（2015）莆民终字第508号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-09-23
案件名称
郑碧海与莆田高佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省莆田市中级人民法院
所属地区
福建省莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）莆民终字第508号上诉人（原审原告）郑碧海，男，1976年3月18日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。委托代理人林文华，福建众益律师事务所律师。委托代理人黄伟清，福建众益律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）莆田高佳房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区西天尾镇后卓村（交战路与荔涵大道交叉口西南侧），组织机构代码证代码77752012-8。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人陈可（系公司员工），男，1987年11月2日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。上诉人郑碧海因与被上诉人莆田高佳房地产开发有限公司（以下简称“高佳公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2014）荔民初字第3397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑碧海及其委托代理人林文华、黄伟清、被上诉人高佳公司的委托代理人陈可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年8月15日，郑碧海向高佳公司购买莆田市荔城区西天尾镇云顶枫丹小区第6幢401号房，单价3267.9元∕㎡，总价款人民币519727元。双方《商品房买卖合同》约定：1、第三条，该商品房的总面积159.04㎡，其中套内建筑面积134.86㎡，公摊建筑面积24.18㎡。2、第五条，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%（含3%）以内的，据实结算房价款。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。合同签订后，郑碧海依约支付了全部房价款人民币519727元。2014年郑碧海取得房屋所有权证，但房屋建筑面积为157.36平方米，故郑碧海所应承担的房价款为514236.74元（产权登记面积157.36×单价3267.90），现高佳公司已收取郑碧海房屋总价519727元，应当返还郑碧海面积差款5490.26元。2008年7月22日，高佳公司向郑碧海收取公共维修基金人民币10395元。2014年12月3日高佳公司将所收取的公共维修基金另一半上缴至莆田市住房和城乡建设局指定的莆田市住宅专项维修资金专户。2010年3月3日，高佳公司交付房屋并收取了郑碧海契税、印花税、测绘费、交易费、登记费计人民币16520元，其中契税15592元、印花税、测绘费和交易费928元。但高佳公司却迟迟没有向郑碧海提供住宅专项维修基金缴纳专用票据、契税完税证；而其从郑碧海收取的公共维修金人民币5197.5元占为己有，而预收的印花税、测绘费、交易费却没有提供任何票据给郑碧海，故该费用高佳公司应当返还给郑碧海，并且高佳公司没有为郑碧海水表立户。致诉讼。原审法院认为，郑碧海与高佳公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规，该《合同》真实有效。郑碧海主张高佳公司应返还郑碧海房屋面积差价款并自起诉之日起至高佳公司还清之日止按银行同期贷款利率计息，符合法律规定和双方合同约定，予以支持。郑碧海主张高佳公司应返还郑碧海印花税、测绘费、交易费人民币928元并自2010年3月3日起至高佳公司还清之日止按银行同期贷款利率计息；高佳公司认为印花税、测绘费、交易费是其按照国家规定收取的，是代收的费用，只是没有票据。经核实，双方于《合同》附件六第三条约定“该套房屋的房契税、印花税、专项维修资金等均由买受人自行承担”。参照中华人民共和国财政部、国家税务总局出台的财税（2008）137号《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第二条“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”的规定，应当认定高佳公司向郑碧海收取印花税缺乏法律依据，郑碧海关于返还印花税之请求，予以支持；双方在《合同》及其附件中没有对测绘费、交易费的承担进行约定，且高佳公司以“测绘费”、“交易费”的名目向郑碧海收取费用后，没有向郑碧海提供相关正式票据，参照福建省物价局2008年7月1日起执行的闽价房（2008）245号文件中第五条“新建房屋在交付使用前由房地产开发企业或建设单位按项目委托具有相应资质的测绘机构实施测绘，测绘费用由房地产开发企业或建设单位交纳，并计入建房成本。任何单位不得对新建房屋交易强制二次测绘，也不得向房屋买受人收取测绘费用”以及福建省物价局、福建省建设厅自2002年7月1日起执行的《福建省物价局、福建省财政厅关于规范房屋交易手续费有关问题的通知》第三条第一款第一项“住房转让手续费：新建商品住房每平方米3元，存量住房（指二次交易或者已取得《房屋所有权证》后进行交易的，下同）每平方米6元。新建商品住房转让手续费由转让方承担，经济适用房、房改房减半征收，拆迁安置房扣除等面积部分后按新增建筑面积计收。存量住房转让手续费由转让双方各承担50%”的规定，应当认定高佳公司向郑碧海收取测绘费、交易费的行为缺乏法律依据，故高佳公司应返还郑碧海印花税、测绘费、交易费人民币928元并支付自收取之日起至高佳公司还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。郑碧海主张高佳公司应返还郑碧海多收的公共维修基金款5197.5元并支付自收取之日起至高佳公司还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；高佳公司认为其按照购房款2%的标准收取公共维修基金的行为是合法合理的，只是有关部门的票据还没有出来。双方在《合同》中约定“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币壹万贰仟捌佰玖拾陆元整，于年月日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上”，郑碧海于2008年7月22日向高佳公司支付人民币10395元的住宅专项维修基金（即公共维修基金）款，高佳公司也出具一份《收据》给郑碧海，但高佳公司一直未向郑碧海提供该笔款项的专用票据。且参照中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十条第一款“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”的规定，高佳公司占有郑碧海多缴纳的住宅专项维修资金的行为于法无据，故郑碧海之请求是有理的，但考虑到郑碧海等全体业主的共同利益以及讼争基金已经由高佳公司予以上缴至莆田市住宅专项维修资金专户，避免将该部分基金退还给业主后，以后又再重新收取、上缴，造成不必要的麻烦，故对郑碧海的该请求不予支持。郑碧海主张高佳公司应向郑碧海提供住宅专项维修基金缴纳专用票据、契税完税凭证，并为郑碧海办理房屋的水表立户，因为高佳公司没有为郑碧海立户，导致现在水费是交给物业，郑碧海应该与供水部门直接发生关系，根据相关部门政策的规定，水电立户费用已经包含在房价款内，高佳公司收取了费用，就应该办理水表立户。高佳公司则认为住宅专项维修基金缴纳专用票据还没有出来，无法向郑碧海提供，对于水表立户，因双方在《合同》中并没有对此进行约定，所以高佳公司没有义务为郑碧海办理水表立户。对于住宅专项维修资金缴纳专用票据，郑碧海已向高佳公司缴纳了住宅维修资金款，高佳公司就有义务向郑碧海提供相应数额的住宅维修资金缴纳专用发票，同理，对于契税完税凭证，郑碧海向高佳公司缴交契税款，高佳公司就应当向郑碧海提供等额的契税完税凭证，故对于郑碧海要求高佳公司提供住宅专项维修资金缴纳专用票据以及契税完税凭证之主张，依法予以支持；郑碧海要求高佳公司按《合同》附件三中的约定，即“其他：卫生间或厨房预留一个给水接口。每户设独立水、电表”为郑碧海办理房屋的水表立户，参照《国家计委、财政部〈关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知〉》及闽价服（2011）376号《福建省物价局关于新建住宅小区及公建自来水工程建设费收费问题的批复》之规定，水表立户应由高佳公司统一办理，费用由高佳公司自行承担。故对郑碧海该请求，予以支持。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还郑碧海房屋面积差价款人民币5490.26元并支付自2014年9月3日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，利随本清；二、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还郑碧海已缴纳的印花税、测绘费、交易费人民币928元并支付自2010年3月3日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，利随本清；三、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向郑碧海交付足额的住宅专项维修资金缴纳专用票据与契税完税凭证；四、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为郑碧海办理水表立户并自行承担立户费用；五、驳回郑碧海的其他诉讼请求。如果莆田高佳房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币142元，减半收取71元，由莆田高佳房地产开发有限公司负担。一审宣判后，上诉人郑碧海不服，向本院提起上诉。上诉人郑碧海上诉称：1、2007年8月颁布的《莆田市建设局关于执行建设部、财政部﹤住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法﹥的实施意见》规定，住宅专项维修资金交纳标准是购房款2%，其中购房时交纳1%，另外1%待业主委员会成立后，由业主委员会向业主代收。高佳公司收取另外1%的住宅专项维修资金，没有法律依据，应该退还给业主。2、根据《莆田市住房和城乡建设局关于督促莆田高佳房地产开发有限公司及时归还云顶枫丹、木兰枫丹小区业主住宅专项维修资金的通知》，高佳公司应当与业主协商交存方案。但高佳公司未与业主协商，迳行上缴另外1%的住宅专项维修资金，违反该通知的精神。3、本案另外1%的住宅专项维修资金不是应当立即交纳的资金，不存在由主管部门代管的问题。4、原审判决认定高佳公司占有业主多交纳的另外1%住宅专项维修资金没有法律依据，却没有对高佳公司占有业主另外1%住宅专项维修资金的利息损失作出处理，是不当的，应予纠正。5、本案同一楼盘总共有十一栋，其中四号楼的业主仅交纳1%的住宅专项维修资金，而其他号楼的业主均是交纳2%的住宅专项维修资金。如果高佳公司没有将另外1%的住宅专项维修资金返还给已经交纳的业主，会造成业主之间利益不公平。综上，请求维持原审判决第一、二、三、四项，撤销原审判决第五项，并按上诉人郑碧海一审的请求改判高佳公司返还给上诉人郑碧海公共维修基金及利息，本案诉讼费由被上诉人高佳公司承担。被上诉人高佳公司辩称，高佳公司向业主收取购房款2%的住宅专项维修资金，是按照《莆田市建设局关于执行建设部、财政部﹤住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法﹥的实施意见》的规定收取的，有法律依据，请求法院依法判决。经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人郑碧海对“2014年12月3日……莆田市住宅专项维修资金专户”有异议，认为其不清楚被上诉人高佳公司有没有上缴住宅专项维修资金，也不清楚被上诉人高佳公司在2014年12月3日上缴的是哪一部分的住宅专项维修资金；上诉人郑碧海对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人高佳公司对原审法院查明的事实没有异议。对上诉人郑碧海、被上诉人高佳公司双方均无异议的事实，本院予以确认。另查明，被上诉人高佳公司在原审期间已将其于2014年12月3日向莆田市住房和城乡建设局所上缴的另一半公共维修基金的专用票据提交给原审法院保管。本院认为，上诉人郑碧海与被上诉人高佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原审依据双方合同的约定判决由被上诉人高佳公司返还上诉人郑碧海的面积差价款及利息，有事实和法律依据。因规章、规范性文件已经明确规定开发商不能向购房者收取印花税、测绘费、交易费，原审判决对此已作详细分析，本院不予赘述，因此，参照规章、规范性文件的规定，本案的被上诉人高佳公司向上诉人郑碧海收取印花税、测绘费、交易费于法无据，原审判决予以返还并支付利息是正确的。另规章、规范性文件也已经明确规定开发商应为购房者办理房屋水表立户，且不得向购房者另行收取自来水工程建设费，原审判决对此也已作详细分析，本院也不予赘述，因此，原审判决由被上诉人高佳公司为上诉人郑碧海办理水表立户并自行承担立户费用，也是正确的，应予维持。对于住宅专项维修资金，因资金已全部按照规范性文件的规定收取，原审考虑到若退还另外一半资金给业主后，可能在重新收取、上缴过程中出现不必要的麻烦，以及被上诉人高佳公司已经将另一半住宅专项维修资金上缴给相关部门的情况，判决不予返还另一半住宅专项维修资金，由被上诉人高佳公司交付足额的住宅专项维修资金缴纳专用票据，是合理的，应予维持。因被上诉人高佳公司在原审期间已将其于2014年12月3日上缴的另一半住宅专项维修资金的专用票据提交给原审法院，对该部分的票据，上诉人郑碧海可迳行向原审法院领取。因此，上诉人郑碧海上诉要求由被上诉人高佳公司返还另一半公共维修基金并支付利息的请求不合理，本院不予支持。综上，上诉人郑碧海的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。二审期间，高佳公司主动撤回上诉，本院已予以准许并另行制作裁定书，故本院对其应承担的上诉费予以减半收取。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币142元，其中人民币50元由上诉人郑碧海负担，其中人民币92元，减半收取为人民币46元由被上诉人莆田高佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长陈建华代理审判员李忠代理审判员彭赵龙二〇一五年五月六日书记员林夏岚附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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