（2015）普民四（民）初字第213号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-11-27
案件名称
原告上海创至计算机科技有限公司与被告王俭、冯迪及反诉原告王俭、冯迪与反诉被告上海创至计算机科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四（民）初字第213号原告（反诉被告）上海创至计算机科技有限公司，住所地上海市中江路。法定代表人黄文惠。委托代理人刘斯琪，女，该单位工作人员。委托代理人江德立，上海日盈律师事务所律师。被告（反诉原告）王俭，男，1966年1月1日出生，汉族，住上海市。被告（反诉原告）冯迪，女，1966年5月14日出生，汉族，住址同上。两被告（反诉原告）共同委托代理人周平，上海普若律师事务所律师。原告上海创至计算机科技有限公司与被告王俭、冯迪及反诉原告王俭、冯迪与反诉被告上海创至计算机科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）上海创至计算机科技有限公司的委托代理人刘斯琪、江德立、被告（反诉原告）王俭、冯迪的共同委托代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海创至计算机科技有限公司诉称，原、被告自2010年起就系争上海市宁夏路201号11C室房屋签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），合同到期后双方又续签两次租赁合同，直至2014年2月5日租赁期限届满。2010年1月27日，原告支付被告租赁保证金人民币11200元（以下币种均为人民币）。2011年底，原告垫付空调维修费800元，原、被告经协商后约定，该款抵作保证金，故原告共计支付保证金12000元。2013年底，原告通知被告验收房屋，办理退房手续，并当场将钥匙归还被告王俭。由于被告拒不返还房屋租赁保证金，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告返还租赁保证金12000元并支付自2014年2月6日起至实际支付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率的标准计付；2、本案受理费由被告负担。被告王俭、冯迪共同辩称，合同约定，原告应支付租赁保证金11200元，并非12000元，但被告未向原告收取该款。2014年2月5日租期届满后，原告未通知被告交接房屋，而是将房屋钥匙交给物业公司。同年2月底，被告进入系争房屋，发现原告将被告所有的玻璃隔断门拆除。综上，虽然双方已结清水电煤、物业管理费等相关费用，但被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告王俭、冯迪共同诉称，租赁期间，反诉被告擅自将系争房屋内反诉原告所有的玻璃隔断门拆除，且未恢复原状，反诉被告的行为违反合同补充条款的约定。另外，反诉被告以代为维修空调为由少付租金，2011年5月至7月间，反诉被告欠付租金2000元；2012年8月至10月间，反诉被告欠付租金3860元，上述款项共计5860元。现反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告将系争房屋内玻璃隔断门恢复原状；2、原告支付租赁期间欠付的租金5860元；3、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告上海创至计算机科技有限公司辩称，反诉被告没有拆除玻璃隔断门的行为，且租赁期间反诉原告从未就此向反诉被告提出并要求恢复原状。系争房屋内空调经常损坏，反诉被告电话通知反诉原告进行维修。因反诉原告经常在国外，不能前来，故反诉被告代为维修，并由维修公司开具相应发票，同时在支付反诉原告的款项内备注说明。由于反诉原告主张欠付租金的时间均发生在2011年、2012年间，已超过法律规定的诉讼时效，且事实上双方所有费用已全部结清，并不存在欠租情况，故反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，关于本诉，被告王俭、冯迪为系争上海市宁夏路201号11层C室房屋产权人。2010年1月6日，原告作为承租方（乙方）、被告冯迪作为出租方（甲方），就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：系争房屋作为办公使用；甲方于2010年1月27日前向乙方交付房屋，租赁期自2010年2月1日起至2011年1月31日止；月租金为11200元，押一付三，每三月支付一次；在交付房屋前，乙方应向甲方支付租赁保证金11200元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。合同签订后，被告将系争房屋交付原告。上述合同租赁期限届满后，甲乙双方续签《房屋租赁合同》，约定：租赁期自2011年2月1日起至2012年1月31日止；月租金为11800元，保证金为11800元，押一付三，每三月支付一次（冯迪在支付租金的方式处将“押二付二”变更为“押一付三，并签字确认）；合同其余内容不变。上述合同租赁期限届满后，甲乙双方再次续签《房屋租赁合同》，约定：租赁期自2012年2月6日起至2014年2月5日止；月租金为12000元，保证金为12000元，押一付三，每三月支付一次；合同其余内容不变。2014年2月5日租赁期限届满后，原告将系争房屋交还被告。2015年1月12日，原告以被告拒不返还房屋租赁保证金为由向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。2015年2月25日，反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法判决如其反诉诉请。反诉查明事实同本诉。审理中，原告提供被告冯迪于2010年1月27日出具的收条，证明被告收到原告支付的系争房屋租赁保证金11200元。经质证，被告对该收条真实性无异议，确认是被告冯迪的签字，但表示原告实际上并未支付该款。基于所有租金均由原告通过银行转账方式支付，故结合支付习惯，原告应当提供相应的银行转账凭证。另外，因原、被告居住在同一小区内，故被告未向原告索回收条。反诉原告提供照片一组、入账日期为2007年1月的玻璃隔断门15000元的收据及反诉原告持有的落款日期为2012年1月12日的租赁合同补充条款第5条约定（租赁方若要求改变该租赁房目前的格局，需得到该大楼物业处的同意后，经房东确认签字后再行实施），证明反诉原告曾花费15000元安装玻璃隔断门，现该门已不存在。经质证，反诉被告表示，对照片的真实性不予认可，无法验证拍摄时间及是否在系争房屋内拍摄；收据的入账日期是2007年1月，双方第一份合同的签订日期是2010年1月，故无法证明玻璃隔断门系反诉被告拆除；在签订合同时确实收到过被告提供的补充条款，对其真实性无异议，因双方对此并未协商一致，故反诉被告未加盖公章。针对反诉原告要反诉被告恢复系争房屋原状，但又未能提供原状照片的情况，反诉原告表示，根据合同补充条款第2条“除在11C与11D相隔处开一扇门外，11单元内甲方在交房给乙方时的原有玻璃隔断需保持不变”的约定，及被告提供的现状照片，要求反诉被告按照原来格局从天花板到地板之间恢复成钢化玻璃隔断门。至于钢化玻璃的等级不讲究，厚度、高度则可以根据现场测量，再结合反诉原告装潢玻璃隔断门时花费的费用予以恢复。反诉被告对此不予认可。针对反诉被告提供的空调维修费发票，反诉原告均不予认可。庭审后，原告变更诉讼请求，要求被告返还租赁保证金11200元，并放弃要求被告支付利息的诉讼请求。本院认为，关于本诉，原、被告就系争房屋三次签订的《房屋租赁合同》，均系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行。原告要求被告返还租赁保证金11200元，为此提供被告冯迪出具的收条。被告确认该收条的真实性，但否认收到该款。合同约定，在交付房屋前，原告应向被告支付租赁保证金11200元，据此，原告如不向被告支付该款，被告可拒绝向原告交付房屋。另外，系争房屋租赁期限长达四年，被告在此期间既未向原告催讨保证金，又不索回收条，不合常理，故被告关于保证金的辩称意见，缺乏事实依据，本院不予采信。现房屋租赁期限届满，双方租赁关系已终止，在被告收回系争房屋，同时双方已结清水电煤、物业管理费等相关费用的情况下，原告要求被告返还租赁保证金的诉请，符合合同约定，本院应予支持。庭审中，原告放弃要求被告支付保证金利息的诉请，未有不妥，本院予以准许。关于反诉，反诉原告要求反诉被告将系争房屋内玻璃隔断门恢复原状。由于三份《房屋租赁合同》均未将原状的照片作为合同附件予以备案，反诉原告提供的现有证据也不足以证明系争房屋在出租给反诉被告时的原状，且反诉原告在整个租赁期间从未向反诉被告提出并要求其恢复玻璃隔断门，故反诉原告该项诉请，依据不足，本院难以支持。对反诉原告要求反诉被告支付欠付租金5860元的反诉诉请，反诉被告辩称其并不存在欠租情况，且反诉原告该诉请已超过法律规定的诉讼时效。由于反诉原告主张的欠租时间段分别为2011年5月至7月及2012年8月至10月，反诉原告未提供证据证明其向反诉被告主张过该欠付租金，期间亦未发生时效中断、中止或延长的法定事由，据此，反诉被告的辩称意见，符合法律规定，本院予以采纳，反诉原告的该项诉请已经丧失胜诉权，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：一、被告王俭、冯迪应于本判决生效之日起十日内退还原告上海创至计算机科技有限公司房屋租赁保证金人民币11200元；二、对反诉原告王俭、冯迪全部反诉诉请均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币100元，减半收取计人民币50元，由被告负担。本案反诉受理费人民币25元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶虹二〇一五年五月六日书记员 汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。 更多数据：