（2015）永法民初字第01753号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-06-29

案件名称

重庆凯亚物业管理有限公司与刘祥辉物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市永川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆凯亚物业管理有限公司,刘祥辉

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十一条

全文

重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2015）永法民初字第01753号原告重庆凯亚物业管理有限公司，住所地重庆市永川区红河大道368号，组织机构代码73981097-6。法定代表人黄芳，董事长。委托代理人吴多，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者（特别授权）。被告刘祥辉，男，1979年9月30日生，汉族，住重庆市永川区。原告重庆凯亚物业管理有限公司（以下简称凯亚物业公司）与被告刘祥辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法由审判员颜家均适用简易程序于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告凯亚物业公司的委托代理人吴多，被告刘祥辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯亚物业公司诉称，被告刘祥辉系五洋都市庭院房屋业主，其住房建筑面积为100.06平方米。2009年6月1日和2012年4月28日，原告凯亚物业公司与重庆市永川区五洋都市庭院小区业主委员会和重庆市永川区五洋小区业主委员会签订了期限为3年和2年的物业服务合同，约定原告向被告所在小区提供物业服务，被告按建筑面积每平方米每月0.8元向原告交纳物业服务费。而被告刘祥辉从2010年4月至2014年12月拒不交纳物业服务费，经原告多次催收未果，故起诉要求被告刘祥辉支付物业服务费4562元（100.06×0.8元∕每月×57个月），能源公摊费570元（10元∕月×57个月），违约金400元。被告刘祥辉辩称，其未与原告凯亚物业公司签订物业服务合同，五洋小区业主委员会与原告签订物业服务合同被告并不知情，对其没有约束力。2009年至2012年的物业服务费已超过二年的诉讼时效期间。被告所住房屋渗水，向原告反映多次，均得不到原告的解决，故没有交纳物业服务费，原告何时将被告房屋渗水维修好后，被告再交纳物业服务费。经审理查明，被告刘祥辉系五洋都市庭院房屋业主，其住房建筑面积为100.06平方米。2009年6月1日，2012年4月28日和2014年5月8日，重庆市永川区五洋都市庭院小区业主委员会、重庆市永川区五洋小区业主委员会与原告凯亚物业公司签订为期3年、2年和2年的《物业服务合同》，约定由凯亚物业公司为五洋小区（五洋都市庭院和五洋蜂尚）提供物业服务，物业服务范围包括房屋建筑共用部位（楼梯间、走廊通道、公共门厅）、共同设施、设备等的维修、养护和管理等内容，小区业主应按住宅建筑面积每平方米每月0.80元向原告交纳物业服务费和每户每月10元交纳能源公摊费，物业服务费、能源公摊费按月交纳，如业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按未交纳部份每日千分之三向物业服务企业支付违约金。合同签订后，原告凯亚物业公司为五洋都市庭院和五洋蜂尚小区业主提供物业服务。被告刘祥辉从2010年4月至2014年12月未交纳物业服务费和能源公摊费，共计拖欠物业服务费4562元和能源公摊费570元。经原告催收未果。上述事实，有原告凯亚物业公司的陈述、被告刘祥辉的答辩、《物业服务合同》、《欠费催收通知》等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，被告刘祥辉辩称其未与原告凯亚物业公司签订物业服务合同，五洋小区业主委员会与原告所签订的物业服务合同对其不具有约束力的辩称意见本院不予采纳，被告刘祥辉仍应遵守五洋小区业主委员会与原告凯亚物业公司签订的《物业服务合同》的相关规定，履行交纳物业服务费的义务。被告刘祥辉辩称2009年至2012年所拖欠的物业服务费已超过二年的诉讼时效期间的辩称意见，本院认为，诉讼时效制度的价值目标是平衡保护当事人利益，就本案而言，五洋小区业主委员会与原告凯亚物业公司2009年、2012年所签订的物业服务合同虽然到期，但五洋小区业主委员会与凯亚物业公司继续就其权利义务进行了确认，其合同关系并未解除，现在仍在履行，且物业服务合同作为双务合同，物业公司所提供的物业服务一直在延续中，履行了合同所确定的义务，加之被告刘祥辉拖欠物业服务费是一个不断变化的持续状态，而非静止状态，故对于物业服务费用的主张宜从整体性，关联性角度予以考虑，所以关于被告辩称其已超过二年诉讼时效期间的辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于被告刘祥辉要求被告凯亚物业公司对其住房渗水维修好后才交纳物业服务费的辩称意见，本院认为，根据《物业服务合同》的约定，原告的服务事项仅对小区共用部分进行日常维护和管理，而被告刘祥辉房屋属于业主的专有部份，不属于《物业服务合同》所约定的服务事项，如果被告坚持认为原告对其房屋渗水有维修义务，可另案处理，也不能成为其不交纳物业服务费的理由。综上所述。被告刘祥辉作为五洋小区的业主，应按合同约定履行交纳物业服务费和能源公摊费的义务，故原告凯亚物业公司要求被告刘祥辉交纳物业服务费和能源公摊费的理由成立，本院予以支持。因被告刘祥辉未按《物业服务合同》约定支付物业服务费，其行为已构成违约，故应按《物业服务合同》约定支付违约金，但双方约定按未交纳物业费每日千分之三由业主向物业服务企业支付违约金过高，本院依法予以调整，以拖欠物业费为基数，按银行贷款利率计算支付违约金为宜，现原告凯亚物业公司酌情要求被告刘祥辉支付违约金400元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告刘祥辉于本判决生效后三日内向原告重庆凯亚物业管理有限公司支付2010年4月至2014年12月物业服务费4562元，能源公摊费570元，并支付违约金400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘祥辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员　　颜家均二〇一五年五月六日书记员　　李瑞雪 关注公众号“”