（2015）沪一中民二（民）终字第740号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-26
案件名称
上海华燊资产管理有限公司诉丁金妹等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海华燊资产管理有限公司,丁金妹,潘东来,潘骏,杨奇敏,汪明军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第740号上诉人（原审第三人）上海华燊资产管理有限公司。法定代表人＊＊＊。委托代理人朱义礼，上海市民生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丁金妹。法定代理人潘东来（系被上诉人丁金妹之儿）。被上诉人（原审原告）潘东来。被上诉人（原审原告）潘骏。上列三被上诉人之共同委托代理人谢文波，上海李东方律师事务所律师。原审被告杨奇敏。委托代理人黄雪松，上海市龙光律师事务所律师。原审第三人汪明军。委托代理人刘兆福，上海世昌律师事务所律师。上诉人上海华燊资产管理有限公司（以下简称华燊公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第32681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明，丁金妹与潘东来系母子关系，潘东来与潘骏系父子关系，2005年其家庭房屋动拆迁，动迁安置了上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号204室房屋（以下简称系争房屋），2009年10月系争房屋权利登记至丁金妹、潘东来、潘骏名下。2011年4月7日，以丁金妹、潘东来、潘骏名义作为卖售人（甲方）与杨奇敏作为买受人（乙方）就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同1），就买卖合同1中卖售一方均由丁金妹签署。在买卖合同1中约定，房地产转让价款为145万元，本合同签订后，乙方于2011年3月30日前支付5万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2011年3月31日前支付40万元，乙方于2011年6月30日前支付100万元；甲、乙双方同意，甲方于2011年6月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2011年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同还对税费的承担、违约责任等做了约定。之后，凭借一份公证处2011年8月8日以潘东来、潘骏作为委托人，丁金妹作为受托人的《委托书》办理了系争房屋产权过户手续。就公证《委托书》的委托事项为：丁金妹、潘东来、潘骏是位于上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号204室房屋所有权人，持有上海市房地产权证。现因委托人在江西省九江县做生意，不便亲自回去办理有关手续。特委托丁金妹为授权委托代理人，全权办理代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同，代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记手续；代为收取所售房屋的房价款；代为签订个人及第三方抵押借款合同，代为领取借款以及注销手续，代为签订银行贷款合同，代为领取银行贷款，……；委托期限一年。2011年3月31日，由案外人余某向杨奇敏为户名的账户转账55万元，之后又通过杨奇敏账户向丁金妹的账户中转账55万元，该55万元在当天同时又以现金提取方式以30万元及25万元分别支取。另外，杨奇敏签署《银行个人购房借款合同》，约定以杨奇敏作为借款人，贷款金额99万元购买系争房屋并以系争房屋作为抵押物。2011年6月，杨奇敏与银行股份有限公司上海青浦支行共同向相关部门申请，办理系争房屋的抵押手续。案件审理中，经法院向银行股份有限公司上海青浦支行查询，银行表示杨奇敏在该行并无办理过任何贷款，没有贷款发放。2011年8月24日，系争房屋权利核准登记至杨奇敏名下。2011年10月17日，杨奇敏向汪明军出具《委托书》，委托汪明军作为代理人代为归还系争房屋中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；代为办理上门看房、代为签订协议（收取定金）、代为签订上述房地产的买卖合同、代为办理买卖过程中支付的相关税费及其他相关手续，并协助买卖方办理按揭贷款手续；代为办理系争房屋的过户登记手续，……。委托期限2011年10月17日至2012年10月16日止。该委托书由公证处予以公证。2012年2月10日，汪明军作为杨奇敏代理人的身份与华燊公司就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同2），约定房屋转让价款为105万元，双方确认在2012年5月9日前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同2中就房款支付时间、方式、房屋交付、违约责任等合同条款均显示为空白。2012年6月13日，双方向相关部门递交了系争房屋办理过户的申请，同年6月20日，系争房屋权利核准登记至华燊公司名下。2012年6月20日、6月21日、6月25日，华燊公司分别通过银行向汪明军账户转账共计105万元，汪明军确认上述房款全部收到。汪明军表示房款并未转交给杨奇敏，而是根据杨奇敏的口头授意，将上述款项直接用于归还杨奇敏在外债务。2012年5月15日，丁金妹、潘东来、潘骏曾就系争房屋形成的两份买卖合同效力向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，法院经审理后，认为案件存在利用合同非法占有他人财产的犯罪嫌疑，故根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的相关规定，裁定驳回丁金妹、潘东来、潘骏起诉，并将有关材料移送公安机关。2014年8月28日，该案退回法院。同年9月1日，丁金妹、潘东来、潘骏提起本案诉讼，要求法院判令：1、确认以丁金妹、潘东来、潘骏名义与杨奇敏就系争房屋签订的买卖合同1无效；2、确认杨奇敏与华燊公司就系争房屋签订的买卖合同2无效；3、华燊公司及杨奇敏协助丁金妹、潘东来、潘骏将系争房屋的产权恢复登记至丁金妹、潘东来、潘骏名下。2014年2月，杨奇敏在公安的询问笔录中表示，2011年其进入一家专门帮别人做房产抵押贷款及放款的投资公司，在公司他人的安排下，将系争房屋过户至其名下的，借杨奇敏名义进行贷款。为办理贷款，由案外人向杨奇敏银行卡内转入55万元，再转给丁金妹，随后案外人再将55万元以现金方式提取出来，当时杨奇敏及丁金妹的银行卡都在案外人手中；就银行99万元贷款有否下来杨奇敏表示不清楚；之后案外人要杨奇敏签了一份委托书并办理了公证；就该单业务杨奇敏得到了1，000元的业务费。关于华燊公司与汪明军间就系争房屋交易的细节：其一，汪明军曾向法庭表述，就系争房屋出售，是一个不认识的人联系了汪明军要买房子，至于该人如何知道系争房屋要出售，汪明军对此也不知道；华燊公司表示房屋出售信息系汪明军告诉公司的，华燊公司就是房产投资公司。其二，关于房屋使用及交付情况，汪明军表示对于房屋交付及房屋内居住使用状况，汪明军不是房屋中介，未了解过，杨奇敏告知按照合同约定履行就可以了；华燊公司表示，看房的时候有人居住在其中，对于居住人的情况公司没有想那么多，也未向出售人了解，当时就知道房屋会腾空交付，买卖双方约定交完尾款，出卖方会交付房屋。其三，就房款的支付，华燊公司表示依据公证委托书及产证原件，向汪明军支付购房款。汪明军表示收到的房款并未支付杨奇敏，而是代为归还杨奇敏对外债务，但就归还债务情况不方便向法院提供材料或说明。原审另查，管理科出具证明，潘东来于2009年12月1日至2011年11月5日在其所执行强制隔离戒毒。在（2012）浦民一（民）初字第12562号案件审理中，法院根据丁金妹、潘东来、潘骏的申请委托司法鉴定所对2011年8月8日的《委托书》中“潘东来”及“潘骏”的签名是否出自本人的笔迹进行司法鉴定，鉴定意见为上述材料中“潘东来”及“潘骏”签名字迹均不是潘东来及潘骏本人所写。同时，法院曾在其他案件中就丁金妹的精神状态于2012年4月5日委托司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见书认定丁金妹患脑血管病所致精神障碍，为无民事行为能力。另外，系争房屋一直由丁金妹、潘东来、潘骏家庭居住使用。原审再查，2011年6月，以案外人张某作为出借人与丁金妹、杨奇敏为借款人签订《借款协议书》，约定借款人向出借人借款95万元，借款期限2011年6月16日至2011年8月15日，该协议在上海市嘉定公证处形成《具有强制执行效力的债权文书公证书》。对此，杨奇敏在公安询问笔录中表示，对于该借款其不清楚，公司的人跟杨奇敏说办贷款用的，让杨奇敏签字就签字了，杨奇敏不懂贷款的程序。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。就以丁金妹、潘东来、潘骏名义与杨奇敏关于系争房屋订立的买卖合同1，现经司法鉴定所对潘东来及潘骏作为委托人的公证委托书进行笔迹鉴定，证实其中潘东来及潘骏的姓名并非其本人所书，且出具该委托书时，潘东来尚在强制隔离戒毒，故在没有其他相关证据证明就系争房屋订立买卖合同1潘东来及潘骏同意或授权，且之后对该买卖行为亦未予追认的情况下，该买卖合同1并非潘东来及潘骏的真实意思表示。就丁金妹与杨奇敏而言，杨奇敏本人并未支付过房屋的对价，也从未办理过房屋交付手续，根据杨奇敏的表述，其是基于当时就职公司的意思为办理贷款而办理了相关买卖手续，杨奇敏并不是正常交易常规中的购房人，由此该买卖并非双方的真实意思表示，现丁金妹、潘东来、潘骏要求确认2011年4月以丁金妹、潘东来、潘骏名义与杨奇敏关于系争房屋订立的买卖合同1无效，法院予以支持。对于杨奇敏与华燊公司之间就系争房屋订立的买卖合同2的效力，现分析如下：第一，杨奇敏在无权处分系争房屋的情况下还给他人出具具有出售意思表示的委托书，具有明显恶意；汪明军虽持有杨奇敏出具的公证委托书与华燊公司签署了买卖合同2，但汪明军以明显过低的价格处分系争房屋，在没有证据证明其出售行为及房价是得到杨奇敏确认的情况下，亦不具善意；第二，公证委托书中并未授权汪明军代为收取房款的权利，华燊公司作为购房人在明知相对方并非权利人本人的情况下，就此并未慎重审查而付款，有所异常；第三，华燊公司虽表示购房前看过房屋，但房屋此时一直由丁金妹、潘东来、潘骏一家居住，在丁金妹、潘东来、潘骏否认该节事实，华燊公司提供的照片并不能反映拍摄的时间，在丁金妹、潘东来、潘骏不确认的情况下，该证据不足以证明华燊公司在购房前看过房的事实，何况在房屋交易时，丁金妹、潘东来、潘骏已经对房屋出售提出异议并诉诸法院，于此配合他人看房并拍照，不合常理；另外，根据一般的房产交易，卖家从权利及实体上交付房屋是买卖中主要的合同履行内容，也是买家最关切的合同部分，然而买卖合同2对于房屋交付的约定为空白，汪明军表示出售时对房屋使用状况一无所知，华燊公司在出卖方一无所知下竟自认为可以交房的想法，并在买卖合同2中对房屋交付时间、违约责任等未做任何条款上的约束，有悖常理；况且华燊公司在购房前就明知系争房屋由杨奇敏之外的他人居住使用，但对房屋的使用状态不问不了解不审查，即进行了过户交易，华燊公司过于忽略房屋使用及交付的表现有悖于正常购房方应有的审慎态度，由此认为华燊公司也非善意购房人；综上，由此确认汪明军以杨奇敏名义与华燊公司就系争房屋订立的买卖合同2无效。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。本案中，丁金妹、潘东来、潘骏要求合同无效后，由华燊公司及杨奇敏配合将系争房屋产权恢复登记至丁金妹、潘东来、潘骏名下，于法有据，法院予以支持。就买卖合同1的房款，鉴于杨奇敏并未实际支付过对价且没有相关无效后果要求，法院不予处理；关于华燊公司在没有杨奇敏的授权下将款项支付于汪明军，而杨奇敏在没有收到任何的房款也不予追认他人收款的行为，目前鉴于各方当事人在本案中就无效的后果也均表示没有需要法院处理的，故法院亦不予处理。原审法院审理后于2015年1月13日作出判决：一、原告丁金妹以三原告名义与被告杨奇敏就上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号204室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；二、第三人汪明军以被告杨奇敏名义与第三人上海华燊资产管理有限公司就上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号204室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；三、第三人上海华燊资产管理有限公司、被告杨奇敏共同协助原告丁金妹、潘东来、潘骏将上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号204室房屋产权恢复登记至原告丁金妹、潘东来、潘骏名下。案件受理费17，850元，由被告杨奇敏负担7，850元，第三人汪明军、上海华燊资产管理有限公司各负担5，000元。判决后，华燊公司不服，上诉至本院称，华燊公司购买系争房屋的成交价为105万元，该价格符合市场价格，合法合理。原审第三人汪明军和上诉人华燊公司交易时，出具了原审被告杨奇敏的公证委托书，该委托书表明汪明军可以行使系争房屋上的权利。华燊公司作为企业派工作人员看房，工作人员汇报说看过了，如果工作人员行为有瑕疵，不代表企业的行为不符合交易习惯。即使工作人员不看房，也不能得出华燊公司为非善意。买卖合同2中的一些约定空白，但不能否认合同的合法性与实际可行性。华燊公司基于对汪明军的信任支付了房款，房屋已过户到华燊公司名下。因此，请求二审撤销原判第二、三项并依法改判。被上诉人丁金妹、潘东来、潘骏辩称，其不同意上诉人华燊公司的上诉请求。房产交易中心的价格是调控的价格，房屋市场价与房产交易中心价格有区别，系争房屋的出售价明显低于市场价格。华燊公司是专门收购房屋的公司，但买卖合同2没有约定房屋买卖的基本条款，故华燊公司不是善意第三人。华燊公司如果看房并问过房东，则不会发生本案，故华燊公司没有看房。请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告杨奇敏辩称，其不同意上诉人华燊公司的上诉请求。杨奇敏与原审第三人汪明军并不认识，公证委托书也没有授权汪明军收取房款，买卖合同2中没有约定房屋的交付、户口的迁移，故交易过程不合理，无法得出华燊公司的善意。故请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人汪明军述称，其同意上诉人华燊公司的意见。汪明军系受原审被告杨奇敏的委托出售系争房屋，原审认定汪明军没有收取房款的权利与事实不符。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，各方当事人对于买卖合同1无效均无异议，故本案的争议焦点在于买卖合同2的效力认定，上诉人华燊公司是否系争房屋的善意购买人。对此，本院注意到，其一，据原审被告杨奇敏所述，其与被上诉人丁金妹、潘东来、潘骏签订买卖合同1并非真实的购房意愿，其与原审第三人汪明军并不认识，故杨奇敏出具《委托书》主观上并非善意；其二，汪明军主张其受杨奇敏委托出售系争房屋，但未能提供证据证明其出售行为得到杨奇敏认可，并且汪明军的陈述与杨奇敏的陈述矛盾，故本院认定汪明军亦非善意；其三，华燊公司表示曾派工作人员去看房，系争房屋的实际居住人丁金妹、潘东来、潘骏对此予以否认，如果华燊公司在购房前确系看房，其工作人员理应将看房的情况报告华燊公司，按照常理，华燊公司应该对房屋的交付情况予以必要的关注，但根据买卖合同2，房屋交付时间的约定为空白，华燊公司的行为有违常理；其四，华燊公司为企业法人，其较一般的个人购房者具备更大的风险防范能力亦更注重房屋交易的规范性，而买卖合同2中对交易双方的违约责任、房款支付时间、方式等基本条款未作约定，有悖交易习惯。因此，华燊公司作为系争房屋的购买方缺乏正常购房应该具备的审慎态度，其自甘风险的行为有违常理，故本院认定华燊公司并非善意购房人。鉴于在系争房屋的买卖过程中，华燊公司、杨奇敏、汪明军均非善意，其行为损害了房屋的原产权人丁金妹、潘东来、潘骏的合法权益，故本院认定买卖合同2无效，华燊公司不能取得系争房屋的所有权。原审对买卖合同2无效之后的法律后果处理，并无不妥，应予维持。综上，上诉人华燊公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币17，850元，由上诉人上海华燊资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年五月六日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”