（2015）武中民终字第230号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-08-25
案件名称
陶财德与蔡治、郝元发土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省武威市中级人民法院
所属地区
甘肃省武威市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
甘肃省武威市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）武中民终字第230号上诉人（原审被告）陶财德。被上诉人（原审原告）蔡治。被上诉人（原审原告）郝元发。上诉人陶财德因土地租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2014）凉民初字第2728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人陶财德，被上诉人蔡治、郝元发均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年3月15日，原告郝元发与凉州区粮食总公司签订土地租赁协议书，约定将位于凉州区九墩滩指挥部的原十墩粮站院内大门北侧（东西长10.4米、南北长27.8米），职工宿舍至器材室之间（东西长18米、南北长6米）的土地397.12平方米租赁给原告郝元发使用，租赁期限为15年，自2009年4月1日至2024年3月31日止，租费为每年每平方米2元，在签订租赁协议时一次性付清五年租费，之后在五年期满前按每五年向凉州区粮食总公司交清租费。若在协议有效期内，遇国家或当地政府征用及国家粮食政策发生重大变化时，协议终止。2009年4月，原告郝元发与被告陶财德经口头协商，约定原告将其承租的168平方米的土地转租给被告，其他租赁事项参照原告与凉州区粮食总公司签订的租赁协议。原告依据与凉州区粮食总公司签订的租赁协议的租费标准向被告收取了五年的租费。租赁期间，被告在租赁的168平方米的土地上修建了砖木结构的房屋八间，并将其中的两间出租给他人。2012年9月21日，根据政府的政策规定，该处地产统一挂牌对外出售，原告蔡治与郝元发因合法拍卖，依法取得了该处土地的使用权。同时，原告与凉州区粮食总公司签订了粮站资产产权转让合同，合同中约定，原双方签订的土地租赁协议书自行解除。后原告通知被告终止双方的转租关系及要求被告腾退土地。双方未达成一致意见，原告遂诉诸法院。原审法院认为，公民依法取得的国有土地使用权受法律保护，任何公民和组织不得侵犯。原告郝元发与被告陶财德头口头约定土地租赁事宜，虽未订立书面合同，但被告向原告郝元发支付五年的土地租金并使用土地，形成事实上的土地租赁合同关系。原、被告双方的土地租赁未约定期限，应视为不定期租赁，出租人在合理期限内通知承租人，有权随时解除合同。且原告因政策因素合法拍卖取得该土地使用权，使出租人发生变更，故原告要求与被告解除租赁关系、返还占用的土地的请求，予以支持。被告辩称的其系共同承租人，无据证实，应当承担举证不力的法律后果。原告因行使解除权给被告造成的经济损失，需酌情予以补偿，但被告未能就房屋的价值提供证据予以证明，又拒绝进行房屋价值评估，应当承担举证不力的法律后果，故被告的抗辩，不予支持，被告可另行提起诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告郝元发与被告陶财德的土地租赁协议；二、被告陶财德腾退原告蔡治、郝元发租赁的土地168平方米，限于判决书生效后15日内履行完毕。案件受理费500元，由被告陶财德负担。宣判后，原审被告陶财德以“1、上诉人陶财德也是原来凉州区粮食总公司土地的承包人之一，现被上诉人蔡治、郝元发通过买卖取得土地，约定按照“买卖不破租赁”原则，应继续履行租赁合同；2、被上诉人未在合理期限内通知上诉人解除合同，原审判决解除合同错误；3、一审以上诉人不能举证房屋价值，解除合同后由上诉人另行主张权利，造成诉累，不符合法律规定。”为由，提起上诉。被上诉人蔡治、郝元发答辩称，被上诉人通过竞买取得争议土地的合法使用权，上诉人应当腾退占用土地，上诉人现修建房屋在修建时没有取得原土地所有人凉州区粮食总公司的同意，故损失由其自行承担。二审期间，上诉人及被上诉人均未提交新的证据。二审认定事实与一审认定事实相一致，本院予以认定。本院认为，被上诉人郝元发租赁取得凉州区粮食总公司位于凉州区九墩滩指挥部的原十墩粮站院内397.12平方米的土地，使用过程中虽将其中的168平方米转租给上诉人陶财德使用，但2012年9月21日凉州区粮食总公司根据政府政策规定将涉诉土地的所有权、使用权于依法拍卖于被上诉人蔡治和郝元发，因此，被上诉人蔡治和郝元发要求上诉人陶财德腾退土地的请求，应依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式合同。当事人未采用书面形式合同的，视为不定期租赁。本案中，上诉人与被上诉人郝元发租赁涉诉土地时没有订立书面合同，只是口头形式的租赁合同。因此，被上诉人可随时要求解除租赁合同。故上诉人之其也是原来凉州区粮食总公司土地的承包人之一，现被上诉人蔡治、郝元发通过买卖取得土地，约定按照“买卖不破租赁”原则，应继续履行租赁合同的上诉理由不能成立。关于上诉人主张被上诉人未在合理期限内通知上诉人解除合同，原审判决解除合同错误的上诉理由，经查，在审理中被上诉人陈述双方为解除租赁合同协商过多次，但未能解除租赁合同才形成诉讼，故上诉人的该上诉理由亦不能成立。关于上诉人之一审以上诉人不能举证房屋价值，解除合同后由上诉人另行主张权利，造成诉累，不符合法律规定的上诉理由，经查，涉诉土地上的建筑物，属上诉人与被上诉人郝元发口头租赁土地时修建的，在一审诉讼时上诉人既不提供房屋价值，又不申请造价，且属上诉人与被上诉人郝元之间的法律关系，因此，上诉人的该上诉理由也不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币500元，由上诉人陶财德负担。本判决为终审判决。审 判 长 张宗鹏代理审判员 蒋辉明代理审判员 胡春芳二〇一五年五月六日书 记 员 薛 锋