（2015）绵民终字第926号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-15
案件名称
绵阳市天青物业服务有限公司诉刘斌元服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘斌元,绵阳市天青物业服务有限公司
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款，第三百四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第926号上诉人（原审被告）：刘斌元，男，汉族，生于1979年8月5日，四川省江油市人，住绵阳市高新技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：绵阳市天青物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区。法定代表人：张维雄，公司董事长。委托代理人（特别授权）：王诗懿，四川法丛律师事务所律师。委托代理人（一般代理）：杨仲先，四川法丛律师事务所律师。上诉人刘斌元因服务合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2015）绵高新民初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年4月21日受理后，依法组成合议庭于2015年5月5日进行了审理。上诉人刘斌元与被上诉人绵阳市天青物业服务有限公司之委托代理人王诗懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查现有证据，足以认定如下事实：2011年2月13日，绵阳市天青物业服务有限公司与“竹凌星晨”住宅小区开发商四川竹凌房地产开发集团有限公司签订《竹凌星晨物业服务合同》，约定绵阳市天青物业服务有限公司为“竹凌星晨”住宅小区按照不低于绵阳市三级企业物业管理服务标准提供物业管理服务、业主和物业使用人满意率达到75％、住宅物业管理服务费每月按照1.2元／平方米标准计收、非住宅物业管理服务费每月按照1.5元／平方米标准计收、房屋交付时业主预缴一年物管服务费、之后每半年预缴一次。服务合同签订后，绵阳市天青物业服务有限公司进驻“竹凌星晨”住宅小区提供物业管理服务。2012年刘斌元购买“竹凌星晨”4幢1楼1号商业门面、建筑面积41.49平方米，2012年9月22日办理交房手续，当日刘斌元（甲方）与绵阳市天青物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务协议》，载明“第一条、权利与义务：一、甲方的权利与义务：4.依据本协议向乙方交纳物业服务费用。二、乙方的权利与义务：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维修、服务与管理。6.依据本协议向甲方收取物业费用。第四条、物业服务费用：一、甲方交纳费用时间：1.业主入住时预交半年、壹年物业服务费。二、物业服务费收费标准：2.商业物业：1.5元／月㎡。3.生活垃圾清运费：每户：6元／月，交房之日起计算，商业门面按环卫部门规定执行。第八条、违约责任：二、乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任和经济责任。三、甲方违反本协议，不按本协议的约定的收费标准和时间向乙方交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交纳费用总额的3％比例向乙方支付违约金”。刘斌元入住后交纳物业管理服务费及相关代收费用至2013年8月、2013年9月至2014年12月未再交纳（其中：物业管理服务费41.49平方米×1.5元／平方米×16个月=995.76元、垃圾清运费6元／月×16个月=96元）。另查明：1.本案一审庭审过程中，刘斌元认为绵阳市天青物业服务有限公司并未完全尽到责任（如楼上业主私自改建房屋无人制止导致其房屋漏水、小区花台损坏超过两年无人维护、小区外墙乱贴广告无人制止等）、由此拒绝交纳物业管理服务费、愿意交纳垃圾清运费，绵阳市天青物业服务有限公司当庭承诺属于职责范围问题立即进行整改、对于房屋漏水等问题系邻里之间问题其可协助但无权处理。案件审理过程中，绵阳市天青物业服务有限公司自愿放弃关于滞纳金之诉讼请求。2.本案一、二审过程中，刘斌元并未提交证据证明绵阳市天青物业服务有限公司未按约定履行义务致其所受损失。以上事实，有竹凌星晨物业服务合同、物业服务协议及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。原判认为：原告天青物业公司与四川竹凌房地产开发集团有限公司签订了《竹凌星晨物业服务合同》，不违背法律、法规的规定，该合同依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，对被告刘斌元具有约束力。而且，基于该合同，原、被告之间亦自愿签订了《物业服务协议》，双方应当按照此协议履行各自的义务。原告虽然履行义务不完全尽人意，但毕竟一直在履行自己绝大部分应尽职责，被告刘斌元购买并实际入住房屋后，其亦在享受原告的服务，由此应当按照约定向原告天青物业公司支付物管费及垃圾清运费。被告刘斌元辩称原告天青物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，应当不予交纳物业管理服务费。若原告确实存在物业管理服务瑕疵，按照双方合同约定，被告可以责令原告限期改正，若原告逾期不予改正给被告造成了损失，其可以请求原告承担法律责任和经济责任，但并不能抵消其交纳物业管理费的义务。故对原告天青物业公司要求被告刘斌元支付从2013年9月起至2014年12月30日止的物业服务费和垃圾清运费1091.76元的主张予以支持。被告刘斌元从2013年9月起未按合同约定交纳物业管理服务费及垃圾清运费的行为属违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当按照合同约定向原告支付滞纳金，但原告天青物业公司考虑到与业主的长期合作关系以及本着和谐共处、互谅互让的原则，自愿放弃滞纳金的请求，对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：被告刘斌元应于判决生效之日起五日内给付原告绵阳市天青物业服务有限公司物业管理服务费、垃圾清运费合计人民币1091.76元。宣判后，原审被告刘斌元不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为原审法院认定事实不清，被上诉人未达服务标准且擅自占用共用房屋，未予履行监督业主私自改建行为，并未有效协调邻里关系造成房屋漏水问题无法解决，公司所收电费标准高于国家规定单价，广告收入未予公布亦未归于业主所有。故请求撤销原判、依法改判绵阳市天青物业服务有限公司按照合同约定提供三级标准服务、协调解决其房屋漏水问题、退还多交电费。被上诉人绵阳市天青物业服务有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉、维持原判。本院认为：根据当事人诉辩理由，本案争议焦点有两个：一是绵阳市天青物业服务有限公司未达服务标准且擅自占用共用房屋、未予履行监督业主私自改建行为、并未有效协调邻里关系造成房屋漏水问题无法解决能否作为刘斌元拒付物业管理服务费之理由；二是刘斌元要求退还多交电费、公布广告收入且归于业主所有之上诉理由能否成立。关于绵阳市天青物业服务有限公司未达服务标准且擅自占用共用房屋、未予履行监督业主私自改建行为、并未有效协调邻里关系造成房屋漏水问题无法解决能否作为刘斌元拒付物业管理服务费之理由问题，2012年9月22日双方当事人签订《物业服务协议》，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，绵阳市天青物业服务有限公司上述行为应属违约，根据《物业服务协议》第八条第二款“乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任和经济责任”之约定，刘斌元有权要求绵阳市天青物业服务有限公司限期改正，否则绵阳市天青物业服务有限公司应当承担违约所致刘斌元损失。本案一、二审过程中，刘斌元并未提交证据证明绵阳市天青物业服务有限公司未按约定履行义务致其所受损失，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，其应依法承担不利后果。故绵阳市天青物业服务有限公司上述行为不能作为刘斌元拒付物业管理服务费之理由，上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘斌元要求退还多交电费、公布广告收入且归于业主所有之上诉理由能否成立问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条第一款规定“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力”，刘斌元该项上诉理由并未在本案一审过程中提出，据此原审法院未予处理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，本院对此亦不予处理。故上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘斌元负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 兵审 判 员 于红霞代理审判员 肖玉生二〇一五年五月六日书 记 员 毛玉红 更多数据：