（2015）威商终字第134号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-16
案件名称
杨竞馨、刘庆安与张自勤居间合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨竞馨,刘庆安,张自勤
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威商终字第134号上诉人（原审原告）：杨竞馨。上诉人（原审原告）：刘庆安，系上诉人杨竞馨之夫。二上诉人之共同委托代理人：王世强，山东卓世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张自勤。委托代理人：邢京科，山东闻远律师事务所律师。委托代理人：林盼，山东闻远律师事务所律师。上诉人杨竞馨、刘庆安因居间合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2013）乳商初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，原告杨竞馨、刘庆安系夫妻关系，被告张自勤系乳山市自勤房产营销策划中心负责人。2013年7月18日，原告刘庆安与被告张自勤签订房屋代理销售委托书，约定原告将位于乳山市银滩海岸嘉景小区的房产委托被告代理销售，底价11万元；超出底价的售房款为佣金；售房款以转账、现金等方式交付原告，原告收款后出示收据，被告任务完成。后经被告居间介绍，原告杨竞馨与案外人吴钊签订涉案房屋买卖合同。被告与吴钊约定涉案房产含税总价款为13万元，吴钊预付3000元，余款房产过户后给付。2013年7月22日，二原告与被告、案外人吴钊到房产管理部门办理过户手续，当日上午10时许，吴钊看到房产过户到其名下后，给付被告房款12.7万元，该款汇入被告之妻梁爱新的农业银行卡，当日上午11时29分，被告通过该银行卡转账给原告杨竞馨1.1万元，杨竞馨当时查看了转账金额，转账后，该银行卡尚有余款11万余元。被告之妻梁爱新农业银行卡2013年7月22日交易明细：10时10分转存12.7万元，10时12分至13分三次取款6000元（每次2000元），11时29分转账1.1万元。2013年8月2日，被告将该银行卡内9万元转至自己名下农业银行账户，2013年9月24日，原审法院查封被告账户，被告该农业银行账户内余额为7万余元。2013年9月22日，原告杨竞馨、刘庆安诉至原审法院，要求被告支付售房款9.9万元并承担本案诉讼费、保全费等。被告张自勤辩称，1、因原告要求先支付房款后办理过户手续，而吴钊要求先过户再支付房款，为促成本次交易，被告采用现金收房的方式，于2013年7月22日上午9时许，在乳山市银滩房产管理局前自己的车里给付原告杨竞馨现金10万元，后因房产过户需缴纳税费，被告携带的现金不足，曾向原告杨竞馨借款1000元，故房产过户后向原告杨竞馨转账1.1万元；2、如果仅支付了1.1万元房款，原告是不会同意过户的；3、原告杨竞馨与吴钊签订的房屋买卖合同中明确约定付款方式为2013年7月22日一次性付款。原告杨竞馨否认被告给付其现金10万元，亦否认被告向其借款1000元，其同意先过户后收房款是因被告承诺当天会收到购房款，办完手续后马上给付房款。原审另查明，原告杨竞馨的职业为银行工作人员，1989年至今在中国银行北京市分行总部从事行政管理工作。山东金铭担保有限公司为二原告申请原审法院查封被告银行存款提供连带责任保证并收取担保费1000元，二原告支付保全费1020元。原审法院认为，本案争议的焦点为被告是否已经给付原告剩余售房款9.9万元。根据房产交易规则及对风险的认知，买房人先给付房款、卖房人配合办理过户手续乃房产交易之规则。在买房人吴钊一次性付清房款的情况下，原告作为房屋出卖人在没有得到作为中介的被告给付全部售房款或大部分售房款之前，是不会也不可能同意将其房产过户到买房人名下的，原告所述在被告没有支付任何房款的情况下就同意将房产过户到买房人名下，有违常理，也不利于作为卖房人的原告对于房款之掌控。原告关于被告承诺当天会收到买房人的购房款、办理完手续后马上给付房款之陈述，因其不存在对被告之信赖，也不存在被告及其他人提供之担保，原告或具有一般风险意识之第三人不会因为别人的一个承诺就轻易将房产过户到买房人名下的，故原告的上述主张，不符合交易惯例，亦不符合一般交易人对风险之认知。被告通过其妻子梁爱新农业银行卡在给原告办理转账1.1万元后，该账户余额为11万余元，不存在余额不足而不能办理给付之情形。且在此之后，被告将其妻子农行卡内资金9万元转移至自己卡内，被告张自勤农行卡内的存款余额至原告向本院提起诉讼并查封时余额仍然为7万余元，该事实说明被告不存在为躲避给付房款义务而故意转移存款之行为，也与原告陈述被告故意转账错误不符。原告杨竞馨的职业为银行工作人员，且从事银行工作多年，其对于银行数字的敏感程度要远远高于社会一般人员；在从事一笔数额较大的金钱业务时，普通人都会比较注意数额是否正确，何况原告杨竞馨是从事多年银行工作的人员。如按照原告所述在房屋过户前被告未向其支付任何房款、在房屋过户后再支付全部房款，原告杨竞馨在面对被告应向其支付的全部房款时应该认真仔细核对。故原告关于其未仔细核对转账数额导致出现错误的陈述与其多年银行工作经历及办理此次房产过户之交易目的不符。结合被告妻子梁爱新农业银行卡2013年7月22日交易明细及房产中介现金收房交易的现实需要以及交易给付之习惯，在被告张自勤对买房人吴钊要求先过户到名下风险可控的前提下，买房人转账给付被告12.7万元，其后被告紧接着取款6000元之行为应为房产过户的继续行为。按照交易惯例，在不存在故意转账错误的情况下，如果仅仅给付部分款项，给付的金钱数额应为整数，本案中房款为11万元，被告转款1.1万元亦不符合交易习惯。综上，本案系作为房屋出卖人之原告要求作为中介的被告给付房款之纠纷，在原告之房产已经过户到买房人名下、买房人已经办理了房产证后，按照交易习惯给付房款之义务应认定为已经完成。尽管当事人对其主张的事实未能提交充分证据予以证明，但若依据日常生活经验和公众交易习惯，能够认定当事人的事实主张必然成立，则不应简单机械地适用“谁主张、谁举证”的举证规则，作出与常理明显不符的事实认定。具体到本案中，被告虽无证据证实已经给付原告现金9.9万元，但通过以上综合分析及中介为促成交易现金收房的之交易习惯，被告所举证据具有明显优势，足以认定被告在房产过户前给付原告杨竞馨现金10万元并在缴纳契税环节向其借款1000元（实际给付9.9万元）、房产过户完毕后再转账1.1万元之事实。原告杨竞馨承认被告转账后曾对卡内款项余额进行过核对，但由于粗心大意未发现，这与“收到款物应当面点清”之现实交易习惯不符，故由此产生的后果应由其承担。现原告再向被告要求给付房款9.9万元，无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、驳回原告刘庆安、杨竞馨要求被告张自勤给付房款9.9万元的诉讼请求；二、驳回原告刘庆安、杨竞馨要求被告张自勤给付担保费1000元等的诉讼请求。案件受理费2276元、保全费1020元，均由二原告负担。宣判后，上诉人杨竞馨、刘庆安不服，向本院提出上诉称，1、并不存在被上诉人以现金方式给付上诉人售房款及向上诉人借款1000元缴纳税费的事实，被上诉人既无证据证实其主张，该给付方式也与常理不符，被上诉人不可能提前给付巨额现金却不要求出具收条，也不应向上诉人借款缴纳税费；2、原审分析的信赖关系与事实不符，正因房屋买卖的双方互不相识，才需要被上诉人作为居间人，基于委托合同的信赖关系促成交易的完成；3、原审认为上诉人杨竞馨作为银行工作人员就应尽到较高的注意义务没有法律依据，且杨竞馨仅是银行行政管理人员，对数字并无特别的敏感性；4、被上诉人银行卡内是否有足够的余额与本案事实没有关联性。被上诉人张自勤答辩称，为促成交易完成，被上诉人先行垫付房款且不要求上诉人出具收条与常理并不相悖，因当日上午被上诉人即可从购房者吴钊处收取房款；因房产过户手续比较繁琐，被上诉人为尽快完成交易，将事先准备好的10万元现金在车内给付上诉人并无不当。原审判决正确，请求依法维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点是：被上诉人是否给付上诉人全部售房款11万元。首先，被上诉人主张其于2013年7月22日上午9时许在其车内将10万元现金给付上诉人杨竞馨，举证责任应由被上诉人承担，即使被上诉人先行垫付房款，也应举证证明其付款情况，而被上诉人并未提交证据证明给付上诉人现金10万元，也无证据证明向上诉人借款1000元缴纳房产过户税费的事实，故对于被上诉人先给付上诉人现金10万元，交易完成后又通过银行转账1.1万元的主张，本院不予采信；其次，关于被上诉人提出两点抗辩理由：一，上诉人与吴钊签订的房屋买卖合同明确约定付款方式为过户当天一次性全部付清；二，按照常理分析，如果买受人只支付1.1万元购房款，那么对方不可能与其办理过户手续。对此本院认为，房屋买卖合同虽然约定了过户当天一次性付清全款，但不能以此证明被上诉人已经履行了该合同约定，在办理过户手续时将全部房款给付上诉人，根据银行转账记录，可以证实购房人吴钊已经按照该合同约定将全部房款给付被上诉人，而被上诉人收到吴钊的房款后，仅能证明给付上诉人售房款1.1万元，没有证据证实已经按照该合同约定付清了全部房款，故对该抗辩主张，本院不予采信；房屋买卖过程中，购房人给付房款与办理过户的先后顺序并没有明确规定，双方既可以在房屋买卖合同中进行约定，也可以基于委托合同的信赖关系通过房产中介人进行协商，确定付款和办理过户的方式，上诉人并未举证证实相关法律法规或行业惯例中对付款和办理过户的顺序有明确规定，若违反则交易无法完成。本案中，购房人也在办理过户的过程中，将12.7万元房款给付被上诉人，因此，不能以上诉人同意办理过户手续推定被上诉人已经将售房款全部给付上诉人，故被上诉人关于买受人不先付款，上诉人就不会配合办理过户的主张，没有事实及法律依据，其抗辩主张，本院亦不予采信。综上，上诉人杨竞馨、刘庆安上诉理由正当，本院予以支持，原审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销乳山市人民法院（2013）乳商初字第617号民事判决；二、被上诉人张自勤于本判决生效后十日内，给付上诉人杨竞馨、刘庆安售房款99000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2276元，保全费1020元；二审案件受理费2276元，均由被上诉人张自勤负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 芳审 判 员 李秀霞代理审判员 黄 诺二〇一五年五月六日书 记 员 邹 乔