（2015）沪一中民二（民）终字第609号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-26
案件名称
沈雅琴诉上海莘闵物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈雅琴,上海莘闵物业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第609号上诉人（原审被告）沈雅琴。委托代理人李建英，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海莘闵物业发展有限公司。法定代表人xxx，董事长。委托代理人＊＊＊。上诉人沈雅琴因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，上海莘闵物业发展有限公司（以下简称莘闵物业公司）系上海市闵行区莲浦府邸小区的物业管理单位。2011年8月13日，莘闵物业公司（乙方）与上海市闵行区莲浦府邸业主大会（以下简称莲浦府邸业主大会、甲方）签订《物业管理服务合同》对莲浦府邸小区实施物业管理，合同有效期自2011年6月1日至2013年6月30日止。合同第十三条第（一）项约定：露天停车场属于全体业主共有共用，车位使用人应按露天机动车位人民币（下同）150元／个／月的标准向乙方交纳车位费。2014年3月20日，莘闵物业公司（乙方）再次与莲浦府邸业主大会签订《物业管理服务合同》对小区实施物业管理，合同有效期自2014年1月1日至2015年12月31日止。合同第十三条第（一）项约定：委托乙方管理的露天停车场，业主和物业使用人有优先使用权，露天车位按150元／个／月的标准向乙方交纳车位费。2002年12月，沈雅琴及其家人购得上海市闵行区七莘路＊＊＊弄莲浦府邸xx号xxx室房屋（以下简称涉案房屋）。系争的上海市闵行区莲浦府邸一期露天72号停车位（以下简称系争车位）位于沈雅琴房屋花园围栏外。沈雅琴自入住至今一直未交纳过系争车位的车位费。2014年6月9日，上海市闵行区莲浦府邸业主委员会（以下简称莲浦府邸业委会）向沈雅琴发出催缴车位费函催讨车位费，2014年6月10日莘闵物业莲浦府邸管理处向沈雅琴发出告知单再次催讨车位费均未果，沈雅琴也不愿接受人民调解委员会的调解。原审审理中，莘闵物业公司请求判决：1、沈雅琴支付系争车位2012年6月至2014年11月欠缴的车位费4，500元；2、确认沈雅琴不再享有系争车位的使用权和租赁权；3、诉讼费由沈雅琴负担。沈雅琴辩称，不同意莘闵物业公司的诉请。其对系争车位享有专有使用权，该车位不属于小区的共有范围，其不需要缴纳车位费。原审中，莘闵物业公司撤回要求判决确认沈雅琴不再享有系争车位使用权和租赁权的诉请，原审法院已经口头裁定予以准许。原审认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的道路和绿地，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。系争车位位于沈雅琴所有的涉案房屋花园围栏外小区道路旁的绿化区域内，属于小区业主共有的道路或者其他场地，并非规划用于停放汽车的车位、车库，故莘闵物业公司根据物业管理服务合同约定向沈雅琴主张支付系争车位自2012年6月至2014年11月止的车位费4，500元的诉请于法有据，予以支持。沈雅琴抗辩称系争车位系其专有使用，不属于业主共有范围，不需要交纳车位费，没有事实及法律依据，故不予以采纳。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条之规定，于二○一五年一月十六日作出判决：沈雅琴于判决生效之日起十日内支付上海莘闵物业发展有限公司上海市闵行区莲浦府邸一期露天72号停车位自2012年6月至2014年11月止的车位费4，500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由沈雅琴负担。判决后，沈雅琴不服，上诉于本院，诉称：1、原审判决认定事实不清。首先，沈雅琴提供的涉案房屋《上海市商品房预售合同》补充条款中明确该房屋前车位、花园为业主独享使用，不列入物业管理费计算及车位月租费。该合同所附房屋设计平面图显示系争车位属于开发商规划范围内，开发商有权承诺以附赠方式将系争车位交付给沈雅琴专有使用。原审法院未对该份关键证据作出认定显属有误。其次，莘闵物业公司于2014年6月20日发出的车位费催缴证明中明确每月的车位费标准为75元，原审判决随意支持莘闵物业公司诉请的2012年6月至2014年11月以每月150元的标准收取车位费共计4，500元缺乏依据。另，莘闵物业公司提供的《物业管理服务合同》未经沈雅琴质证，且从签订期限看2013年6月30日至2013年12月31日也并非在莘闵物业公司的合同服务期内，故其无权向沈雅琴收取车位费。2、原审判决适用法律错误。根据物权法的相关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车位的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，开发商正是将建筑区划内规划用于停放汽车的车位通过附赠的方式将系争车位的使用权处分给了沈雅琴，沈雅琴基于开发商有效的处分行为享有了系争车位的专属使用权而无需缴纳月租费。根据沈雅琴提供的涉案房屋建筑设计平面图足以证明系争车位为规划范围内的车位而不属于业主共有，莘闵物业公司向沈雅琴收取停车费缺乏权利基础。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回莘闵物业公司的原审诉请。被上诉人莘闵物业公司辩称：1、系争车位所处位置属于小区业主共有，该车位没有维修资金账户，其维修和养护是由全体业主的维修资金支出的，故该车位应属全体业主共有。2、根据闵行区的相关规定及莘闵物业公司与涉案小区业主大会签订的物业服务合同，莘闵物业公司按每月150元向沈雅琴收取系争车位停车费依法有据。故原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就沈雅琴对系争车位是否享有专属使用权的问题，沈雅琴主张系争车位属涉案小区规划范围内配置的停车位，开发商已在预售合同中约定以附赠的方式将系争车位交付给沈雅琴使用，故沈雅琴无需支付系争车位使用费。莘闵物业公司则认为系争车位应归属全体业主共有，沈雅琴不享有系争车位的专属使用权。对此，本院认为，鉴于沈雅琴在审理过程中提供的证据尚不足以证实开发商享有将系争车位以附赠方式交付给其使用的权利，故沈雅琴以此主张其对系争车位享有专属使用权而无需支付车位使用费，本院不予采信。对沈雅琴就系争车位收费标准所持异议，即便莘闵物业公司向沈雅琴发出的车位费缴费证明中曾载明收费标准为每月75元，但由于沈雅琴对此并未予以认可，故现莘闵物业公司根据其与涉案小区业主大会签订的物业服务合同中约定的露天车位收费标准150元／月向沈雅琴收取系争车位使用费，并无不当，对沈雅琴该异议，本院亦不予采纳。就沈雅琴关于莘闵物业公司没有收取2013年6月30日至2013年12月31日期间车位费的主张，因莘闵物业公司在该期间为涉案小区实际提供物业服务，故沈雅琴该主张亦不能成立。由此，沈雅琴的上诉请求，因缺乏充分的事实和法律依据，故本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人沈雅琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年五月六日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自