5元／户•月、生活垃圾清运费30元／户•年、绿化费0.66元／㎡•年、化粪池清掏费0.3元／㎡•年、小区公用设施维修费1元／㎡•年、管理费为2.82元／㎡•年、房屋小修费3.54元／㎡•年、电梯费及水泵费收费按照实际情况计收，税费需另加收5.5%。第二部分约定“共用部位共用设施设备维修基金”，记载：按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字（1999）第1088号）的规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款2%的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金。2007年6月19日，北京达丰物业管理有限公司名称变更为北京怡海达丰物业管理有限公司。2011年4月28日，北京怡海达丰物业管理有限公司名称变更为怡海物业公司。怡海物业公司提供了相关物业服务后，韩世秀以物业公司未履行相关公示义务为由，拒绝交纳2012年1月1日至2014年12月31日的物业费6466.11元。针对韩世秀的反诉请求，怡海物业公司在原审庭审中出示了2012年物业费公示报告、2012年电梯日常保养合同、2012年富润园2号楼4号电梯、5号电梯、6号电梯的定期检验报告三份、2013年物业费公示报告、2013年电梯日常保养合同、2013年富润园2号楼4号电梯、5号电梯、6号电梯定期检测报告、2014年供水设施卫生维护合同、怡海花园2014年二次供水检测报告。韩世秀在质证过程中表示，怡海物业公司出示的上述证据没有意义，认为：第一，按照物权法第79条的规定，电梯维修基金属于业主所有，业主所交的费用既包括物业费，也包括公共部分的维修基金，其中公共部分的维修基金不属于物业公司所有；第二，物业公司出示的证据与反诉没有关联性。本院审理中，韩世秀提交同小区业主吴增滨分别于2010年3月、2013年1月、2013年12月、2014年3月向物业公司交纳费用的发票以及交费明细复印件，用以证明怡海物业公司在本案诉讼中进行系统升级，将属于业主的费用变成怡海物业公司的了。怡海物业公司认为上述证据与本案无关，表示其收取费用都是按照当时的法律，按照目前的法规，电梯费、水泵费都属于物业费的组成部分。上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理公约》、怡海花园住宅收费表等证据在案佐证。本院认为：韩世秀与怡海物业公司签订的《物业管理公约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。韩世秀上诉主张怡海物业公司收取的电梯费不是物业费的一部分，属于公共维修基金，属于业主共有。应当指出，怡海物业公司与韩世秀所签订的《物业管理公约》第八章约定了两个部分内容，第一部分为“物业管理服务费”，第二部分为“公共维修基金”，其中电梯费属于“物业管理服务费用”的构成，与“公共维修基金”无关。此外，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条的规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这与本案中怡海物业公司按照《物业管理公约》收取的用于电梯日常运行、维护及保养的费用，在性质上并不相同。综合上述分析，本院认为，韩世秀关于怡海物业公司收取的电梯费不是物业费的一部分，属于公共维修基金，属于业主共有的上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳，对于韩世秀基于上述主张要求怡海物业公司出示电梯费、高压水泵费相关票据、合同复印件的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由韩世秀负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费25元，由韩世秀负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由韩世秀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李蔚林代理审判员　　何江恒代理审判员　　赵胤晨二〇一五年五月六日书　记　员　　祝　石微信公众号“”