（2014）东二法厚民一初字第721号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-10-27

案件名称

钟华与东莞市厚街富民时装体育用品有限公司、广州领羿嘉贸易有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

钟华,东莞市厚街富民时装体育用品有限公司,广州领羿嘉贸易有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第四百零二条，第五十二条，第三百九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十六条

全文

广东省东莞市第二人民法院民事判决书（2014）东二法厚民一初字第721号原告：钟华，男，汉族，1986年11月23日出生，住广东省高州市。委托代理人：陈扬骏，广东泰旭律师事务所律师。被告：东莞市厚街富民时装体育用品有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：刘德群。委托代理人：陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托代理人：陈佩君，广东格雷兄弟律师事务所辅助人员。被告：广州领羿嘉贸易有限公司。住所地：广东省广州市。法定代表人：赖世培。原告钟华诉被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司（以下简称“富民公司”）、广州领跑者鞋业有限公司��以下简称“领跑者公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月19日受理后，由于广州领跑者鞋业有限公司名称变更为广州领羿嘉贸易有限公司（以下简称“领羿嘉公司”），本院根据钟华的申请，依法将被告领跑者公司变更为领羿嘉公司。本案依法由审判员叶汉光适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由叶汉光担任审判长，与代理审判员刘超、人民陪审员叶伟强组成合议庭，并于2014年12月17日及2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告钟华的委托代理人陈扬骏，被告富民公司的委托代理人陈子贤、陈佩君到庭参加了诉讼，被告领羿嘉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告钟华诉称：2012年8月25日，钟华与领跑者公司签订租赁合同书，约定钟华承租东莞市厚街镇“厚街富民优生活城”G区18号三层商铺，每月租金2000元，租赁期限为2012年8月25日至2015年8月24日。“厚街富民优生活城”的实际经营者为富民公司，富民公司委托领跑者公司经营管理。2014年7月，钟华收到富民公司发出的通知，要求钟华2014年7月31日前搬离，即单方解除合同，钟华收到通知后与富民公司、领跑者公司协商赔偿事宜，但协商未成，并于2014年7月搬迁完毕。租期未到富民公司就单方解除合同，富民公司、领跑者公司应向钟华承担违约责任。领跑者公司于2014年8月12日经广州市工商局越秀分局核准变更为领羿嘉公司，因此钟华将本案被告领跑者公司变更为领羿嘉公司。为维护自身合法权益，钟华诉至法院，请求依法判令：1.富民公司、领羿嘉公司返还钟华双倍履约保证金30000元；2.富民公司、领羿嘉公司返还钟华装修押金3000元；3.本案诉讼费由富民公司、领羿嘉公司承担。被告富民公司辩称：1.保证金、装修押金责任应当由领��者公司自行承担，与富民公司无关。首先，富民公司与领跑者公司早在2011年5月26日已签订承包经营合同，约定领跑者公司承包经营东莞市厚街富民国际鞋业广场，承包期限为10年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止。双方约定，承包期内，领跑者公司对合同项下的物业享有自主、独立的经营权，经营管理费用由领跑者公司承担，与富民公司无关。双方还约定，领跑者公司的所有债权债务以及由此产生的经济、刑事责任均与富民公司无关，由领跑者公司自行承担。因此，领跑者公司是案涉物业的实际经营者，富民公司从未参与经营决策或实际参与经营活动。其次，原告租赁合同的相对人是领跑者公司，根据合同相对性原则，该合同只能约束领跑者公司和钟华双方，不能由此要求富民公司履行义务，因此，钟华要求富民公司返还保证金、装修押金没有法律依据。领跑者公司自行收取钟华保证金、装修押金的行为属于其自身经营管理行为，其收取的费用也用于自身的经营管理，与富民公司无关。富民公司从未收取过上述费用，因此钟华要求富民公司返还上述费用没有事实依据。2.富民公司与领跑者公司之间的法律关系属于承包与发包的关系，并非委托人与代理人的委托代理关系。富民公司已经将东莞市厚街富民国际鞋业广场发包给领跑者公司经营，并且领跑者公司是以出租方的名义而不是以富民公司的代理人的名义与钟华签订租赁合同，因此，富民公司与领跑者公司之间不是委托代理关系，钟华对此非常清楚。因此，钟华应该向合同相对方领跑者公司追讨保证金。3.钟华要求双倍返还履约保证金没有法律依据。领跑者公司与钟华签订的租赁合同为无效合同，因此，钟华要求领跑者公司双倍返还履约保证金，没有法律依据。综上，案涉款项与富民公司无关，请法院依法判决。被告领羿嘉公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。本院经审理查明：2012年8月25日，钟华与领跑者公司签订了租赁合同，约定：领跑者公司将其开发的“厚街富民优生活城”G区18号共三层商铺出租给钟华用于经营，期限为2012年8月25日至2015年8月24日。前两年为免租期，2014年8月25日起租金为2000元／月。物业管理费为700元／月，公摊水电费为100元／月／间，代收生活垃圾费为100元／月／间。签订合同后，钟华应支付履约保证金15000元，如钟华违反领跑者公司关于经营管理方面的制度和其他合同义务，领跑者公司有权解除合同，不予退还履约保证金；如领跑者公司无正当理由解除合同，应向钟华双倍返还履约保证金。钟华依约缴纳了上述履约保证金，取得了以“厚街富民广场”名义出具的商铺装修��可证，还向领跑者公司缴纳了3000元装修押金。2014年7月4日，富民公司向钟华发出书面通知，要求钟华于2014年7月合理安排时间撤场，理由是钟华仅与领跑者公司签订合同，未与富民公司签订合同，双方之间不存在直接的合同关系。实际上，富民公司与领跑者公司之间存在承包经营合同关系，双方就此于2011年5月26日签订了合同，约定：富民公司将其所属的富民广场的经营权发包给领跑者公司经营，期限为2011年6月1日至2021年5月31日，领跑者公司独立核算、依法纳税、自主经营、自负盈亏，并按月支付承包费。签订承包经营合同后，富民公司出具了一份书面的委托经营管理声明，主要内容为：“自2011年6月1日起，厚街富民国际鞋业广场委托领跑者公司经营管理。厚街富民国际鞋业广场项下所有业务，由领跑者公司全权管理，特此委托。”双方履行合同的过程中，富民公司已于2012年8月30日以实际行动终止了承包经营合同的履行。领跑者公司与富民公司因承包经营合同发生纠纷引起诉讼，东莞市中级人民法院已生效的（2013）东中法民二终字第727号民事判决书对上述事实予以确认，认定领跑者公司与富民公司之间属承包合同关系。领跑者公司与富民公司之间的承包经营合同解除后，富民公司认为是领跑者公司无故逃离，并因此拖欠大笔费用，导致案涉富民广场秩序混乱，无法正常经营，遂收回自行经营，并向钟华收取了2014年6月的水费、电费、公摊水电费、垃圾费，2014年7月的租金和管理费。庭审中，钟华认为，根据委托经营管理声明，应当认定富民公司与领跑者公司之间属于委托合同关系，并称若属于委托，应由富民公司承担赔偿相关款项的义务。富民公司则确认案涉商铺等物业未取得建设工程规划许可证和房地产权证。另��，领跑者公司于2014年8月12日经广州市工商行政管理局越秀分局核准，将名称变更为领羿嘉公司。以上事实，有钟华提交的租赁合同书、委托经营管理声明、收款收据、商铺装修许可证、通知、商事登记信息、商事主体名称变更核准通知书，富民公司提交的承包经营合同、（2013）东中法民二终字第727号民事判决书，当事人陈述以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷，由于领羿嘉公司系由领跑者公司更名而来，属于同一民事主体，相关的民事权利应由更名后的领羿嘉公司享有，相应的义务亦由领羿嘉公司承担。案涉物业未取得建设工程规划许可证，也没有证据证明案涉物业已经过主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证��者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，领跑者公司与钟华签订的租赁合同应属无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，双方应当互相返还因合同而得的财产。履约保证金15000元和装修押金3000元应当退还给钟华，但双倍返还履约保证金的诉请，由于合同无效，违约条款亦不能适用，本院不予支持。本案主要的争议焦点为：富民公司与领羿嘉公司内部的承包经营合同关系，能否对抗钟华。对此，本院分析如下：首先，钟华作为富民广场（后被领羿嘉公司开发并命名为“厚街富民优生活城”）其中一个小商铺的经营者，其与富民公司或领羿嘉公司发生法律关系，均是基于富民广场。��此，富民公司和领羿嘉公司作为一个整体，通过富民广场与小商铺经营者之间的法律关系是外部关系，富民公司与领羿嘉公司之间的法律关系是内部关系，内部是何种法律关系，对于小商铺经营者没有约束力。现富民公司出具的委托经营管理声明意思表示明确、清晰，没有歧义，具有相应的法律效力，且该声明的对象明显是富民广场的小商铺经营者。因此，富民公司已以出具声明的实际行为，向小商铺经营者表明，富民公司与领羿嘉公司在外部是委托合同关系，羿嘉公司是受托人，富民公司是委托人，实际享有相关权利、承担相应义务的主体应为富民公司。其次，在履行与小商铺经营者之间的外部合同关系的过程中，富民公司解除与领羿嘉公司的内部合同关系后，即全面接手了富民广场的经营，包括收取2014年6月的水费、电费、公摊水电费和垃圾费，2014年7月的租金和管理费等，属于履行租赁合同的相关权利，均与其出具声明称富民公司与领羿嘉公司是委托合同关系，可以互相印证。虽然富民公司也出具了书面通知，称钟华仅与领跑者公司签订合同，未与富民公司签订合同，但并未否认前述委托经营管理声明，委托经营管理声明依然合法有效。再次，至于富民公司与领羿嘉公司之间的承包经营合同关系，虽然已经生效的民事判决书确认，但如前所述，富民公司与领羿嘉公司之间的承包经营合同关系属于双方之间的内部关系，仅在双方内部具有约束力，规范双方内部的权利、义务。最后，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，富民公司在外部法律关系中是委托人，领羿嘉公司作为受托人与钟华签订的合同，直接约束富民公司与钟华。如前所述，虽然案涉租赁合同无效，但因合同取得的财产应当返还，故富民公司应对领羿嘉公司与钟华等小商铺经营者发生的外部法律关系而引起的债务承担清偿责任。本案中，虽然收取款项的是领羿嘉公司，但钟华已作出明确表示，认为富民公司与领羿嘉公司是委托合同关系，应由富民公司承担责任，本院予以采纳，由富民公司返还钟华履约保证金15000元和装修押金3000元，驳回钟华对领羿嘉公司的诉请。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、限被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告钟华返还履约保证金15000元；二、限被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告钟华返还装修押金3000元；三、驳回原告钟华的其他诉讼请求。如被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费626元，由原告钟华承担300元，被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司承担326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起��五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　叶汉光代理审判员　　刘　超人民陪审员　　叶伟强二〇一五年五月六日书　记　员　　陈天文王碧艳第1页共8页关注公众号“”