（2015）宁民初字第00822号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-09-01
案件名称
宁城县国土资源局诉内蒙古正基房地产开发有限责任公司、内蒙古正基商业管理有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书
法院
宁城县人民法院
所属地区
宁城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁城县国土资源局,内蒙古正基房地产开发有限责任公司,内蒙古正基商业管理有限责任公司
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十六条；《中华人民共和国物权法》：第一百四十一条，第一百八十条第一款，第一百八十七条
全文
宁城县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第00822号原告宁城县国土资源局。住所地宁城县天义镇哈河大街**号。法定代表人韩凤，该局局长。委托代理人于占才，内蒙古全兴律师事务所律师。被告内蒙古正基房地产开发有限责任公司。住所地宁城县天义镇长青路北段西侧园林路东。法定代表人周伟军，该公司董事长。委托代理人周伟平，该公司职工。被告内蒙古正基商业管理有限责任公司。住所地宁城县天义镇大宁路。法定代表人周伟军，该公司董事长。委托代理人周伟平，男，汉族。原告宁城县国土资源局（以下简称国土局）诉被告内蒙古正基房地产开发有限责任公司（以下简称正基开发公司）、内蒙古正基商业管理有限责任公司（以下简称正基管理公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人于占才、二被告委托代理人周伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国土局诉称，被告正基开发公司取得原告出让的“1310号”国有土地，并与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同电子监管号：1504292013B00404-1，双方约定合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款。但被告正基开发公司没有一次性付清出让价款，其又与原告签订《履约协议书》，约定对尾欠的6000万元分两次付清，并自2014年4月4日按日计收1‰的违约金，同时提供正基二期6035.1㎡房屋及正基管理公司所有的1324.93㎡房屋作为抵押物，被告正基管理公司提供保证责任。《履约协议书》约定第一期付款时间为2014年9月30日前，应付款数额为3000万元，但被告正基开发公司没有及时给付，截止到2015年1月15日已发生违约金840万元，总计3840万元。原告认为，原告与被告正基开发公司之间的《国有建设用地使用权出让合同》及《履约协议书》合法有效，其应该及时偿还欠款，被告正基管理公司在《履约协议书》上签字提供保证责任，其应该承担连带责任。故具状起诉，请求判令被告正基开发公司给付原告欠款3000万元及从2014年4月4日起至2015年1月14日止的违约金840万元，总计3840万元，被告正基管理公司在出售抵押物所得范围内承担连带责任。被告正基开发公司、正基管理公司共同辩称，被告同意偿还所欠建设用地土地出让金3000万元，但因被告现资金状况有限，被告拟以已经建成的宁城正基中心部分商品房、地下停车场、部分林地使用权及所属林木所有权等折价（上述财产按市场评估价）偿付。双方约定违约金过高，请求法院依法给予调整，即应按中国人民银行贷款基准利率计算利息，作为违约金标准，由被告向原告支付。综上，被告同意偿还所欠土地出让金，但约定违约金过高，根据合同法，被告要求法院予以调整，即按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，计算欠款利息，并以此作为违约金，由被告向原告支付。经审理查明，2013年7月18日，原告国土局与被告正基开发公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。主要内容为原告国土局将被告正基开发公司通过拍卖方式竞得的宗地编号为1310的国有建设用地使用权以12310万元出让给被告正基开发公司。该宗地总面积为25127.60平方米。宗地坐落于园林路西、燕京街北。宗地平面界址为东至园林路，南至燕京街，西至天顺路，北至哈河大街。出让年期为40年。被告正基开发公司于合同签订之日起30日内一次性付清出让价款。被告正基开发公司不按时支付出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。原告国土局于2013年9月2日前将出让宗地交付被告正基开发公司。合同在履行过程中因出让宗地未达到交地条件，双方又签订《履约协议书》。约定被告正基开发公司尾欠的6000万元土地价款分别于2014年9月30日前和2014年12月31日前各缴纳3000万元，并自2014年4月4日起每日按1‰计算违约金，如不按期缴纳，没收被告正基开发公司拍卖时报名的1000万元的保证金等主要内容。同时约定被告正基开发公司和正基管理公司向原告国土局提供正基开发公司所有的正基中心（二期）部分未售房屋6035.1㎡和正基管理公司所有的未售房屋1324.93㎡作为抵押物，同时允许对抵押物进行销售，以偿还尾欠价款等。双方签订上述协议时，抵押物属于正在建造的建筑物。上述抵押物未进行抵押登记。另查明，双方签订的《履约协议书》中约定的1000万元保证金已用于抵顶土地出让金，抵顶后尚欠国土局土地出让金6000万元。从2014年4月4日起至2015年1月14日止的违约金为855万元（1‰×3000万元×285天）。上述事实有原、被告当庭陈述、《国有建设用地使用权出让合同》、《履约协议书》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告国土局与被告正基开发公司、正基管理公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》和《履约协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行义务。被告正基开发公司未按约定支付土地出让金构成违约，应承担相应的违约责任。国土局要求正基开发公司给付尾欠土地出让金的请求，本院予以支持。双方签订的协议中约定逾期支付土地出让金，即从2014年4月4日起按日1‰支付违约金，该约定符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中关于土地使用者不按时足额缴纳土地出让金时应承担的违约金计算方式之精神，本院予以支持。国土局请求支付的违约金数额未超计算标准，本院予以准许。逾期付款造成实际损失的计算以中国人民银行贷款利率为标准的前提条件是合同中没有约定逾期付款的违约金或者违约金的计算办法，而本案双方均明确约定了逾期付款违约金的计算办法，这是双方当事人在签订合同时预设的因一方违约给对方遭受损失的损害赔偿额，故不符合以中国人民银行贷款利率为标准计算的条件。被告正基开发公司以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算欠款利息，并以此认定合同约定的日1‰支付违约金的计算方式高于欠款利息的理由没有合同依据，不能成立。根据物权法规定，抵押人以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案双方当事人虽然签订了抵押合同，但因没有进行抵押登记，故抵押权未设立。原告要求被告正基管理公司在出售抵押物所得范围内承担连带责任的请求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十一条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告内蒙古正基房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告宁城县国土资源局国有建设用地使用权土地出让金3000万元，并支付违约金840万元；二、驳回原告对被告内蒙古正基商业管理有限责任公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233800元，由被告内蒙古正基房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 宁素梅审 判 员 于爱国人民陪审员 王世新二〇一五年五月六日书 记 员 霍伶俐 关注微信公众号“”