（2015）榆民初字第01882号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-05-23

案件名称

原告樊某与被告朱某、高某、第三人榆林某业主管理委员会会房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

榆林市榆阳区人民法院

所属地区

榆林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

樊某,朱某,高某,榆林某业主管理委员会会

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第01882号原告樊某。被告朱某。被告高某。第三人榆林某业主管理委员会会。原告樊某与被告朱某、高某、第三人榆林某业主管理委员会会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李长鹏独任审判，于2015年4月22日公开开庭进行了审理，原告樊某及其委托代理人牛祥华，被告朱某、高某及其委托代理人孙柏、第三人榆林某业主管理委员会会委托代理人李晓军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊某诉称：2013年3月6日，原告（乙方）与被告朱某、高某（甲方）签订了商铺租赁合同，约定：甲方将坐落在榆林大道林校小区6号楼一层南10-11号商铺出租给乙方作经营场所，面积119.97平方米。租期5年，从2013年3月6日起至2018年3月6日止。租金从2013年3月6日起至2015年3月6日止年租金97895元。从2015年3月6日起至2018年3月6日止年租金112579元。原告依约定支付了当年租金并按约定支付了合同履行保证金20000元。原告按被告同意按5年租期进行投资装修，花费人民币158000元。2013年10月6日，第三人擅自将1号楼至6号楼车辆行人出入的北大门封堵，致使原告承租的商铺失去商铺收益价值，原告由原来的天天盈利变为月月亏损。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定，将租赁物交付承租人，并在租赁期内保持约定用途。”及该法第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定。原告的损失应当由被告及第三人赔偿。现原告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法判令被告承担违约责任，赔偿原告剩余租赁期内装修费的残值损失及合同履行后可以获得的利益140000元；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：1、商铺租赁合同1份，用以证明原告与被告朱某、高某之间存在房屋租赁合同关系，被告朱某、高某将承租位于榆林大道林校小区6号楼一层南10-11号商铺出租给原告，且双方约定租金及交纳租金的方式、解除合同的条件的事实。2、（2014）榆中民一终字第00210号民事判决书1份，用以证明本案经一审、二审查明，认定被告改变经营环境这一事实，影响了原告的经营收益，且榆林市中级人民法院认定对于原告主张装修费用等损失，可另行主张，本案就是原告另行主张该损失的事实。被告朱某、高某辩称：被告在原告租赁经营的商铺期间不存在违约行为，不承担违约责任。同时，对于原告主张的要求被告承担违约责任，赔偿原告剩余租赁期内装修费的残值损失及合同履行后可以获得的利益140000元的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告朱某、高某向法庭提交了以下证据：1、商铺租赁合同1份，用以证明原告与被告朱某、高某之间存在房屋租赁合同关系，原告承租的租赁物是面积为119.97㎡的商铺，双方在该合同第二条第二款也明确约定了租金的交付方式及未按期交付租金的后果的事实。2、（2014）榆民初字第01698号民事判决书1份、（2014）榆中民一终字第00210号民事判决书1份，用以证明本案经过一审、二审法院查明的事实认定，因原告未按期交付租金，出现了双方合同约定的解除事由，所以一审、二审法院依据合同约定，解除了双方之间的房屋租赁合同关系，并非是被告违约，导致合同解除，所以本案不适用于最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释的第十一条第一项的规定的事实。3、（2014）榆民初字第04998号民事调解书1份，用以证明被告朱某、高某与第三人之间的商铺租赁合同已经解除，对于原告与被告之间已经不存在剩余的租赁期的事实。第三人榆林某业主管理委员会会辩称：其一，第三人改变出路，封堵林校家属院小区的大门，是为了小区内所有业主的方便，该行为与原告与被告均无关。其二，改变出路、封堵大门不属于向承租人出租的租赁物，因此，不适用于《合同法》第二百一十六条、第二百二十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定调整的范畴。其三，原告认为因第三人改变出路、封堵大门的原因导致营业额下降没有相关的证据予以证明。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人向法庭提交了以下证据：1、榆林林校小区商铺租赁合同1份，用以证明第三人与被告朱某、高某签订的商铺整体的租赁合同，合同第二条明确约定，第三人向被告出租的是A、B标段商铺，并没有将北大门一并出租给本案被告，原告认为第三人改变出路给其造成的经营损失，与第三人没有直接的因果关系的事实。2、（2014）榆民初字第04998号民事调解书1份，用以证明第三人与被告朱某、高某之间的商铺租赁合同关系已经解除的事实。经庭审质证，原告提交的证据，被告朱某、高某质证为对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为该商铺租赁合同虽然能够证明原告与被告之间存在租赁合同关系，但该商铺租赁合同第二条第二款也明确约定了租金的交付方式及未按期交付租金的后果；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为第三人封堵大门致使租赁物的周边环境发生改变，这一事实并不是本案被告的真实意思表示，也不是被告能控制、预料到的，因此，被告不存在违约，原告在（2014）榆民初字第01698号民事判决书中曾经抗辩过被告应该赔偿其装修损失、货物过期损失及因林校封门，租赁物供暖不足给其造成的损失，但是一审法院以没有事实依据和证据驳回了其抗辩理由，并且就租赁物环境改变这一情形，一审法院已经进行了处理，即在解除合同的同时，保证金20000元冲抵了租赁费，所以，原告没有权利就该事项再次提起诉讼。第三人质证为对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为商铺租赁的范围榆林大道林校小区6号楼一层南10-11号商铺，大门不属于原告租赁的范围；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为一审、二审查明的事实一致，均对查明的因租赁物环境的变化致使租赁物的用途受到影响客观存在，环境变化包括大环境、小环境变化，且环境变化造成原告收入减少的损失，属于间接损失，该损失不应当由被告及第三人承担。被告提交的证据，原告质证为对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为该合同的不能履行是第三人的原因造成的；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为一审、二审查明的事实是一致的，被告改变经营环境，直接影响原告的经营收益，第三人当庭也认可经营环境变化客观存在；对证据3，与原告无关，不予质证。第三人质证为对证据1、2、3的真实性及证明目的均无异议。第三人提交的证据，原告质证为对证据1的真实性及证明目的均无异议；对证据2与原告无关，不予质证。被告对证据1、2的真实性及证明目的均无异议。本院对原告、被告、第三人提交的证据作如下认定：原告提交的证据1、2，被告及第三人对证据的真实性均无异议，能够证明原告与被告朱某、高某之间存在房屋租赁合同关系，该事实经过一审、二审予以判决的事实，对本案有证明力，依法予以采信。被告提交的证据1、2、3，原告对真实性无异议，能够证明原告与被告朱某、高某之间存在房屋租赁合同关系，该事实经过一审、二审予以判决，被告与第三人之间的商铺租赁合同已经解除的事实，对本案有证明力，依法予以采信。第三人提交的证据1、2，被告无异议，能够证明被告与第三人之间的商铺租赁合同已经解除等事实，对本案有证明力，依法予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2013年1月，榆林林校小区业主委员会（出租方、甲方）与被告朱某、高某（承租方、乙方）签订榆林林校小区商铺租赁合同，约定：第一条、甲方出租的商铺坐落地址榆林大道榆林林校小区，建筑面积4840.1平方米。第二条、甲方将A、B标段（6、7号楼）标段商铺租赁给乙方作为经营场所。租赁期限为5年，即2013年3月6日起至2018年3月6日止。商铺交付使用日期为2013年3月6日。第三条、租金和租金交纳期及条件：1、租金交付方式为按年预交，乙方必须在租赁期的每年2月6日13时前交清当年租金，否则视为放弃经营权，甲方将收回经营权并没收保证金，终止合同。年租金为1856178元。合同还约定其他事项。2013年3月6日，被告朱某、高某（承包方、甲方）与原告樊某（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定：一、甲方将榆林大道林校小区6号楼一层南10-11号商铺出租给乙方作经营场所，建筑面积119.97平方米。租赁期限为5年，即2013年3月6日至2018年3月6日止。二、租金和租金交纳方式：1、商铺租价按元／月／平方米进行计算，并作为年租金的计算依据。前两年租赁价格即2013年3月6日至2015年3月6日为68元／平方米／月，每年租金为单价68元×12个月×119.97平方米即97895元。2、租金交付方式为按年预交，乙方必须在租赁到期限前二个月即每年的2月6日13时前交清下一年租金，否则视为放弃经营权，甲方将收回经营权并没收保证金，终止合同。三、保证金乙方将交纳人民币20000元作为履约保证金。合同终止时，乙方交清租金及水、暖、电、排污和物业等相关费用，并按合同交回商铺，甲方即按约定全额退还乙方履约保证金（不计息）。若乙方提前解除合同，视为违约，履约保证金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方履约保证金中扣除维修和赔偿费用。七、乙方进行装修时，要以不损坏建筑物为前提，装修前须向甲方和物业管理中心提交装修方案，经同意后办理装修手续。装修费用自理，装修垃圾自行及时清理。合同期满对装修和广告牌等的拆卸要以恢复原状为前提，否则造成的损失甲方可以在保证金中扣除。合同还约定其他事项。合同签订后，被告按照合同约定将商铺交付原告租赁，原告也交纳了第一年度租赁费及履约保证金20000元，开始经营。2013年10月6日林校将6#楼的北大门封闭，所有车辆、行人从南大门行走，租赁物的环境发生变化。2014年2月6日，原告未按照合同约定交纳租赁费，被告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法确认原、被告签订的商铺租赁合同有效并予以解除；2、依法判令原告将承租被告的房屋腾交被告管理；3、依法判令原告支付被告逾期腾房产生的费用（从2014年3月7日起至腾房之日止，年租金按97895元计算）；4、依法判令本案诉讼费用由原告承担。2014年6月3日，本院作出（2014）榆民初字第01698号民事判决书，判决为一、朱某、高某与樊某签订的商铺租赁合同有效，并于本判决生效之日起予以解除。二、本判决生效后十五日内，由樊某返还朱某、高某承租的位于榆林大道林校小区6号楼一层南10-11号商铺（建筑面积119.97平方米），交朱某、高某管理。三、本判决生效后十五日内，由樊某一次性支付朱某、高某从2014年3月7日起至返还之日止的租赁费（租赁费以每月8158元计算，樊某交纳的保证金20000元充抵租赁费）。判决后，原告樊某向榆林市中级人民法院提起上诉，该院于2014年10月15日作出（2014）榆中民一终字第00210号民事判决书，判决为驳回上诉，维持原判。2014年11月28日，第三人为原告，以被告朱某、高某为被告向本院提起诉讼并提出诉讼请求为判令解除第三人与朱某、高某签订的租赁合同；判令朱某、高某支付第三人自2014年3月6日至2015年3月6日下欠的房屋租赁费1156178元，互负连带责任；判令朱某、高某承担违约金400000元，互负连带责任。本院于2015年2月6日作出（2014）榆民初字第04998号民事调解书，调解为一、榆林某业主管理委员会会与朱某、高某签订的榆林林校小区商铺租赁合同有效，于本调解书生效之日起予以解除。二、朱某、高某自愿于2015年3月6日前一次性支付榆林某业主管理委员会会2014年3月6日至2015年3月6日租赁费1250000元（已付1100000元），朱某、高某互负连带清偿责任。三、榆林某业主管理委员会会自愿放弃其他诉讼请求。后原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点被告是否应当赔偿原告剩余租赁期内装修费的残值损失及合同履行后可以获得的利益140000元。原告认为2013年10月6日，第三人擅自将1号楼至6号楼车辆行人出入的北大门封堵，致使原告承租的商铺失去商铺收益价值，原告由原来的天天盈利变为月月亏损。原告的损失应当由被告及第三人赔偿。被告认为被告在原告租赁经营的商铺期间不存在违约行为，不承担违约责任，原告的诉讼请求没有事实依据，不能成立。第三人认为第三人改变出路，封堵林校家属院小区的大门，是为了小区内所有业主的方便，该行为与原告与被告均无关。同时，改变出路、封堵大门不属于向承租人出租的租赁物。因第三人改变出路、封堵大门的原因导致营业额下降没有依据不能成立。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告提供的证据不足以证明其主张140000元的具体事实，依法应承担举证不能的法律后果。故原告的诉讼请求没有事实依据，不予支持，予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告樊某的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告樊某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。（此页无正文）审判员　　李长鹏二〇一五年五月六日书记员　　张艳婷 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