（2015）烟民一终字第400号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-07-03

案件名称

杨家财与烟台福山家电五金市场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

烟台福山家电五金市场有限公司,杨家财

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2015）烟民一终字第400号上诉人（原审被告）：烟台福山家电五金市场有限公司。住所地：烟台市福山区福海路**号。法定代表人：李洪民，该公司经理。委托代理人：赵辉，山东福阳律师事务所律师。委托代理人：李梦华，山东福阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨家财。委托代理人：徐卫，山东君辰律师事务所律师。委托代理人：李敏，山东君辰律师事务所律师。上诉人烟台福山家电五金市场有限公司（以下简称家电五金市场）因与被上诉人杨家财房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2014）福清民初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2011年，杨家财及其共有人杨政健取得了位于烟台市福山区城里街189-22号房产的所有权，该房产的原所有权人为肖国平。杨政健同意杨家财作为共有人代表其参加本案诉讼，并愿意承担相应的诉讼后果。杨家财主张杨家财、家电五金市场约定家电五金市场承租该房产的第二层，并签订了为期一年（2013年1月1日至2013年12月31日）的租赁合同。为证明其主张成立，提交时间为2013年2月8日、有杨家财签字、家电五金市场盖章的委托租赁合同一份，合同约定：一、房屋的位置：该委托出租房屋位于家电五金市场一号楼22号二层，建筑面积88.39平方米，二、委托出租房屋的期限：自2013年1月1日起至2013年12月31日共1年。三、租金及租金的交付方式：1、租金：在2012年每平方米147元的基础上，往后每年递增5%，（详见附表）。2、租金的交付方式：每年的12月底前交齐下一年的租金。四、续租：本合同期满，如杨家财继续委托家电五金市场出租该房屋，应重新签订委托租赁合同，租期及租金另议。家电五金市场对证据的真实性无异议，认为该证据从形式来看该合同并不完整，当初杨家财、家电五金市场双方签订的合同还有一份附表，附表中对2012年1月1日起至2020年12月31日止这期间的房屋租金进行了明确的约定，通过该合同第三条第一款也能够得到体现，该合同签订的背景是杨家财购买诉争的房产之后，因为家电五金市场当时没有找到此前与肖国平签订的合同，经过杨家财、家电五金市场双方协商临时签订这样一份委托租赁合同并且双方口头约定一旦找到原有的合同将按原有的合同继续履行，新签订的合同只是起到一个临时性替代作用，并且通过该合同第三条租金的交付方式上来看以及该合同的附表都可以体现杨家财、家电五金市场双方真实的意图是在继续履行原合同而不是继续履行1年就终止。家电五金市场针对其答辩提交如下证据：一、烟台福山家电五金市场有限公司合作商户名单复印件及和平家电的导购图复印件各一份，证明杨家财的商铺已经过家电五金市场出租给海尔家电，该家电的销售区域共计238平方，由杨家财以及赵德福、刘忠杰的商铺共同形成这样一个销售区域，该海尔销售区域经过海尔家电的总体装修和布局具有不可分割性。二，有刘忠杰签字、家电五金市场盖章的委托租赁合同一份，有赵德福签字、家电五金市场盖章的委托租赁合同一份，家电五金市场主张杨家财的商铺所在的海尔专区由杨家财以及刘忠杰、赵德福三家商户共同组成，三家商户签订合同租金价格都是一致的，并且家电五金市场与刘忠杰、赵德福签订合同租期都是10年，租金都是在每平方米147元的基础上每年递增5%。如果杨家财单方面终止合同，将影响到其他人的利益。三、有肖国平签字、家电五金市场盖章的委托租赁合同一份，该合同租赁期限是10年，自2011年1月1日至2020年12月31日止。四、包括杨家财诉争房屋在内的海尔销售区域的现场照片四张，证明杨家财以及案外人赵德福、刘忠杰三家商铺共同委托家电五金市场出租给海尔公司，经海尔公司整体装修和布局形成的海尔销售专区具有不可分割性，任何一家解除合同势必造成对另外两家利益的侵害。五、时间为2013年2月8日、有杨家财签字、家电五金市场盖章的委托租赁合同复印件一份，家电五金市场主张该份租赁合同已由杨家财提交过，但是家电五金市场提交的租赁合同与杨家财提交的租赁合同不同点是家电五金市场的合同有一张附表，该附表约定了对于截止到2020年12月31日之前的房租租金进行了明确的约定，虽然合同中约定出租期限是1年，但是结合附表中的内容以及合同中第三项第二款租金的交付方式可以反映出双方的本意是约定合同的有效期限是截止到2020年12月31日止。对家电五金市场提交的上述证据，杨家财质证意见如下：对证据一，烟台福山家电五金市场有限公司合作商户名单复印件，因为是复印件不予认可要求家电五金市场提交原件，该证据与本案无关，对杨家财出租给家电五金市场的房屋二层海尔专区的平面图真实性没有异议，但是本案项下涉案房屋位于海尔专区最东侧可以单独使用，另外杨家财、家电五金市场双方签订的合同是为期1年，而家电五金市场对外出租所形成的租赁期限以及装修产生的费用以及总体布局设置，所造成的相关损失应由家电五金市场自行承担，家电五金市场不应超越与杨家财签订的合同所涉及的相关内容而自行延长时间扩大范围。对证据二，杨家财主张对证据的真实性有异议：1、不了解家电五金市场与刘忠杰、赵德福之间签订的合同是否是本人签字及合同的形成情况；2、这两份合同与本案无关，他们之间的约定只在合同的相对方产生效力，对杨家财不起任何作用，杨家财、家电五金市场双方的权利义务受双方合同项下的约束；3、这两份合同所标注的区域位置均在杨家财房屋的西侧，杨家财按合同约定收回房屋，并不影响他们之间的使用。对证据三，杨家财主张1、对证据真实性有异议，其买肖国平房屋时，询问过肖国平这个涉案房屋对外出租情况以及是否有书面合同，肖国平回答没有书面合同。后来也问过家电五金市场法定代表人李洪民，也回答没有合同。2、如果有这份合同家电五金市场也不会与杨家财于2013年形成房屋租赁合同关系，从家电五金市场提交的合同原件来看字迹清晰、印章清晰，明显比当庭提交的其它三份合同原件的要新，因此杨家财认为该合同是家电五金市场为本案诉讼所形成的虚假证据。杨家财、家电五金市场之间于2013年所形成的委托租赁合同重新确定了涉案房屋的租赁关系，无论家电五金市场与肖国平之间是否有书面的委托租赁合同，在杨家财取得房屋产权之后与家电五金市场重新签订租赁合同的情况下，原合同已无履行的必要和可能，也失去了履行的意义。对证据四，杨家财主张不认可该份证据，该证据与本案无关，另外即便是按照家电五金市场说法也是家电五金市场经营失误，决策错误，没有协调好各方的利益，如果造成损失也应有家电五金市场自行承担责任。对证据五，杨家财主张对复印件不予质证。杨家财于2014年3月诉至法院，请求判令：1、家电五金市场腾空福山区城里街189-22号二层房屋交还杨家财。2、家电五金市场自2014年1月1日起至交还杨家财房屋之日止，按每日46元计算偿付杨家财超期占用承租房屋使用费、违约金。3、本案诉讼费等相关费用由家电五金市场承担。杨家财主张请求家电五金市场给付承租房屋使用费、违约金的依据为：根据杨家财、家电五金市场双方签订的委托租赁合同第三条第一项的约定，2012年的租金为每平方米147元的基础上，自2014年1月1日起结合当地该区域位置店铺租赁价格增加30%，即每平米每日46元标准计算。计算方式：88.38平方米乘以147元每年除以365天即在2012年度每日租金为35.6元，在2014年度每日35.6元乘以130%计算每日46元的标准。家电五金市场对杨家财的主张不予认可，认为合同对违约金没有做明确约定，同时该合同也并未到期，从合同记载的内容来看双方在签订合同时的本意应是截止到2020年12月31日，因此家电五金市场并未违约，家电五金市场愿意按照合同的约定继续缴纳租金。家电五金市场认为从2012年1月1日起每天的租金为35.6元，计算方式是88.38平方米乘以147元除以365天，然后每年递增5%，到2014年35.6元乘以1.05再乘1.05，每天的租金是39.2元。原审法院依据房产证、委托租赁合同、照片及当事人陈述等认定上述事实。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，杨家财、家电五金市场双方签订的委托租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。家电五金市场认为该合同还有附表，涉案房产的原房主肖国平与家电五金市场签有10年的租赁合同，因签该合同时未找到，双方口头约定一旦找到原合同就按照原合同执行，因杨家财不予认可，家电五金市场也未提供有效证据予以证实，对家电五金市场的抗辩不予支持。杨家财、家电五金市场于2013年签订的租赁合同中明确约定，如杨家财继续委托家电五金市场出租该房屋，应重新签订委托租赁合同，租期及租金另议，故杨家财、家电五金市场双方合同期满，双方未能协商一致并续签合同，杨家财要求家电五金市场腾空房屋并交付杨家财的诉请于法有据，予以支持。关于杨家财要求家电五金市场给付房屋使用费、违约金的问题，家电五金市场逾期腾房，应给付杨家财房屋使用费，关于房屋使用费的计算，应按双方委托租赁合同约定的2014年度租金，即在2012年度每平方米147元的基础上每年递增5%，计算方式为：88.38平方米乘以147元除以365天为每天35.6元，按照每年递增5%，2014年度为35.6元乘以1.05再乘1.05，为每天39.2元，2015年度为35.6元乘以1.05乘以1.05再乘以1.05，依此类推。因杨家财、家电五金市场双方签订的委托租赁合同对违约金没有明确约定，故杨家财要求家电五金市场给付违约金的请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，原审法院于2014年11月17日判决：一、烟台福山家电五金市场有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于烟台市福山区城里街189-22号房产二层全部腾空并交付杨家财。二、烟台福山家电五金市场有限公司于本判决生效之日起十日内给付杨家财房屋使用费（房屋使用费自2014年1月1日起计至房屋实际腾迁交付之日止按照双方签订的委托租赁合同约定的租金标准计算）。三、驳回杨家财的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理案件费211元，由烟台福山家电五金市场有限公司负担。宣判后，上诉人家电五金市场不服，向本院提起上诉称，被上诉人的房屋位于家电市场二楼，不属底商。市场开业之初，各业主的经营状况不佳。在此情况下，经上诉人与全体业主协商同意，委托上诉人整体经营。上诉人2011年与每业户签订了十年的委托租赁合同，其中包括被上诉人所购房屋原房主肖国平。之后，上诉人投资对市场二层房屋进行改造、装修，并对外招商，形成了目前的商场大厅统一经营的模式。二层总面积1500平方米，被上诉人房屋面积仅为88.38平方米，故被上诉人所谓的房屋仅是其中一块区域，不是独立的商铺，也无法分割。经上诉人几年来的努力经营，市场现已初具规模，被上诉人房屋所在区域是海尔销售专区一部分。目前，被上诉人要求大幅度提高租金，但上诉人与其他业主在十年合同中均已约定统一标准的租金。如单方给被上诉人提高租金，将引起其他全体业主不满，势必影响市场经营。故而上诉人拒绝了被上诉人的不合理要求。被上诉人因此诉至法院，要求腾房。根据《物权法》第七十一条规定，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。市场二层的其他全部业主目前均与上诉人建立租赁关系，被上诉人的房屋不具有独立的使用价值，其与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体性和不可分割性。在此情况下，被上诉人要求返还商铺会影响商场的整体功能和统一经营，损害其他业主和经营业户的权利，造成社会财富极大浪费，不利于社会经济发展，亦不符合公平原则。诉争房屋在肖国平出售给被上诉人之前即已整体出租给上诉人作为商场统一经营使用，被上诉人在购买商铺时就已经明确知道并接受了商铺的现状及商场统一经营的模式。被上诉人应当知道该商铺不同于独立门头的商铺，其权利行使必然受到一定的限制，应当服从大多数业主整体利益，而不应为一己私利，影响商场的统一经营，损害其他业主的合法权益。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请。被上诉人杨家财答辩称，被上诉人的房产位于二层最东端，能够独立使用。各业主的房屋能够独立使用，否则房管局不会为各业主独立办证。被上诉人在与上诉人的租赁期限届满时收回房屋并无不当。上诉人整体装修经营，是为自己私利而为，不能侵犯被上诉人的所有权，不能因自身经营决策失误让被上诉人为其买单。被上诉人收回房屋后，上诉人仍可部分修整对外经营。上诉人的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致。本院认为，上诉人家电五金市场主张其就涉案房屋与原所有人肖国平签有为期十年的委托租赁合同，被上诉人杨家财不予认可，家电五金市场也未能充分证实，本院不予采信。杨家财作为所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。租赁合同期满终止后，杨家财请求收回涉案房屋，理由正当，应予支持。家电五金市场主张杨家财收回涉案房屋将影响市场的统一经营，这是家电五金市场在与杨家财签订租赁合同时即应预见的经营风险，该风险应由家电五金市场承担。家电五金市场以被上诉人杨家财收回涉案房屋将危及建筑物的安全，损害其他业主的合法权益等拒绝返还房屋，理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人家电五金市场的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费211元，由上诉人烟台福山家电五金市场有限公司。本判决为终审判决。审判长　　杨卫东审判员　　陈晓彦审判员　　吴继辉二〇一五年五月六日书记员　　林重霄关注公众号“”