（2015）焉民初字第5号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-29
案件名称
热比克·吾甫与新疆正昊房地产开发有限公司一审民事判决书
法院
焉耆回族自治县人民法院
所属地区
焉耆回族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
热比克＆ｍｉｄｄｏｔ;吾甫,新疆正昊房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款，第二十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四条，第五条，第十二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）焉民初字第5号原告热比克·吾甫，男，维吾尔族，1977年4月出生，现住新疆省。被告新疆正昊房地产开发有限公司。地址：乌鲁木齐市沙依巴克区老满城街***号古城花园**栋*单元***号。法定代表人吴传军，系该公司总经理。委托代理人游代民，系新疆天雪律师事务所律师。原告热比克·吾甫诉被告新疆正昊房地产开发有限公司（以下简称新疆正昊房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告热比克·吾甫、被告新疆正昊房产公司委托代理人游代民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告热比克·吾甫诉称，2012年我带家人查看了位于焉耆县和平路佳和园小区的楼盘，并于2012年5月与被告签订了《佳和园商品房认购书》，我认购了被告开发的位于焉耆县和平路佳和园小区9号楼2单元1402室（面积107.19平方米），每平方米价款为2200元，并于当天向被告支付了全部房款235818元。当时查看该楼盘时，我看到该住宅楼施工已经到17、18层，被告的工作人员告诉我该楼盘最迟于2013年8月30日前交付使用。我考虑到交付使用的时间符合我的要求，就认购了上述房屋。交房时间到期后我多次催促，被告总是说马上竣工，但时至今日仍然没有竣工。被告违约在先。为此，我请求法院依法判令解除我与被告签订的《佳和园商品房认购书》，并请求被告向我返还购房款235818元及支付违约金35272.5元。被告新疆正昊房产公司辩称，原告的诉讼请求与事实不符，我公司并无违约行为。双方在合同中并没有约定交付房屋的具体时间，根据目前的施工进展，双方已经可以签订正式的商品房买卖合同，且大致在今年7月份，我公司可以向原告交付房屋。为此，原告请求解除双方签订的认购合同，并请求我公司返还购房款235818元及支付违约金35272.5元，无事实及法律依据，我公司请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，新疆正昊房地产开发有限责任公司焉耆分公司，系被告新疆正昊房产公司的分公司。2012年12月5日，新疆正昊房产有限公司焉耆分公司与热比克·吾甫作为甲、乙双方签订了一份《佳和园商品房认购书》（以下简认购书），该认购书主要内容为：“乙方在全面查看甲方开发位于焉耆县和平路佳和园住宅小区楼盘后，因担心第三方购买佳和园住宅小区9号楼2单元1402室房产，故自愿认购该房产，该认购房屋的建筑面积为107.19平方米（此面积为图测面积，实际面积以房产部门最终审核登记面积为准），此房定价为每平方米2200元，暂定房屋总价235818元；乙方自愿在签订本认购书时向甲方支付235818元，待双方签署《商品房买卖合同》时，该认购定金转入购房款；乙方交付上述房屋认购金后，不得随意退、换、转所认购的房屋。甲方收取乙方房款后，不得将该房屋另行出售给他人；乙方经通知必须在商品房符合出售条件十日内，签署《商品房买卖合同》和付清首付款或购房款，需要按揭贷款的，应提供个人贷款资料并按要求办理相关手续。否则，逾期视为乙方自愿放弃认购房屋，甲方有权将该房屋另行转让给他人；乙方购买该房屋所产生的税费及其他各项费用按照法律规定和约定由各自承担并及时支付；乙方不按时足额付清首付或购房款或逾期签署《商品房买卖合同》及违反本认购书约定的各项条款时，认购金不予退还，甲方有权将乙方认购的房屋另行出售，由此产生的费用由乙方承担；乙方在签署《商品房买卖合同》前，不得自行办理转名手续或者将该认购书转让给第三人，如需转让必须征得甲方的同意，对此发生的转让费由乙方自行承担；签署《商品房买卖合同》前，甲方若因故致使房屋不能出售时，应无息退还所收全部认购款，甲方退还款项后，乙方对甲方及其所认购的房屋不再拥有任何权益，甲方有权将该认购房屋另行处理；本认购书一式三份，自双方签字（捺印）之日起生效，双方应严格遵守各条款，如违约应承担本认购款15%的违约金。”上述认购书签订当日，原告向被告支付购房款235818元，被告向原告出具收条一份，该份收条的内容为：“今收到热比克·吾甫交来9号楼2单元1401室房款大写贰拾叁万伍仟捌佰壹拾捌元。”该收据上加盖了新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司的印章。但被告所开发的楼盘至今未能竣工，且原、被告至今也未能签订商品房买卖合同。本院所确认的上述事实，由庭审中原、被告的陈述及原告提供的房屋认购合同及收据，在案佐证。本院认为，被告新疆正昊房产公司焉耆分公司与原告签订《佳和园商品房认购书》的行为，依法可视为被告新疆正昊房产公司与原告之间所发生的法律关系。从该认购书内容上看，虽约定了当事人名称、商品房的地点、面积、价格及价款，但未约定该商品房交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、配套基础设施和公共设施等关键内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。根据认购书的名称、内容及对签订正式合同后认购书效力的特别约定，原、被告双方签订的认购书应为商品房预约合同。在预约效力期间，当事人有实现交易的义务以及在有未决条款时尽力完成协商和谈判的义务。原告所述房屋交付时间，属于正式合同的内容，也属于预约合同中的未决条款，应当由双方协商确定。双方不能磋商一致导致预订协议无法继续履行，且双方签订预订协议已两年多时间，本案涉案商品房至今未建设完工，合同双方均有权主张解除预约合同。且我国《商品房销售管理办法》第二十二条规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”为此，现原告请求解除双方所签订的《佳和园商品房认购书》，并请求被告返还购房款235818元，符合事实及法律规定，本院予以支持。但原告请求被告支付违约金，不符合本案事实及法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年12月5日签订的《佳和园商品房认购书》。二、被告新疆正昊房产公司于本判决生效后五日内向原告热比克·吾甫返还购房款235818元。三、驳回原告热比克·吾甫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5071元（原告已预交），由原告热比克·吾甫负担234元，被告新疆正昊房产公司负担4837元，并于本判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 马 金 山审 判 员 热汗古丽·热合曼人民陪审员 马 媛二〇一五年五月六日书 记 员 孔 贵 仙 来源：