（2015）澄临民初字第0241号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-10-07
案件名称
钟俊毅、谢英武与江阴兰星房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟俊毅,谢英武,江阴兰星房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2015）澄临民初字第0241号原告钟俊毅。原告谢英武。委托代理人蔡炯，江苏普悦律师事务所律师。委托代理人刘明，江苏普悦律师事务所实习律师。被告江阴兰星房地产开发有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇澄路3882号。法定代表人钱建东，该公司负责人。原告钟俊毅、谢英武诉被告江阴兰星房地产开发有限公司（以下简称兰星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法由审判员吴玉凤适用简易程序于2015年3月24日、2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告钟俊毅、谢英武的委托代理人蔡炯到庭参加了诉讼，被告兰星公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟俊毅、谢英武诉称：2013年1月22日，他们与兰星公司签订《商品房买卖合同》（合同编号THY20703、合同备案号201112170009）一份，约定兰星公司将其开发的位于江阴市璜土镇小湖村暂定名为“龙城福第”2幢703号商品房一套出售给他们，该套房屋为预售商品房，房款总金额为429979元，合同约定房屋交付时间为2014年6月30日前，兰星公司应当在此之前交付经验收合格并符合合同约定的房屋，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，他们按约向兰星公司支付了全部购房款，但兰星公司未能按约履行交房义务。期间，他们多次催告兰星公司交房未果，无奈，2014年12月，他们向兰星公司发出了书面《解除合同通知书》，要求解除合同、退还已付房款并承担违约金及赔偿损失，兰星公司在收到上述通知，但至今未履行退房及还款义务。请求法院判令：1、依法判令解除双方于2011年12月17日签订的《房屋买卖合同》；2、兰星公司返还他们全部购房款429979元、赔偿他们损失70000元；3、本案诉讼费由兰星公司承担。被告兰星公司未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明：2011年12月17日，钟俊毅、谢英武与兰星公司签订商品房买卖合同一份（合同备案号：201112170009），约定钟俊毅、谢英武向兰星公司购买龙城福第（暂定名）第2幢703号房屋一套，房屋总价为429979元，交付期为2014年6月30日前。合同还约定：出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……。2011年12月10日，兰星公司向谢英武出具金额为20000元的收据一份，款项性质为定金，2011年12月17日，兰星公司向钟俊毅、谢英武出具金额为109979元收据一张，款项性质为预收购房款。2012年1月4日，钟俊毅、谢英武、兰星公司与中国建设银行股份有限公司常州分行（以下简称建行常州分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》合同一份，约定由钟俊毅、谢英武向建行常州分行贷款300000元用于支付购房款，兰星公司作为保证人对上述借款提供保证。同日建行常州分行将上述贷款支付至兰星公司。2014年12月3日，钟俊毅、谢英武向兰星公司发出《解除合同通知书》一份，载明：他方于2011年12月17日与兰星公司签订《商品房买卖合同》（合同编号THY20703、合同备案号：201112170009）一份，合同约定兰星公司将位于江阴市璜土镇小湖村暂定名为“龙城福第”2幢703号商品房一套出出售给他方，房屋总价款429979元，交房日期为2014年6月30日前。合同签订后他方依约履行了合同义务，但兰星公司没有履行交房义务，期间他方多次催告要求交房，但兰星公司至今仍然没有履行交房义务，致使他方至今没有拿到房屋。现他方根据相关法律规定及上述《商品房买卖合同》之约定，郑重通知兰星公司：1、自本通知送达兰星公司之日起，即解除与兰星公司签订的上述《商品房买卖合同》（合同编号THY20703）；2、自本通知到达之日起15日内，兰星公司退还他方全部已付房款，并支付违约金并赔偿其他所有损失。3、如兰星公司在逾期办理上述第2条之事宜，他方将通过法律途径维护自身的合法权益……。兰星公司于2014年12月4日收到上述通知书。因兰星公司迟迟未履行返还购房款的义务，钟俊毅、谢英武遂于2015年2月10日具状诉至本院。另查明：兰星公司于2011年12月9日就龙城福第1-4号、镇澄路3583-3601号商品房办理了编号为（2011）预销准字第067号商品预（销）售许可证；截至2014年12月3日止，兰星公司的上述房屋尚未满足交付条件。再查明：截至2014年12月4日，钟俊毅、谢英武累计支付银行贷款利息51528.75元。以上事实由商品房买卖合同及附件、个人住房（商业用房）借款合同、销售不动产发票、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、解除合同通知书、邮寄凭证、商品房预售许可证以及当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为：钟俊毅、谢英武与兰星公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约履行。双方在《商品房买卖合同》中约定房屋交付期限为2014年6月30日，兰星公司逾期交付房屋超过30日后，钟俊毅、谢英武有权解除合同；钟俊毅、谢英武解除合同的，兰星公司应当自钟俊毅、谢英武解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按钟俊毅、谢英武累计已付款的5%支付违约金。合同签订后，钟俊毅、谢英武已按合同约定履行了付款义务，但兰星公司未在合同约定的交付期限内交付房屋且已超过30日，故钟俊毅、谢英武有权按照合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》。钟俊毅、谢英武于2014年12月3日向兰星公司发出《解除合同通知书》，兰星公司于次日收到上述通知后至今未提出异议，故该《解除合同通知书》的效力本院依法予以确认，钟俊毅、谢英武与兰星公司签订的《商品房买卖合同》已于2014年12月4日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止、不影响合同中结算和清理条款的效力。现钟俊毅、谢英武已全额支付了购房款，房屋买卖合同已经履行，因兰星公司未能按期交付导致房屋买卖合同被解除，兰星公司应将钟俊毅、谢英武已经支付的购房款全部予以返还，并承担相应的违约责任。违约金是双方当事人对违约导致的损失金额的预定，源于双方当事人的约定，考虑到对当事人意思自治的尊重，有违约金请求权的场合应优先适用违约金请求权，但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金金额以不超过实际损失为限。本案中，双方约定的违约金为已付购房款的5%即21498.95元，而截至2014年12月4日，钟俊毅、谢英武实际产生的利息损失为51528.75元，显然违约金不足以弥补其实际损失，钟俊毅、谢英武请求将违约金调整到其损失相当的程度，符合法律规定，本院予以支持，故本院将违约金调整为51528.75元。按照合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款，兰星公司未能按期支付，应自逾期之日即2014年12月20日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率支付利息，故本院对钟俊毅、谢英武主张的要求兰星公司支付利息的诉讼请求予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、钟俊毅、谢英武与江阴兰星房地产开发有限公司于2011年12月17日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201112170009）已于2014年12月4日解除。二、江阴兰星房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还钟俊毅、谢英武购房款429979元并支付利息（自2014年12月20日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、江阴兰星房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向钟俊毅、谢英武支付违约金51528.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元（钟俊毅、谢英武已预交），由江阴兰星房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给钟俊毅、谢英武。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审判员 吴玉凤二〇一五年五月六日书记员 陆海燕 关注微信公众号“”