（2014）滨民二初字第416号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-28
案件名称
刘清伦与滨州市中博房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘清伦,滨州市中博房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第416号原告刘清伦。委托代理人王赫，山东志城律师事务所律师，特别授权代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告刘清伦与被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2014年11月5日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王赫、被告委托代理人孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘清伦诉称，原被告分别于2008年6月1日、6月7日和10月19日签订三份《商品房买卖合同》，约定购买被告开发建设位于滨州市某商铺三处（房号为：第2座2层AXXXX号、第2座3层A3XXXX号、第2座3层CXXXX1号），被告应于2009年5月31日前交付。原告按合同约定通过银行贷款方式支付完全部房款后，被告一直未向原告交付房屋。请求判令：1、解除双方签订的三份《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还首付购房款121051元；3、被告返还原告已偿还银行的按揭贷款本息107019.55元（原告对尚未偿还银行的剩余贷款本息部分保留另行起诉的权利）；4、被告向原告支付首付款利息暂计46483.58元（以121051元为基数，自2010年10月17日至本案起诉之日即2014年11月5日，按同期银行贷款利率6.4%计算）及至本判决确定给付之日期间的利息；5、被告向原告支付违约金1210.51元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求，请求判令：1、原被告签订的商品房买卖合同继续履行，并要求被告立即向原告交付滨州某商铺第2座2层AXXXX号、第2座3层A3XXXX号、第2座3层CXXXX1号房屋；2、被告向原告支付违约金暂计103221.79元（以总房款239050元为基数，自2009年6月1日起至提交变更诉讼请求之日2015年4月30日止按每日万分之二计算）及至本判决确定实际给付之日止的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，对原告的诉讼请求第一项，因为原告的解除权已经消灭，解除合同的诉讼时效已过，应驳回原告的该诉讼请求；对原告的其他诉讼请求，原告主张的利息和违约金重复计算，原告主张的利息和违约金数额过高，被告要求按照双方签订的合同所约定的1%计算。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，1、对原告第一项诉讼请求，被告可以立即交付涉案房屋。2、对原告的第二项诉讼请求违约金，原告主张的数额及计算标准过高，被告要求予以降低，应以被告对原告造成的实际损失计算。3、诉讼费不应由被告承担。经审理查明，2008年6月1日、6月7日和10月19日，原告刘清伦（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：滨博000761、滨博000776、滨博002415），分别约定，买受人购买的商品房为位于滨州市某商铺第2座2层AXXXX号房、第2座3层A3XXXX号房、第2座3层CXXXX1号房；该商品房的用途均为商业；第2座2层AXXXX号房建筑面积共19.31平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4115元，金额79461元，首付款40461元于2008年10月17日付清，余款39000元以按揭方式支付；第2座3层A3XXXX号房建筑面积共38.62平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3019元，金额116594元，首付款58594元于2008年10月17日付清，余款58000元以按揭方式支付；第2座3层CXXXX1号房建筑面积共14.95平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2876元，金额42996元，首付款21996元于2008年10月17日付清，余款21000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人均应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。上述商品房买卖合同签订后，原告依约向被告交付三套房屋首付款共计121051元，原告依约通过滨州市滨城区农村信用合作联社开发区信用社向被告支付上述三套房屋按揭贷款118000元。至此，原告已依约交清上述三套房屋全部购房款239051元。被告滨州市中博房地产有限公司至今仍未将合同所涉三套房屋交付原告刘清伦。涉案三套房屋所在2号楼楼体建成年份为2014年，房权证登记时间为2015年1月24日。上述事实，由原告提交的商品房买卖合同三份、收款收据三份、个人住房借款合同一份，被告提交的房权证一份及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，原告刘清伦与被告滨州市中博房地产有限公司在平等、自愿基础上签订的三份商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。依据已查明的事实，上述三份商品房买卖合同签订后，原告依约支付了全部购房款239051元。按合同约定，被告滨州市中博房地产有限公司应于2009年5月31日前交付房屋，被告至今未交付房屋。被告未提供证据证明其延期交房存在合同约定的可以据实延期的情形，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。现房屋已达到交付条件，原告要求被告交付合同约定的三套房屋，符合合同约定及法律规定，且被告同意交付涉案房屋，本院依法予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金。本院认为，双方在合同中约定的违约金计算标准是双方的真实意思表示，是对当事人可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的损失的预先确定。在签订合同后，合同当事人依约履行合同义务，以免承担违约责任。如一方不按约履行义务，则应当按照双方约定的违约金条款承担相应的违约责任。原告刘清伦基于被告逾期交房的违约行为要求被告按合同约定支付违约金，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。涉案三套房屋总房款为239051元，原告主张违约金以239050元为基数计算，是对自己权利的处分，本院予以支持。被告辩称违约金计算标准过高，缺乏法律依据，其该项辩解，本院不予采纳。被告未依约支付违约金，而致原告产生的诉讼费应予以分担，其该项辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将位于滨州市某商铺第2座2层AXXXX号房、第2座3层A3XXXX号房、第2座3层CXXXX1号房交付原告刘清伦；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘清伦支付逾期交房违约金（以239050元为基数，自2009年6月1日起至被告滨州市中博房地产有限公司实际交付上述商品房之日止，按日万分之二计算）；三、驳回原告刘清伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5436元，由原告刘清伦负担3071元，被告滨州市中博房地产有限公司负担2365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 孙春华人民陪审员 廉爱翠人民陪审员 甄秋英二〇一五年五月六日书 记 员 任亚茹