（2015）沪一中民二（民）终字第880号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-26
案件名称
赵锡沪诉上海荣苍物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵锡沪,上海荣苍物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第880号上诉人（原审被告）赵锡沪。被上诉人（原审原告）上海荣苍物业管理有限公司。法定代表人＊＊＊，职务董事长。上诉人赵锡沪因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一（民）初字第701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2007年7月1日，上海荣苍物业管理有限公司（以下简称荣苍物业公司）与上海浙信置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：由荣苍物业公司负责管理上海市古美西路＊＊＊弄鸿发家园小区，管理期限自2007年7月1日起至小区召开业主大会，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止；荣苍物业公司向小区业主按房屋建筑面积收取相应的物业费，其中多层住宅用房每月每平方米人民币1元、高层住宅用房每月每平方米1.25元；合同还对其他内容作了约定。上海市闵行区古美西路＊＊＊弄＊＊＊号601室房屋产权于2006年12月18日核准登记在赵锡沪等人名下，房屋建筑面积130.89平方米。自2007年10月起至2013年12月止，赵锡沪未能支付物业服务费。荣苍物业公司于2013年12月31日撤离该小区。2014年12月荣苍物业公司诉至原审法院，请求判令：1、赵锡沪支付2007年7月至2013年12月的物业服务费，计12，760.80元；2、赵锡沪支付物业服务费违约金至本案判决生效之日止，计12，760.80元（依照合同约定，荣苍物业公司违约金可每日加收应收款的千分之三至付清之日为止）。原审中，荣苍物业公司调整诉讼请求为：1、赵锡沪支付2007年10月至2013年12月的物业服务费12，270元；2、赵锡沪支付物业服务费违约金的金额调整为1，000元。赵锡沪不同意荣苍物业公司的诉讼请求。原审认为，荣苍物业公司与上海浙信置业有限公司签订的《前期物业服务合同》依法有效，对小区内所有业主均具有约束力，小区内每位业主都应予以遵守。荣苍物业公司提供了物业服务，赵锡沪应当按照合同约定及物价局核定的收费标准支付物业服务费。赵锡沪以荣苍物业公司提供的物业服务项目未达到标准为由，拒付物业服务费。鉴于此涉及到小区全体业主的利益，应由业主委员会另行主张，故不能作为赵锡沪个人拒交或少交物业服务费的正当理由。至于赵锡沪提出，其家门口车辆停放混乱导致家人摔倒、自行车失窃、小区班车中断等问题，与本案物业服务合同纠纷非属同一法律关系，亦不能作为拒付物业服务费之理由，赵锡沪理应通过其他途径寻求解决。综上，赵锡沪拒付物业服务费的理由难以成立，不予采纳。关于荣苍物业公司主张的违约金。荣苍物业公司作为物业服务企业，本应负有提供良好、全面物业服务的义务。荣苍物业公司理应认真听取业主的意见，提高物业服务质量，为业主创造安全舒适的居住环境。鉴此，对于荣苍物业公司主张的违约金，不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条之规定，于2015年2月16日作出判决：一、赵锡沪于判决生效之日起十日内支付上海荣苍物业管理有限公司自2007年10月至2013年12月止的物业服务费计人民币12，270元；二、驳回上海荣苍物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由赵锡沪负担。原审法院判决后，上诉人赵锡沪不服，向本院提起上诉称：上诉人系通过二手房买卖获得涉案房屋，故没有看到过该小区的前期物业服务合同。上诉人在小区居住期间，因被上诉人对于小区电瓶车停放管理不当，上诉人的母亲被电瓶车绊倒摔跤；上诉人的摩托车失窃；上诉人对面业主存在长期群居情况，导致上诉人摆放在家门口的东西经常失窃，对上诉人造成精神损失；2011年开始小区取消了免费班车的服务，致使上诉人增加了交通费用支出；被上诉人为催讨欠费，将被上诉人的儿子同时列为被告，影响了上诉人儿子的诚信，造成其精神损失。据此，上诉人要求被上诉人在赔偿了上述损失共计38，224.80元后，上诉人再支付拖欠的物业服务费。被上诉人荣苍物业公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人作为物业管理企业通过与开发商签订前期物业服务合同，为上海市古美西路＊＊＊弄鸿发家园小区全体业主提供物业管理服务，上诉人作为业主在接受了被上诉人提供的物业服务后，理应按时依约向被上诉人支付物业服务费。上诉人以其系通过二手房买卖获得涉案房屋，故不清楚前期物业合同为由，对上述物业服务合同提出质疑，其理由不成立，本院不予采信。至于上诉人主张的损害赔偿款，与本案物业欠费之催讨，并非同一法律关系，上诉人在原审中也未就此提出反诉，故原审法院对此不作处理，当属正确。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵锡沪负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 陈蓓蓉代理审判员 孙少君二〇一五年五月六日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”