（2015）甘民初字第1362号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-08-04

案件名称

姚瑛与白万军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

张掖市甘州区人民法院

所属地区

张掖市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姚瑛,白万军

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2015）甘民初字第1362号原告姚瑛，女，汉族，1970年2月18日出生，甘肃省张掖市甘州区人，农民。被告白万军，男，汉族，1964年6月20日出生，甘肃省张掖市甘州区人，无业。委托代理人史银，系肃××××法律服务所法律工作者。原告姚瑛与被告白万军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚瑛、被告白万军的委托代理人史银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原��姚瑛诉称：2011年10月14日，原、被告签订售房合同一份，约定被告将其所有的位于本区南环路新世纪住宅小区四号楼二单元802室的住宅以200000元的价格出售给原告。合同约定原告先向被告偿付100000元购房款，被告将房屋交给原告居住，并办理房屋产权证等相关证件，之后原告再付清剩余的购房款。合同签订后，原告向被告偿付了100000元购房款，被告将房屋交给原告居住。但被告却一直未能给原告办理产权证、土地使用证等相关证件。2013年3月，赵廷武找到原告，称他是该房屋的所有权人，要求原告搬离。同年5月22日，赵廷武乘原告外出家中无人的时候，强行撬开房门入住该房屋，致使原告无处居住，在外租房居住至今。原告认为，被告将没有所有权的房屋出售给原告，房屋现在被所有权人占有，被告仅退还了原告部分购房款，剩余购房款46227元至今未退。现诉讼要��解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，被告退还购房款46227元，承担房租14500元，利息6000元，以及误工费和车费3000元。被告白万军未做书面答辩，在庭审中口头辩称：原告所诉原、被告签订购房合同，被告将位于本区南环路新世纪住宅小区四号楼二单元802室的住宅以200000元的价格出售给原告，被告在收取了原告交付的100000元房款后将房屋交给原告居住属实。该房屋现在的房号是804室。该房屋被告是从白吉文处购买的，因白吉文没有给被告办理产权证，所以被告现在无法给原告办理产权证。2013年4月10日，原告向甘州区人民法院提起诉讼，要求与被告解除合同，由被告返还购房款及赔偿损失。经法院调解，原、被告达成调解协议，由被告退还原告购房款100000元，承担损失3000元，共计103000元，于2013年6月30日前付清；同时，原告于被告将购房款及损失付清后的十��日内将房屋返还给被告。调解书生效后，在履行过程中，被告将案件款103000元交到法院，但原告至今没有向被告交付房屋。原告在居住期间，该房屋被登记为房屋所有权人的赵廷武强行占有，现在该房屋一直由赵廷武居住。被告交到法院的案件款原告已经领取了56773元，剩余46227元因原告没有向被告交付房屋，被告申请保全，法院至今未向原告支付。对原告现在的诉讼请求，被告的意见是同意解除合同，只要原告将房屋返还给被告，被告愿意支付剩余的房款46227元。对原告主张的房租、利息及车费和误工费，因在调解书生效后，被告已履行了自己的义务，损失是原告不履行调解书确定的义务造成的，故对上述损失，被告不予承担。经审理查明：2011年10月14日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于本区南环路新世纪住宅小区四号楼二单元802室的住宅��200000元的价格出售给原告，现在该房屋登记的房号为804室。双方约定，原告在付清50%的购房款后，被告向原告办理房屋产权手续。合同签订后，原告于2011年10月17日交给被告购房款80000元，被告将房屋交给原告居住。2012年1月2日，10月2日，原告又先后给付被告购房款6000元，14000元。原告付清50%的购房款后，被告一直没有按照约定给原告办理房屋所有权证和土地使用证。2013年3月22日，张掖市房屋产权交易中心将该房屋的所有权人登记为赵廷武。2013年4月10日，原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同，给其办理房屋的所有权证和土地使用证。经本院主持调解，双方于2013年4月22日达成调解协议，本院于同日作出了（2013）甘民初字第1582号民事调解书，确定：一、被告白万军退回原告姚瑛购房款100000元，承担原告购置太阳能和更换电表、电路的经济损失3000元，共计103000元，于2013年6月30日前付清；二、原告姚瑛在被告白万军付清购房款和经济损失103000元后的十五日内，将位于本区南环路新世纪住宅小区四号楼二单元802室的住宅交付给被告白万军。2013年5月22日，该房屋登记的所有权人赵廷武以该房屋系其所有为由，从原告处强行占据房屋，现在该房屋一直由赵廷武占有。本院（2013）甘民初字第1582号民事调解书生效后，因双方均未履行自己的义务，2013年7月1日，原告姚瑛向本院提出强制执行申请，本院依法予以受理。后经执行，被告白万军向本院交清了案件款103000元。2014年1月13日，原告姚瑛从本院领取了案件款56773元。因原告姚瑛没有履行调解书确定的向被告交付房屋的义务，2014年5月7日，被告白万军向本院申请强制执行，同时向本院提出财产保全申请，要求对其向原告交纳的购房款46262元予以保全。本院受理后，本院执行局工作人员于2014年5月19日向本院执行110指挥中心发出协助执行通知书，要求扣留原告应从该中心领取的申请执行人姚瑛与被申请执行人白万军房屋买卖合同纠纷一案的案件款46262元。因调解书确定的原告向被告交付的房屋已被赵廷武占有，原告无法向被告交付。执行过程中，本院（2013）甘民初字第1582号案件于2014年12月24日以院长发现错误为由决定提起再审。再审期间，原告于2015年1月26日向本院申请撤回起诉，本院于当日作出（2015）甘民再字第1号民事裁定书，撤销了本院（2013）甘民初字第1582号民事调解书，对原告的撤诉申请，本院予以准许。2015年1月30日，本院作出（2014）甘民执字第959号执行裁定书，以据以执行的（2013）甘民初字第1582号民事调解书被依法撤销为由，裁定终结本院（2013）甘民初字第1582号民事调解书的执行。现原告再次向本院提起诉讼，要求解除与被��签订的《房屋买卖合同》，被告支付剩余的购房款46227元，承担房租14500元。利息6000元，车费、误工费3000元。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的本院（2013）甘民初字第1582号民事调解书、（2015）甘民再字第1号民事裁定书、（2014）甘民执字第959号执行裁定书、强制执行申请书、收取案件款条据，被告提交的其与白吉文签订的《房屋出售合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。2011年10月14日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将没有登记在自己名下的房屋出售给原告，在原告付清一半的购房款100000元后，被告虽将房屋交付原告使用，但一直没有根据合同约定给原告办理所有权证。被告的行为已构成违约，现在原告起诉要求解除合同，由被告退还购房款，其主张符合法律规定，且被告同意解除合同，故本院依法予以支持。根据《合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。原、被告之间的《房屋买卖合同》解除后，被告应将原告已交付的购房款100000元退还原告，并向原告赔偿损失，原告应将被告交付给其的房屋返还给被告。2013年4月10日，原告向本院提起诉讼时，双方已协商原告的损失为3000元，由被告予以赔偿。该损失系原告的合理损失，被告已予以认可，现在被告对该3000元损失亦无异议，本院依法予以支持。故本院认定被告现在应退还原告的购房款和赔偿的��失共计为103000元，因被告已退还了56773元，剩余46227元，被告应继续向原告支付。对原告主张的因被告没有及时履行调解书确定的义务，致使其租房居住产生了房租14500元，未付购房款的利息6000元，申请执行期间，产生了车费、误工费共计3000元，上述损失被告应予赔偿。本院认为，原告主张的这部分损失是本院（2013）甘民初字第1582号民事调解书生效后，因双方均未完全履行调解书确定的义务造成的，而被告没有完全履行义务是因为原告不向其交付房屋造成的，且在本院执行期间，被告已将购房款全部交到本院，是本院根据案情未让原告领取，故原告主张的上述损失，应由原告自负，被告不再承担赔偿责任。虽然根据法律规定，原、被告之间的《房屋买卖合同》解除后，原告应将被告交付给其使用的房屋返还给被告，但被告在出售该房屋时，并没有登记为该房屋的��有权人，原告在居住期间，该房屋的所有权人被张掖市房屋产权交易中心登记为赵廷武，后赵廷武在原告居住期间占有该房屋，导致原告现在无法向被告返还该房屋。原告无法返还房屋是被告与赵廷武之间就该房屋的所有权问题发生争议引起的，故原告现在可不再向被告返还房屋。就该房屋的所有权问题，被告可与赵廷武或白吉文另行解决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告姚瑛与被告白万军在2011年10月14日签订《房屋买卖合同》；二、被告白万军退还原告姚瑛购房款100000元，赔偿经济损失3000元，合计103000元，扣除被告已支付的56773元后，剩余46227元于判决生效之日起五日内付清。案件受理费1614元，由原告姚瑛负担544元，被告白万军负担1070元。被告负担的1070元由被告直接给付原告。��果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审　判　长　张勤铭审　判　员　赵文娟人民陪审员　马　　君二〇一五年五月六日书　记　员　任蒋睿彧来自：