（2015）筑观法民初字第494号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-11-26

案件名称

宋邦群、周铖炀、袁某某与绿地集团（贵阳）置业有限公司，第三人中国银行股份有限公司贵州分行商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

贵阳市观山湖区人民法院

所属地区

贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

贵州省贵阳市观山湖区人民法院民事判决书（2015）筑观法民初字第494号原告宋某某，女，汉族，1977年12月21日生，住所地……。原告周铖炀，男，汉族，1981年2月20日生，住所地……。原告袁某某，男，2001年6月12日生，汉族，住所地……。法定代理人袁某华，男，汉族，1977年2月15日生，住所地……，系袁某某之父。法定代理人宋某某，身份信息同上，系袁某某之母。三原告共同委托代理人周顺光，贵阳市金阳法律服务所法律工作者。被告绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际11号楼12层。法定代表人孙志文，该公司总经理。委托代理人郑毅，男，汉族，1985年2月13日生，住所地……。第三人中国银行股份有限公司贵州省分行（以下简称中国银行），住所地贵州省贵阳市瑞金南路347号中银大厦。负责人贾天兵，该行行长。委托代理人韩畅，男，汉族，1986年8月23日生，住所地……，该行员工。委托代理人林祉彤，女，汉族，1986年7月24日生，住所地……，该行员工。原告宋某某、周铖炀、袁某某诉被告绿地公司，第三人中国银行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张铮适用简易程序，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告宋某某、周铖炀及其共同委托代理人周顺光，被告绿地公司委托代理人郑毅，第三人中国银行委托代理人韩畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋某某、周铖炀、袁某某诉称：2011年10月20日原被告签订《商品房买卖合同》，编号为11-底商14，购买被告开发的位于观山湖区诚信北路8号“绿地联盛国际”第10、11号楼1-14号商铺，面积为77.6平方米（套内面积51.55平方米），单价为35938.72元／平方米，总价为1852641元，商铺交付时间为2013年12月30日前。依据购房合同约定，原告在签订合同之日向被告支付了首付款932641元，余款92万元原告通过按揭贷款向中国银行贷款，中国银行已经将余款支付给了被告。按照被告的宣传资料及沙盘设计，该商铺正前门有一个平台（通道）连接到对面的1号楼，原告购买该商铺也是看中了该平台带来的便利及人气，被告的销售人员也极力推介该平台对商铺的优势。被告的广告宣传对原被告双方签订的《商品房买卖合同》有实质影响，被告未经设计变更报批、也未通知原告相关变更事宜，径行施工变更，未在商铺与对面1号楼中间修建平台，已构成根本性违约。被告未按其沙盘及宣传资料修建平台已构成根本性违约，致使《商品房买卖合同》和《个人一手房贷款合同》无法履行，故根据相关法律规定向法院起诉，请求：1、依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，合同编号为：11-底商14；2、依法解除原告与第三人签订的《个人一手房贷款合同》，编号：2011年绿地字28007号；3、判令被告返还购房首付款932641元、预告登记费用550元、已偿还银行按揭贷款本息445997.64元；资金占用费535318.75元（计算到2015年3月28日，超出依照追加资金占用费524元／天和其他增加的费用）；4、判令被告支付原告交通费、食宿费、误工费14000元；5、判令被告承担原告未偿还的银行按揭贷款本息、提前还款违约金、手续办理费用等一切款项费用；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告绿地公司辩称：对原告主张的事实无异议。关于是否构成根本性违约请法院依法判决，但我们公司不认为构成根本性违约。如果法院判决解除合同，对诉请1、2、4、5、6项请法院依法判决，诉请3计算金额过高，认可按银行存款利率计算，建议法院无论是判决还是调解，对资金占用费都使用计算方式的主文。第三人述称：对原告主张的事实无异议，与我行解除合同与本案无关，请法院驳回原告诉请，其他无意见。被告及第三人对原告主张的事实无异议，对诉状中未提及的第三人按揭贷款发放时间，经审理查明为2012年2月28日；诉状中涉及的原、被告与第三人签订的购房贷款合同，经确认名称为《个人一手房屋贷款合同》。本院认为，被告及第三人对原告主张的事实无异议，对原告主张的事实，本院予以确认。本案争议的焦点有三点：一、被告绿地公司是否构成根本性违约，是否应解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、原、被告双方与第三人中国银行签订的《个人一手房屋贷款合同》是否应予以解除；三、若解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告主张的资金占用费应如何计算。关于被告绿地公司是否构成根本性违约，是否应解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告绿地公司在售房宣传资料的沙盘中均标识在原告购买的商铺及对面建筑物之间修建有连接平台，但在商铺修建完工交付使用时并无该平台的存在，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，原告购买的系具有经营性质的商铺，该连接平台能直接缩短两栋建筑物之间的距离，对吸引消费者的注意力具有重要价值，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，被告绿地公司未按宣传资料和沙盘标识修建连接平台的行为构成根本性违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告要求解除与被告绿地公司签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。原、被告双方与第三人中国银行签订的《个人一手房屋贷款合同》是否应予以解除。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，现原、被告双方签订的《商品房买卖合同》本院已确定因被告绿地公司构成根本性违约予以解除，原、被告与第三人签订的《个人一手房屋贷款合同》目的已无法实现，现原告要求解除《个人一手房屋贷款合同》的诉请，本院予以支持。若解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告主张的资金占用费应如何计算。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，被告绿地公司应将收取原告的购房款本金和利息返还原告，又依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告绿地公司存在违约行为，应当对原告支付的购房款本金及利息承担赔偿损失的责任，此种损失包含原告诉称的资金占用费，原告诉请按照同期银行贷款利率标准上浮50%计算，但从本院确认的事实来看，在双方签订的《商品房买卖合同》被解除之前，被告绿地公司并不存在逾期付款的情形，故本院认为资金占用费按照银行同期贷款基准利率标准计算为妥。对于资金占用费的计算金额，经确认原告支付的资金有：购房首付款932641元及预告登记费550元于2011年10月20日支付，另从2012年2月28日起每月支付第三人中国银行按揭贷款本金及利息11736.78元，截止2015年3月28日已支付445997.64元；对于资金占用费的计算时间，购房首付款、预告登记费从2011年10月21日起计算，每月支付的购房款本金及利息11736.78元应从2012年2月28日起分阶段每月累计计算至原、被告与第三人中国银行签订的《个人一手房屋贷款合同》实际解除、原告不再向第三人支付购房按揭款为止；同时，因《个人一手房屋贷款合同》提前解除产生的违约金及相应手续费用均应由被告绿地公司承担，但目前尚不清楚费用是否发生及具体金额，原告的此项诉请并不确定，当事人可待实际发生后另行主张。此外，原告诉请因本案产生交通费、食宿费、误工费14000元，但均未提供证据，考虑到交通费、食宿费确需实际发生，对此费用本院酌情支持3000元；误工费则因原告未举证证实误工费用的存在及具体金额，本院不予支持。同时，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，本案中第三人中国银行并未提出诉讼请求，亦未另行起诉，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，对于原、被告与第三人签订的《个人一手房屋贷款合同》解除后的法律后果，当事人可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：解除原告宋某某、周铖炀、袁某某与被告绿地集团（贵阳）置业有限公司于2011年10月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：11-底商14）；解除原告宋某某、周铖炀、袁某某及被告绿地集团（贵阳）置业有限公司与第三人中国银行股份有限公司贵州省分行于2011年12月26日签订的《个人一手房屋贷款合同》（合同编号：2011年房绿字28007号）；被告绿地集团（贵阳）置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋某某、周铖炀、袁某某购房首付款932641元、预告登记费550元合计共933191元并支付资金占用费（资金占用费以933191元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2011年10月21日起计算至本判决履行期限届满日止）；被告绿地集团（贵阳）置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋某某、周铖炀、袁某某已偿还的银行按揭贷款本息445997.64元并支付资金占用费（资金占用费以每月11736.78元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2012年2月28日起按实际支付时间累计计算至原告宋某某、周铖炀、袁某某不再向第三人中国银行股份有限公司贵州省分行支付购房按揭贷款本息为止）；在本判决生效之前原告宋某某、周铖炀、袁某某实际向第三人中国银行股份有限公司贵州省分行支付的2015年3月28日之后产生的按揭贷款本息，亦由被告绿地集团（贵阳）置业有限公司在本判决履行期限内支付给原告宋某某、周铖炀、袁某某；被告绿地集团（贵阳）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋某某、周铖炀、袁某某因本案产生的交通费、食宿费3000元；驳回原告宋某某、周铖炀、袁某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22157元，减半收取11078.5元，由被告绿地集团（贵阳）置业有限公司负担10000元，原告宋某某、周铖炀、袁某某负担1078.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。代理审判员　　张铮二〇一五年五月六日书　记　员　　谭艳来源：百度“”