（2015）永中法民二终字第157号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-06-02

案件名称

冯春华与永州市冷水滩区农村信用合作联社、湖南龙腾拍卖有限责任公司拍卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省永州市中级人民法院

所属地区

湖南省永州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

冯春华,永州市冷水滩区农村信用合作联社,湖南龙腾拍卖有限责任公司

案由

拍卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省永州市中级人民法院民事判决书（2015）永中法民二终字第157号上诉人（原审原告）冯春华。委托代理人吴法宝。被上诉人（原审被告）永州市冷水滩区农村信用合作联社。法定代表人周少清。委托代理人唐芳林，该联社员工。委托代理人蒋晓夏。被上诉人（原审被告）湖南龙腾拍卖有限责任公司。法定代表人李建青。委托代理人李华清，该公司总经理。上诉人（原审原告）冯春华与被上诉人（原审被告）永州市冷水滩区农村信用合作联社（以下简称冷水滩信用社）、湖南龙腾拍卖有限责任公司（以下简称龙腾公司）拍卖合同纠纷一案，永州市冷水滩区人民法院于二○一四年十二月十五日作出（2014）永冷民初字第1381号民事判决，冯春华对该判决不服，向本院提出上诉。原审法院于2015年3月21日移送案卷及上诉材料，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人冯春华及委托代理人吴法宝，被上诉人冷水滩信用社的委托代理人唐芳林、蒋晓夏，被上诉人龙腾公司的委托代理人李华清均��庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，被告冷水滩信用社于20l3年l0月23日委托被告龙腾公司对其部分资产进行拍卖，向被告龙腾公司出具委托拍卖函一份，载明的拍卖资产中含原登记在冷水滩下河线信用合作社名下，位于冷水滩区潇湘大桥西头的一楼门面及地下室各一间，门面及地下室产权登记面积均为141.905平方米，门面产权证号为冷房字第000020**号，地下室产权证号为冷房字第000049**号，上述资产要求起拍价为240万元，保证金150万元。接受委托后，被告龙腾公司于2013年10月30日在永州日报刊登拍卖公告，将上述资产信息及起拍价、竞拍人需缴纳的保证金等相关事项予以公告，并备注：1、标的以现状拍卖；2、成交价不以单位面积计算，土地（包括房屋分摊的占地）、房屋面积最终以国土、房产部门核定办理为主；3、办证过户的税费等概由买主承担。拍卖��交15天内付清全部价款。该公告发布后，原告报名参加竞拍，经实地勘察，于2013年11月7日向被告冷水滩信用社交纳竞拍保证金150万元后，被告龙腾公司将《冷水滩区农村信用合作联社闲置房地产资产专题处置拍卖文件》交付原告，该拍卖文件含：一、拍卖流程图；二、拍卖公告；三、标的简介；四、竞买须知；五、竞买申请书（式样）；六、拍卖成交确认书（式样）；七、《产权转让合同》（式样）。其中文件三《标的简介》、文件四《竞买须知》、文件五《竞买申请书》载明了以下相关内容：1、拍卖人对标的物的简介仅供参考，买受人自行了解具体情况并实地查看，拍卖人对未知事宜不承担瑕疵担保责任；2、本次拍卖的标的物按现状进行拍卖，拍卖的最后成交价不包含买受人在办理相关手续时产生的税、费，变更和产权过户等有关费用和税金（土地出让金、营业税、城建税、教育附加、印花税、土地增值税、所得税、交易契税、交易费、测绘费、工本费等）由买受人自行承担；3、拍卖人提供的拍卖资料仅供竞买人参考，不足部分，由竞买人自行找有关部门查询。竞买人应认真咨询，实地了解标的物的现状，应价后不得反悔，一经应价即表明竞买人接受该拍品的一切现状（包括缺陷），竞得标的后发生的一切问题均由买受人自行承担；4、成交价不以单位面积计算，土地（包括房屋分摊的占地）、房屋面积最终以国土、房产部门核定办理为主，如实际面积与现有产权证上的面积、公告面积等有出入的，买受人不得因面积误差毁约或调整成交价或追究业主及拍卖人违约责任；5、办证过户的土地出让金及过户税费等概由买主承担，另拍卖成交后价外支付拍卖佣金，拍卖成交价100万元以下的，佣金按成交价的4％收取；超过l00万元至500万元的部分，按3％收取，以上按分段累进计算；6、风险提示：投资有风险，买受人除查阅资料外，应自行实地勘察，了解实情，并由买受人承担处理好有关遗留问题的一切费用；7、竞买人按规定的时间申请报名，提交规定的文件资料，经资格审查并交付规定的履约保证金到拍卖人指定的账户，方可取得相应的竞买资格；8、在提交竞买申请书之前，申请人在规定期限内将竞买和履约保证金、押金存入龙腾公司指定的账号；一旦成功竞买，申请人保证与龙腾公司当场签订《拍卖成交确认书》，同意当天支付约定的佣金。原告领取上述拍卖文件后，于2013年11月8日参加竞拍，以320万元的价格竞买到前述资产。竞拍成功后，原告依约与二被告签订《拍卖成交确认书》及《产权转让合同》各一份，确定：一、原告在本次拍卖会上竞得的标的物为原菱角山信用社一楼门��及地下室（冷水滩潇湘大桥西头），成交价为320万元（标的以现状为准，实行整体拍卖处置），拍卖佣金为106，000元；二、拍卖成交后15天内付清全部价款，价款全部付清后10天内业主将产权资料提供给买主，场地由买主自行协调。拍卖成交价不包含买受人在办理相关手续时产生的税、费，标的证照变更和产权过户等有关费用和税金由买受人自行承担；三、房屋、土地面积以实际面积为准，如与现有产权证上的面积、公告面积等有出入的，买受人不得因面积误差毁约或调整成交价或追究业主及拍卖人的违约责任。另双方还就其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告委托永州市房地产测绘事务所对房屋面积进行测绘，20l3年11月20日，永州市房地产测绘事务所及永州市房屋测绘管理所出具《勘测成果表》，认定原告竞拍的房屋面积为132.39平方米。为此，原告多次找二被告交涉，要求减少价款未果。后原告于2014年5月缴清全部价款，2014年8月4日交纳土地增值税242，823.56元、营业税（销售建筑物或构筑物）100，000元、营业税（教育费附加）4264.53元、营业税（城市维护建设税）9950.57元、营业税（地方教育附加）2843.02元、印花税1600元、营业税（销售建筑物或构筑物）42，151.05元等共计403，632.73元，另交纳契税128，000元。原审认为，被告农村信用社委托被告龙腾公司对其资产进行拍卖，被告龙腾公司接受委托后，依法对拍卖标的及相关事项发布公告，组织拍卖，程序合法，在原、被告之间的拍卖行为成交后，双方即形成拍卖合同关系。原、被告签订的《拍卖成交确认书》及《产权转让合同》系双方真实意思的表示，内容合法，依法应予支持。原告主张竞拍的房屋及地下室面积分别短少9.515平方米，仅提供永州市房地产测绘事务所��测绘结果予以证实，但该证据尚不足以推翻永州市房产局颁发的产权证所确认的面积，对其效力，该院依法不予采信，对原告提出的房屋面积短少的观点，该院依法不予采信。因拍卖合同系特殊的买卖合同，原告在参加竞拍前，已明知竞拍的条件而参与竞拍；在竞拍成功后，又自愿与二被告签订合同，约定由原告承担办证税、费及佣金，且上述合同义务现原告已履行完毕，故对原告提出的合同系格式合同，及系受胁迫所签订的观点，该院依法不予采信。据此，对原告要求二被告返还价款21.46万元、税金40.3632万元、佣金10.6万元的诉请，该院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条、第一百五十三条、第一百五十九条、第一百七十三条、《中华人民共和国拍卖法》第九条、第三十九条、第五十二条、第五十七条之规定，判决如下：��、驳回原告冯春华对被告永州市冷水滩区农村信用社的诉讼请求；二、驳回原告冯春华对湖南龙腾拍卖有限责任公司的诉讼请求。本案受理费10，996元，由原告冯春华负担。宣判后，冯春华不服该判决，向本院提起上诉，请求改判。其主要理由为：1、根据相关税收规定，转让房地产取得收入的单位和个人才是土地增值税的义务纳税人，诉争合同中关于上诉人缴纳税收的约定与税收法律法规相抵触，且该合同系格式合同，该条款应认定无效；2、上诉人提供了永州市房产地测绘事务所的测绘结果可以证明买到的房屋面积比实际面积少了9.515平方米，依法应扣减相应的成交费用。被上诉人永州市冷水滩区农村信用社和湖南龙腾拍卖有限责任公司答辩认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人与被上诉人在二审中皆未提出新的证据。本院查明的事实与一审查明的一致，对原判认定的事实予以确认。本院认为，一、关于土地增值税缴纳义务主体的问题。本案中，冷水滩信用社与买受人冯春华的交易是一种附条件的民事行为，即卖方同意交易的前提条件是买方必须承担原本应当由卖方承担的一些义务。冷水滩信用社在拍卖前制定的“拍卖转让条件”和“竞买须知”、“竞买申请书”有“办理手续产生的税、费（包括土地增值税等各项税费）均由买受人负担”的条款，拍卖后龙腾公司与竞买人签订的《拍卖成交确认书》第三条中也有“办理过户所需各项税费均由买受人负担”的约定。上述条款可以理解为过户时除了契税和办证费用由买受人承担外，在发生本次房地产转让行为中的其他各项税费包括“土地增值税”都应由买受人承担。该约定并未转移信用社行政法义务主体资格，仅是将信用社应当承担的行政法的金��义务作为交易的前提由买受人承担，是双方民事意思自治的体现，不违反法律法规的禁止性规定，也不违背社会公序良俗，对相关当事人具有法律约束力，应当受法律保护。当然，从行政法的层面上来说，如果在拍卖成交后买受人没有缴付，税务机关追究责任时，责任者仍为冷水滩信用社，冷水滩信用社不能以此约定而对抗税务机关的追究。二、关于产权登记面积与勘测成果表的差异问题。由于我国实行的是登记主义，因此，产权登记证明文件大于一切其他证明文件。上诉人提供的永州市房产地测绘事务所的测绘结果所体现的只是测绘机构的一种测量数据，在得到产权登记部门确认并利用之前，是不能产生法律效力的。更何况，双方在拍卖前依约定，“成交价不以单位面积计算，土地（包括房屋分摊的占地）、房屋面积最终以国土、房产部门核定办理为主，如实际面积与现有产权证上的面积、公告面积等有出入的，买受人不得因面积误差毁约或调整成交价或追究业主及拍卖人违约责任”，因此，根据双方的约定，买受人不应再因面积误差毁约或调整成交价或追究业主及拍卖人违约责任。三、关于格式合同的问题。拍卖成交确认书和产权转让合同并不是格式合同，拍卖成交确认书和产权转让合同虽然是龙腾公司拟定，但是上述合同并不是一成不变的，其内容都是根据委托人的要求，并事先以“拍卖公告”“标的简介”“竞买须知”等各种形式和环节告知竞买人（包括买受人）后才制作的，这其中的各种形式和环节事实上就等同于双方协商，亦即说，上诉人可以接受，也可以提出意见表示不接受，不存在强制胁迫的成分，因此不属于法律意义上的格式合同。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民��诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9982元，由上诉人冯春华负担。本判决为终审判决。审　判　长　　禹楚丹审　判　员　　谭兴伟审　判　员　　黄　素二〇一五年五月六日代理书记员　　杨红英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重��反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”